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新華房產12月29日深圳訊2014年中國經濟進入新常態,隨之在GDP結構中佔比較大的房地產也進入了新常態,而在房地產行業新常態中並構交易不斷增多正成為其顯著特點。
據Wind數據統計,截至12月18日,年內房地產行業並購標的交易達245宗,總價值為1210億元(包括已完成與未完成交易),同比增幅約為80%;而2013年全年房地產行業並購標的交易為150宗,總價值為668億元;2012年則為154宗,交易宗價值僅為458億元。
今年,房地產並購案不斷增加是行業發展到一定階段的必然結果,德信資本董事長陳義楓表示,同時陳義楓提出『三底理論』認為,在政策底、市場底、企業底交錯的時期也是地產並購黃金時期,當下地產並購正處在這個窗口期,而至2015年地產企業底將出現,屆時行業整體將由弱走強。
陳義楓對其理論解釋說,所謂『三底理論』即政策觸底回暖、市場觸底回暖、企業觸底回暖的時期,而在這個窗口期內則是並購的黃金窗口期。其中,政策底會率先來臨,隨之則是市場復蘇回暖,再然後纔是企業觸底反彈。
(德信資本關於三底理論的模型)
從今年的情況看,上半年杭州房價下滑,地方政府放松政策而中央政府並未乾預,已經預示著政策已經由緊轉松,而後放開限購,金融支持房地產,政策底就已經明確。至10月份,土地市場開始活躍,土地成交價開始反彈,新房成交量開始環比上揚表明市場已經復蘇,整個市場基本渡過了最艱難的時刻,陳義楓進一步說明。
如上述所言,在進入10月後,全國樓市一改持續多月低迷的局面,成交量確實開始回昇。其中,作為樓市風向標的一線城市尤為明顯。從數據上看,CREIS中指數據顯示,10月42城市主要城市成交量達2416萬平方米,環比增長12.6%,創年內新高。一線城市成交量則全線上漲,廣州成交面積環比大增幅58%,深圳環比上漲47%,而北京、上海環比增幅均超過20%。
不過,就此陳義楓表示,政策底、市場底雖確認但並不表示企業底已至,目前相當部分開發商的現金流還未由負轉正,只有市場復蘇到一定階段,成交價格、成交量穩步上昇到一定程度,企業現金流由負轉正企業底纔能確認。從當前情況看,還需2-3個季度企業底纔會出現,預計至2015年8月或9月企業將觸底,房地產將走出下降周期。
同時,在三底交錯的窗口期,缺乏資金的企業將繼續出售困境項目補充現金流,手握資金的投資者將獲得良機進場,因此這個窗口期將產生大量的並購交易機會,也因此活躍於並購市場的地產基金乃至保險、投行等其它機構將促使市場上的並購規模繼續擴大。而其中地產基金由於受地產周期性影響較小,投資、管理等相對靈活將可以把握更多並購交易機會,這也是地產基金成規模後第一次重大的市場機遇期,陳義楓認為。