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二手房要比新房最高多10%稅費成本
在二手房出售將要繳差額20%個人所得稅的政策背景下,購買新房是否會更合算就成爲購房者需要考慮的問題。專家表示,新房相比二手房的確有稅費等方面的優勢,但是很多二手房所在的區域和位置是新房所無法代替的,對於很多購房者而言,其並不具備在新房和二手房之間自由選擇的條件。
在稅費方面,據瞭解,購買新建商品房時,購房者只需支付房價本身,並且在房屋交付辦理房產證的過程中繳納契稅,契稅的比例則視房屋的類型,如果該房是個人首套90平方米以下的普通住房,則契稅按照總價1.5%的比例收取,而如果該房不滿足首套、90平方米以下或者是價格低於各區普通住房價格標準中的任一項,則契稅就要按總價的3%來收取。
而購房二手房,除了要繳納房價和契稅外,一般還要支付中介公司最高3%的中介費,以及購買二手房贖樓、擔保等過程中的費用,此外,買方對於業主不是首套且滿5年的物業還要按照現行辦法支付總價1%—1.5%的個人所得稅,而對於不滿5年的物業,還要繳納相當於總價5.5%的營業稅。這意味着,在房價等同的情況下,購買二手房將最高支付比新房多10%的稅費成本。
“除去地理位置、周圍配套、升值空間、購買時機等因素後,單以購房總價來衡量的話,新盤稅費及其購房成本顯然更低”,專家表示,不過買房往往涉及多方面的需求和複雜因素,一般無法簡單對比選擇。
“在深圳,購房者在選購物業的時候,新房和二手房的可替代性並不強”,肖小平表示。比如,購房者想在工作地點附近的福田華強片區尋找自住物業,那麼在指定的這一片區內,新房或側重於商務、或價格高於承受力不符合其置業需求,對於這樣的購房者而言,其只能在片區內尋找二手房房源。
只有準備在那些新建商品房項目較多的區域購房的、以及對於選購物業的區域尚存在可選性的購房者纔有更多選擇新房的機會。在深圳的寶安、龍崗、龍華新區等片區,新建商品房項目衆多,這些區域更適合購房者在新房和二手房之間多多比較和參考;而在原特區內的羅湖、福田、鹽田、南山等區域,新建商品房不多,新房很難替代二手房。
-購房者案例
1
白領小張:求購兩房,不拘泥位置,最終選擇新房
在深圳工作的白領小張在春節後確定了買房的意向。他在福田靠近羅湖的位置工作,而他的女友則在南山工作,對於準備選購婚房的他們,房子在哪裏無非是離誰更近一點的問題,因此在選購物業的範圍上,兩人沒有特別選定的區域,只是希望能夠離地鐵近一點。
而在戶型和價格上,受經濟條件所限,只能先選擇一個兩房單位,而單價最好在2萬以內。在接近半個月的密集看房時間裏,小張先後看了龍華、民治、羅湖、筍崗、布吉等片區,新房和二手房“通殺”,其先後看了十幾個樓盤和物業,最終選擇了位於布吉的萬科紅立方的新房。
“龍華民治的房子都比較新,但是一般每平方米價格都比網站上公佈的市場價要高一兩千,同時大多都是不滿5年的房子,要繳納比較高昂的稅費”,小張告訴記者,而在龍華片區的新房中,小戶型單位也比較少,而在筍崗則多爲較老的房子,這些因素讓小張沒有在龍華和筍崗看到合心意的房源。
而在布吉,小張則比較喜歡一套更近羅湖同時也較新的二手房以及上述萬科的新房。不過在計算支出成本時,小張表示,雖同樣都是兩房,前者較大一些,但加上需要先期付出的中介費、營業稅、契稅等成本,前者的二手房需要一次性拿出50餘萬的款項,而後者的新房則只需36萬左右的首付即可。考慮再三後,小張最終選擇購買新房。
2
小劉夫婦:羅湖找小戶型, 難覓誠意二手盤源
同在羅湖工作的小劉夫婦,2010年婚前就在龍崗買了一套小兩房用於結婚,但是每天奔波於工作地與住所間的不方便,促使他們在今年春節前下決心在羅湖老區買一套一房一廳,意欲搬回關內居住。
但是,春節後好不容易籌夠數十萬首付款的他們,卻發現很難找到合適的二手房源。小劉夫婦經過看房選定了在羅湖區北斗路的新天地名居,他們覺得這個小區配套欠缺但地理位置較好,多年來價格穩中有升,同時均價兩萬、總價七八十萬左右的一室一廳戶型,很適合他們的需求。
從春節前至今,他們針對該樓盤跑了十多趟,至今還未買到。小劉告訴記者,沒買到的原因有很多,其中主要一點就是新天地名居香港投資客比較多,放盤的房源大部分都以出租爲主,業主真心想賣的不多,因而放盤價普遍高出市場價10%左右。比如,在去年12月之前,一房一廳房源大部分都在70萬至80萬區間成交,但是到了今年2月,所有放盤的價格一下子提升到85萬至90萬之間。同時,因爲這些投資型房源大部分都未滿五年,加上營業稅、中介費等,小劉的購房成本就接近95萬,這個價格的一房一廳讓他們感覺很離譜。
同時,隨着新“國五條”及其細則的公佈,小劉發現最近接到中介放筍盤急賣的消息越來越多,甚至有業主願意以78萬的實收價賣。“這是好消息,在七八十萬間的價格區間,我還是能接受的”,小劉表示,這一現象應該是新政出臺後有一些投資客急於出手套現,“但是現在買房的人也真的很多,一旦有房源,中介都要求我們當天幾點前作出決定,否則房子就讓別人買走了。”