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『新開各處市場寬,買物隨心不費難,若論繁華首一指,請君城內赴東安。』
這首清末竹枝詞,一下子把我們帶回到了100年前車水馬龍、人流不斷東安市場。東安市場的繁華,成為京城裡的人炫耀的最大資本,何為『太平盛世』?城裡人伸手指著東安市場的方向,『你去那兒就知道了。』在那個年代,東安市場儼然一幅『清明上河圖』的活樣本。
100年過去了,東安市場繁華依舊,昔日的大門臉與小牌樓已經被城堡式的大廈所取代,不見了赤膊上陣的賣藝人,代之以衣著整肅的售貨員,再聽不到喊破嗓子的叫賣京腔,響在耳邊的是各地『方言普通話』的混音。前天,正值東安市場百年慶典的好日子,在這一派興旺的盛況背後,潛藏的幾分危機與尷尬,恐怕也只有局內人纔體味得出來。
新東安與老東安的尷尬——『東安文化』在分割中喪失
細心的消費者不難發現,在新東安大廈的兩個入口處懸掛著兩塊匾——『新東安市場』和『東安市場』,兩者一字之差,卻分屬不同的集團。兩家同在一個屋檐下,同樣頂著『東安市場』這塊百年老匾,但彼此卻分得格外清楚,你是你,我是我,彼此之間涇渭分明。顧客也許理解起來有一定難度,為什麼一家商場要由兩個單位來負責,這不是一句『東安』特色就能概括得了的,但無論如何,不管是新東安還是老東安,這中間的界限沒有隨時間的流逝而淡化,反而越來越深了。
『東安市場』是一個品牌,一種無形資產,不管是政府行為也好、市場行為也好,當在『東安市場』前添上『新』『老』二字的時候,就有專家開始質疑,這是否會有損『東安市場』的整體品牌形象,是否會使這塊含金量很高的無形資產開始貶值?據東安市場的有關人員介紹,現在大家念叨的『老東安』,纔是真正具有百年血脈的東安市場,也正是拆遷前東安市場的正宗延續。目前,它僅僅是有著22萬平方米建築面積的新東安市場的一個租戶,經營面積1.28萬平方米,不到新東安市場的十分之一,佔據著新東安市場南側一樓至五樓,經營傳統的百貨業。
而被稱之為『新東安』的東安市場北側,主要是專業店、專賣店的租戶。它們無一例外地要向香港新鴻基集團交納物業管理費。
從本質上講,『新東安』的所有者並非只是新鴻基集團,還有一個東安集團,但隨著它進入王府井東安集團,便不復存在。1993年,北京東安集團公司與香港新鴻基地產發展有限公司決定合資改建東安市場,自1993年11月18日奠基開工,歷時四年方始竣工,1998年元月重張開業,總投資近4億美元,是北京市目前最大的集購物餐飲娛樂旅游寫字樓多種功能於一體的綜合性商業設施。
在東安市場的百年慶典上,沒有看到『新東安』的任何重量級人物露面,『你慶你的,我賣我的』,原本和諧統一的『東安文化』,被硬生生的分割開來。
當新東安大廈落成的時候,曾有位學者惋惜不已,有形的高樓大廈蓋起來了,但無形的東安文化卻喪失了,『我非常懷念拆遷以前的老東安市場。』北京市商業協會秘書長高以道說,『老東安商場那種專營店的經營形式,正是王府井商業街所缺少的。』專營店消失了,代之以毫無特色的商業大樓,也許它的營業收入增加了不少,但與此同時,東安市場在王府井乃到北京市的影響力也下降了很多,這不能不說是一種遺憾。
東安集團與王府井集團之間的尷尬——競爭?合作?
為了應對加入世貿之後,國外大型百貨業的衝擊,增強核心競爭力,2000年9月19日,由擁有『新中國第一店』的王府井集團與『百年老店』——東安集團結合而成的北京王府井東安集團有限責任公司正式宣告成立,北京王府井東安集團有限責任公司下屬百貨商場共有10家,資產總值超過40億元,年銷售額達到50億元,被當時的媒體稱為首都商業的『航空母艦』。2002年,在由中國連鎖經營協會評選的中國連鎖經營百強企業中進入前十名。
北京王府井百貨(集團)股份有限公司於1994年在上海上市1996年入選:上證30指數『樣本股,1997年加盟北京控股有限公司。實現香港上市,與東安市場合並之後,『王府井百貨』受益匪淺。
王府井百貨目前在資本市場上表現穩定,通過資產重組,王府井集團可以將東安市場原有的優良資產放到自己的『殼』裡,繼續上市融資,為配股積極做准備。同時,將東安市場中的不良資產置換到新成立的王府井東安集團中,實現資產的優化。隨著優良資產的增加和不良資產的剝離,人們有理由相信,可以在股市中看到一支更為強勁的『王府井百貨』。
這樣的做法並非首次,以前的王府井南通百貨曾被置換出去,代之以優良資產——雙安商場。王府井集團的規模很大,旗下的大商場分布在國內的主要城市,而『王府井百貨』無疑是整個棋盤中最重要的一粒棋子。
從理論上講,王府井東安集團是王府井集團的領導者,但實際情況仍很模糊,上市公司『王府井百貨』的總經理出任合並後的王府井東安集團的董事長。而東安集團的湯慶順則是王府井東安集團的總經理,二人被業內稱為『交叉任職』。
新東安大廈與王府井百貨大樓『面對面』,彼此之間既是同一集團的戰略盟友,又因為地理位置的原因互為競爭對手,這樣兩難的境地,讓王府井集團出身的董事長和新東安集團出身的總經理難免又添一層尷尬。二人在東安市場的百年慶典中都未露面,據說他們正在在美國參加一個關於零售業的國際會議。
『老』東安市場與新東安有限公司之間的尷尬——背著包袱艱難前行
眾所周知,北京市去年的商業普遍走低,大商場的效益全線下滑,在商場的財務報告中,出現頻率最高的話就是『同期下降……』,東安市場本身也不例外,不過,業內人士指出,東安市場的下降幅度在全市范圍來講,屬於幅度最小的商場,即便如此,東安市場的利潤也在大環境的壓迫下,有下滑之勢。
值得一提的是,自新東安大廈竣工之後,東安市場並非『回遷』,而是『回租』,因為回遷意味著東安市場是樓的業主,擁有大廈的所有權,但實際情況並非如此,東安市場需要付出足夠的租金,纔能在嶄新的新東安大廈裡找到一塊棲身之地,據一位知情人稱,東安市場每年付出的租金和物業管理費加在一起將近5000萬人民幣。除此之外,東安市場作為優良資產成為上市公司王府井百貨的一部分,每年還要向王府井百貨上繳幾百萬元的利潤。
據悉,大商場的利潤率一般來說,可以達到2%到2.5%,更何況,現在商業行情整體不景氣,利潤率也如同商場裡的商品一樣開始打折。每年5000萬的大包袱,壓在東安人的肩頭,多少有些力不從心。
相比之下,在同一檔次的京城大商場們,幾乎都是自己的業主,不用付任何租金,賺了的錢完全可以放在自己的腰包裡,用於自身的發展。
而東安市場顯然就沒這麼幸運了,每年的租金都要一分不少的上繳給新東安有限公司,這是原來東安集團和新鴻基集團合資成立的公司,主要負責物業管理,也就是說,其中至少有一半的租金要交給新鴻基集團,另一半屬於王府井東安集團。
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