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【案例】
鞠某通過房屋中介機構看上一套價格86萬元的二手房,但嫌價款太高、稅費太高,請求房主張某降點價。由於雙方一時協商不好,中介的工作人員就給他們支了一招,建議籤兩份價格不同的合同,用低於實際成交價格的合同來備案和報稅,這樣彼此都可以少繳一些稅款。於是雙方簽訂了兩份A、B房屋買賣合同,A合同中房屋成交價格爲86萬元,B合同中房屋的成交價格爲46萬元,同時將該房屋內傢俱、家電、裝修裝飾等作價40萬元,總計仍爲86萬元,並用B合同到房產管理部門進行了備案。
【分析】
這種合同被人們稱爲“陰陽合同”或“黑白合同”。其中,做低房價、交房產部門查驗和備案的那份叫“陽合同”;由當事人內部掌握、反映實際成交價、供雙方履行的那份叫“陰合同”。那麼,這樣做是否合法,存在哪些風險?
簽訂“陰陽合同”確實可以給當事人帶來非正當利益,但這是一種違規行爲,這種掩蓋非法目的的做法,暗藏着很大的法律風險。主要風險包括:
一是涉嫌逃稅要承擔法律責任,即稅務機關一旦查實的話要追繳稅款,而且要處以稅款5倍以下的罰款。如果數額到了一定程度要受刑事處罰,我國《刑法》201條有規定,作爲納稅人如果逃避繳納稅款數額較大並且佔應納稅額10%以上的,處3年以下有期徒刑或者拘役,並處罰金。
二是當買房人再次轉讓房產時,將面臨賣出和買入價之間差額較大,相應稅費被拉高的問題,將要承擔更多的稅賦。
三是如果買者用該房屋抵押,就得不到這個房屋真實價格的抵押,銀行只會按你在房產局備案的那個合同來確定。
四是當買賣雙方因交易發生爭訟時,一旦進入法律程序,由於簽訂陰陽合同屬於當事人惡意串通損害國家利益的行爲,“陽合同”肯定會被宣佈無效,因而基於這份合同所進行的過戶行爲也會被撤銷。這樣,買方就面臨着支付了房款而無法取得房產的風險。
五是雙方因支付價款發生糾紛時,如買方主張按照備案合同中的房價購買,不再購買“作價”的各類配套設施設備,即便法院最終確認按照實際的成交價格來交易,由於雙方在交易環節中涉嫌避稅,也會被追究相應的法律責任。
另外,簽訂“陰陽合同”的雙方還都可能被相關部門將其逃稅行爲記入個人徵信體系,留下信用污點。
總之,簽訂房屋買賣合同應當遵守國家有關規定,按照市場交易規則進行,否則不僅會導致有關行爲無效,還會承擔相應風險,因此這樣的合同還是不籤爲好。