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上週末,位於深圳香蜜湖片區的新建商品房項目合正香蜜原著開放營銷中心。記者在現場看到,營銷中心開放當天就有不少市民前往看房。下午3時左右,該項目營銷中心的停車場已經停了不少看房者的小車,而在營銷中心內部,開發商顯然沒有預料到會有如此多的看房客戶到場,現場的數名售樓營銷人員只能集中向一羣羣的客戶介紹樓盤的區位、戶型等信息,而該樓盤的VIP登記區域也早早的排起了隊。據開發商表示,當天該項目到訪的客戶達到2000批次。
新“國五條”及其細則公佈後,其中“個人所得稅將按差額20%徵收”的條文刺激了深圳買賣雙方“搶閘”入市,原本市場僵持狀態下的二手房市場出現了賣家“鬆口”價格,期待早日出手和買家加緊入市以規避稅費的現象,這致使二手房市場率先呈現成交量上升的局面。“就在細則出臺的短短兩天裏,放盤量和訪客量都出現了明顯的上升,而週末的兩天日均二手成交量也上升了近兩成”,深圳中原地產副總經理賀曉麗告訴記者。
而近日記者走訪市場發現,踊躍入市的氣氛也正在從二手房擴大到新房。在位於橫崗的信義御城、樂城等在售項目現場,記者注意到,即使是工作日也會有一些看房客戶到場。據現場的開發商營銷人員介紹,在信義御城,年前每個週末會有約200批次的新客戶到訪,最高時可達到300批次,而在新“國五條”出臺後的這兩個週末,到訪客戶的數量增加了20%,超出預期。
記者也注意到,在各個新建商品房項目營銷現場,看房者中剛需佔據了大多數,同時,不少購房者對於“新政”的效果也持懷疑態度,有幾名購房者則表示,他們之前是打算買二手房的,在新政出臺之後他們開始轉向新房市場。
此外,記者也從深圳某房產類大型門戶網站了解到,在新“國五條”細則出臺後該網站的新房項目電話諮詢明顯增多,“我們對比了2月22日—28日新‘國五條’細則出臺前一週的來電諮詢量和3月1日—6日的來電諮詢量發現,新‘國五條’細則出臺後每天來電諮詢新房項目部的電話比出臺前一週增加了41%—50%”,該網站相關負責人告訴記者,從諮詢項目的片區來看,龍崗區作爲新盤推出集中的片區,來電諮詢龍崗項目的市民很多,而其他片區,寶安和南山的個別在推項目也很受市民關注。
對於新房售樓處看房人數的增多,有業內人士分析認爲,房地產調控越調越漲,而廣大購房者也意識到增加的稅費可能都會被轉嫁到買方,因此其對政策的效果抱持悲觀淡定的心態。至於“按差額的20%徵個稅”則被認爲會促使大量的二手房買家爲了規避稅費而轉向新房市場,因此對於開發商來說這或爲利好消息,將助推新房成交量和價格上漲。
合富置業廣州副總經理潘宇豪表示,徵稅20%不一定會達到讓房價迴歸合理的預期目標,反而會拉高房價,對於剛需買房族,他建議應該趁早買房。
二手房徵差額20%個稅對新房是利好還是利空?
“很多人說對二手房出售徵差額20%的個稅將有利於新房銷售,我卻覺得不盡然”,中聯地產二手研究院總經理肖小平認爲,這一政策將削弱新房未來的“升值”空間,而這將使購房者對於新房價格更加敏感。
中國人買房在考慮其自住的因素外,很大程度上也會考慮物業的升值和獲利空間,肖小平解釋,在這種背景下,購買新建商品房的很多購房者會考慮如果未來這一物業作爲二手房出售要繳納高達20%差額的個人所得稅,那麼其物業升值的空間就必須要高於這筆稅費,“這無疑會讓購房者對於開發商的新建樓盤有更多的價格上讓利的期望”。
而涉及到購房者與開發商在價格上的心理博弈,肖小平坦言“這很複雜”,但很明確的是,樓市調控新政已經打壓此前開發商對於市場太過良好的預期,這一政策無疑對市場是一個利空的政策,至於具體的效果和影響則要看深圳後續出臺的細則。
記者也從搜房網瞭解到,在新政細則出臺後,該網站就政策出臺調查了近千名網友,六成網民認爲二手房按差額徵稅“殺傷力”最大。不過調查顯示,仍有近五成網民看漲未來房價。不少市民認爲,賣房徵稅20%,很可能就是直接轉嫁到買家身上,令購房成本進一步增加。
賀曉麗則表示,眼下的市場踊躍入市等現象只是短期的效果,是“在地方政府執行細則暫未出臺之前,市場的緩衝期,以及加上春節後成交的正常釋放”,而未來,隨着相關部委和地方政府後續執行細則的出臺,二手成交量將會出現明顯的下降,有可能陷入繼“7·11”之後的又一個冰凍期,市場對政策的適應和消化期將持續半年甚至更長的時間。
“這種成交量的下降對於新房市場的影響顯然要小於二手房市場”,賀曉麗認爲,雖然部分二手房置業者將分流至新房市場,但受整體市場預期的轉變,新房市場也將受到波及,加上細則中也明確了銀行業金融機構要進一步落實對首套和二套房貸的政策,對差別化的信貸政策落實責任更爲清晰,未來在貨幣政策趨緊的環境下,改善型需求也將受到殃及。
此外,新政落地後如二手房出現成交低迷,新房市場也將受到二手市場價格下降的連帶影響。而另一方面,賀曉麗也提醒,新“國五條”也要求各地方政府制訂房價控制目標,而地方政府迫於房價控制目標的壓力,新房限價等措施將再次嚴格執行,加上市場中大部分需求被抑制,未來的市場銷售策略仍將以搶客走量爲主,新房價格也很難有繼續上升的空間。
而一份來自高力國際的分析報告也表示,一手住宅市場方面,受調控新政的影響,總體成交量會有所下降;然而,考慮到二手住宅市場銷售報價的提高,部分買家會轉而進入一手市場,使需求量下降幅度有限。但從長期來看,鑑於未來需求減少的考慮,開發商會相應地調整他們的開工進度和拿地策略。