中小房企融資成本攀昇 學區房信托10%收益吸睛

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來源: 證券日報 作者:閆晶瀅 編輯:徐林軒 2018-03-02 09:15:45

  業內資深分析師認為,投資者應當優選大型房企,或者國家支持的長租公寓、養老地產、REITs等產品,在安全性上有較高保障,對於交易對手較弱或者杠杆水平較高的地產項目,要做好項目分析,提高風險意識

  隨著近期房地產企業融資受到“圍追堵截”式監管之後,中小房企融資成本隨之攀昇,相應的信托產品收益率也持續上漲。

  《證券日報》記者查詢某第三方網站信息,發現僅今年2月份市場上就有二十餘款預期收益率在8%以上的房地產信托在售,融資方大多為中小房企公司。以某投資者與記者分享的一款名為“北大華府集合信托計劃”的房地產信托產品為例,該項目預計融資規模為20億元,期限為24個月,預期收益率最高可達10%。

  資深信托研究員袁吉偉指出,今年房地產宏觀調控沒有放松,再融資壓力比較大,資金需求仍較旺盛,但是資金供給缺口擴大,加之銷售回落,資金鏈會承受更大壓力。建議投資者優選大型房企項目,或者國家支持的長租公寓、養老地產、Reits等相關產品,在安全性上有較高保障,對於交易對手較弱或者杠杆水平較高的地產項目,要做好項目分析,提高風險意識。

  10%收益率吸睛

  房地產信托產品走俏

  進入2018年以來,市面上在售房地產信托產品預期收益率持續走高,吸引了眾多投資者的注意。

  隨著近期房地產企業融資受到“圍追堵截”式監管之後,中小房企融資成本隨之攀昇,相應的信托產品收益率也持續上漲。《證券日報》記者查詢某第三方網站信息,發現僅今年2月份就有二十餘款預期收益率在8%以上房地產信托在售,融資方大多為中小房企公司。

  以某投資者與記者分享的一款名為“北大華府集合信托計劃”的房地產信托產品為例,該項目的融資方為海南恩祥新城實業有限公司,預計融資規模為20億元;其資金用途系用於北大附中、附小海口分銷學區配套住宅建設,期限為24個月,預期收益率最高可達10%。“學區房價格快速上漲,‘學區房信托’還能不靠譜嗎?”某“資深”投資者如是說。

  用益信托在線數據顯示,2018年2月份共有44家信托公司成立337款集合信托產品,成立規模為467.28億元。從收益率看,2月份成立的集合信托平均預期收益率為7.41%,同比上昇0.13個百分點,環比上昇1.79個百分點。其中,投向為房地產領域的集合信托產品為171.62億元,佔比36.73%,平均預期收益率為7.7%,同比上昇0.09個百分點,環比上昇1.03%個百分點。

  記者隨機采訪了幾位理財銷售人士,均表示近期房地產信托銷售情況較為可觀。“房地產信托一般都有土地質押等風控措施,保障力度比較高,投資者比較容易接受。尤其是近期產品收益率比較高,適合增加一些產品配置。”

  “近期房地產信托產品的收益率的確有抬昇的趨勢,但動輒10%的預期收益也並非普遍,信托產品的預期收益率不只與融資方的融資成本掛鉤,還涉及多種因素。”北京某信托公司業務經理向記者表示,不排除個別項目以高收益迅速吸引投資者,以盡快滿足融資方的融資需求。“近年來房地產信托一直都是監管重點所在,我們選擇項目也盡量優中選優,對於存在瑕疵的項目寧可不做,也不能觸碰監管紅線。”

  房企融資成本攀昇

  投資者應提高風險意識

  事實上,近年來房企融資渠道持續收緊,中小房企日子更加難過,今年以來情況依然沒有得到好轉。

  2月初,上海銀監局發布《關於規范開展並購貸款業務的通知》,稱轄區內商業銀行並購貸款快速增長。其中,投向房地產業及土地項目並購的佔比較高,與“審慎發展並購貸款,支持優化產業結構”的政策導向不符,並提出多項合規性要求。市場消息稱,部分商業銀行已暫停受理房地產行業新增授信,或暫停房地產開發貸業務。

  銀行貸款“一貸難求”,房企公司債發行亦不樂觀。公開數據顯示,2017年交易所市場共發行房企公司債555.84億元,同比下降91.55%。另外,海通證券統計數據顯示,在存續地產債中,2018年需償付規模為1613億元,2019年-2021年將逐年增加,需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元。在2018年-2019年地產公司債集中進入回售期的背景下,新增房企公司債規模將也將受限。

  在國內市場融資困難的情況下,部分上市房企將視線放至海外:今年2月底,瑞安房地產、建業地產等公司紛紛推出國際票據,融資金額超過10億元人民幣;華夏幸福亦在2017年底公告稱其子公司在境外發行5億美元的高級無抵押定息債券和3.5億美元的次級擔保永久證券。不過,由於資質要求及融資能力等的影響,中小房企顯然難以參與海外融資市場。

  川財證券研究報告指出,2018年伊始,多個監管部門共同推進去通道、去杠杆。銀監會下發通知,商業銀行和信托公司開展銀信類業務,不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。非標業務收緊後,房企資金鏈承壓,小型房企融資更依賴信托渠道,受影響較大。特別是一些處於擴張期的中小房企短期若不能實現規模擴張、加速資金回籠,很有可能面臨融資成本趨高、資金鏈斷裂的風險。

  資深信托研究員袁吉偉表示,今年房地產宏觀調控沒有放松,再融資壓力比較大,資金需求仍較旺盛,但是資金供給缺口擴大,加之銷售回落,資金鏈會承受更大壓力。近期房地產信托發行依然較快,不過募集難度也很大,監管備案合規要求更嚴格,所以成本上行顯著。在產品選擇方面,袁吉偉建議,投資者應當優選大型房企項目,或者國家支持的長租公寓、養老地產、REITs等產品,在安全性上有較高保障,對於交易對手較弱或者杠杆水平較高的地產項目,要做好項目分析,提高風險意識。

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