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賣保險產品還是投資地產?
保險公司熱衷於開發養老社區,雖然始自泰康人壽陳東昇的一個靈感,關鍵卻在於保監會允許保險資金進入不動產。2010年保監會出臺了《保險資金投資不動產暫行辦法》和《保險資金投資股權暫行辦法》。兩個辦法允許險企投資不動產,但對險資運用范圍、險企資格條件、險資投資比例、風險控制等做出了規定,如險企不得直接從事房地產開發建設,投資不動產的賬面餘額不高於本公司上季度末總資產的10%等等。
在上述兩個辦法出臺後,保險資金正式獲准進入養老地產。2011年保監會頒布的《中國保險業發展“十二五”規劃綱要》中,明確支持保險資金投資養老實體,並研究保險資金投資養老產業等稅收支持政策。
盡管保監會表明了支持的態度,但保險公司在全國各地大手筆拿地,依然被一些市場人士解讀為打著養老產業的旗號進軍地產業。有市場人士質疑,國內保險公司做的養老地產,重點在“地產”上,而不是“養老”。
“其實,保險公司想做養老產業,無非是看中了它的長期投資回報。”杭州一位資深保險人士分析,目前保險資金的投資渠道有限,養老地產的市場潛力巨大,相對於其他投資渠道而言,屬於回報率較高且風險較低的對象,與保險資金的投資需求相匹配。而且,保險資金的運作期很長,與養老地產這類周期長的項目也較為匹配。
保險公司更為看重的是,老人養老不受經濟周期波動的影響,可以為保險公司帶來持續穩定的現金流。
記者了解到,目前各大保險公司的養老社區都是與特定的養老險產品相掛鉤,購買一定金額的養老險產品就可以獲得入住權。如泰康人壽特別設計了一款“幸福有約終身養老計劃”,凡購買該產品累計保費達到200萬元的,客戶及其父母,享有保證入住或優先入住的權利。據悉,目前這款保險已經賣出不少,也有客戶已經預約了2015年入住泰康之家·燕園,預約客戶主要來自金融人士、企業家等高知、高管群體。此外,也有泰康人壽內部的精英人士自購。
前不久,合眾人壽剛推出了兩款養老險產品與養老社區對接,分別是“樂享優年生活年金保險”和“頤享優年生活年金保險”。該公司的入住門檻相對要低很多,一般來說,累計交保費四五十萬元就能獲得養老社區的入住權。
這些保險產品與養老社區的掛鉤方式是這樣的:養老產品到期後,可以選擇領取養老金,也可以選擇入住養老社區。對投保的客戶而言,等於多了一項提前鎖定床位的增值服務。
養老,不是一家公司能做的事
養老社區的理念出自美國。目前在美國亞利桑那州有美國最為成熟的商業養老社區——太陽城。美國太陽城是全美新型養老社區典范,也是國內各大保險公司組團考察的社區。
2002年,北京順義區最早推出了國內專門面向老年人的房地產項目——北京國際太陽城,這也是我國養老社區的最早實踐者。
而泰康人壽、合眾人壽等打造的養老社區,或多或少模仿了美國的養老社區模式。“我們的養老社區,僱員以中國人為主,但高層管理團隊基本是美國人。”合眾人壽浙江省分公司有關人士告訴記者。
如果說保險公司是養老產業中的生力軍,那麼房產開發商對養老產業的青睞由來已久。以萬科、綠城、保利地產(行情,問診)、聯想控股、香江國際、復星為代表,目前大大小小已有20餘家房企涉足養老地產。
今年8月,綠城烏鎮雅園學院式養老產品在杭推出,結果在4-5天時間裡,該批房源銷售一空。另一房產大佬萬科則在良渚文化村精心打造著另一片養老天地。不少保險公司也在跟房產開發商頻頻接觸,尋求雙贏的合作模式。
“我們跟好幾家保險公司談過,但是還沒有成型的合作模式。有一點是明確的,養老社區不是一家企業一個行業能獨力做好的。我們需要整合各方面的資源來合力做這件事,比如醫療資源、再教育資源等等。”杭州一位負責養老地產項目的人士說,拿到了好的地塊不代表能造出好的房子,能造出好的房子也不代表能成功經營一個養老社區。養老社區的路還很長,我們纔剛剛起步。
浙江省社會科學院調研中心主任楊建華教授認為,民間資本和機構資本進入養老領域,在法律允許的范圍內值得鼓勵。保險業涉足養老社區實際上也是一種民間資本的投資,盡管其目的還是為了盈利,通過法律明確規范,保證保險業能獲得合理的受益也是對養老社區健康發展的保證。不過,他提醒,養老社區這一項目的投資金額大,收益周期長。作為投資者,在投資前需要有一定的心理准備。