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B.心態篇
開發商“麻木”以不變應萬變
“淡定淡定,我昨天一直告訴銷售人員,現在不是亂的時候。相反,可能我們又迎來了好時機。”昨日,鼓樓區一個高檔樓盤的銷售總監這樣告訴記者。
這也是福州開發商的共同心態——最近三年的時間內,福州樓市分別經歷了“國十一條”、“國十條”、“新國八條”等。每次調控之後,樓市都經歷短暫停滯,接著又繼續反彈。所以,面對再度襲來的新政,業內的共同心態是“聽其言觀其行”。
具體來說,就是不降價、快推盤和多觀察。記者調查發現,開發商們認為,提高二套房首付和利率肯定對市場會有短暫影響,但從目前情況看,高額的轉讓稅費對一手房似乎不會有什麼影響,相反,還可能把更多原來打算購買二手房的客戶推進一手房的陣營。所以,現在是以不變應萬變,按原計劃推盤。在價格方面,像春節前那樣動輒每平方米1000元以上的提價是不太可能了,但是根據推盤節奏穩步上調價格的可能性還是有的;在銷售節奏方面,“捂盤”也肯定是不可行了,原來打算放到今年7月開盤的樓棟,看樣子近期要提前開盤;而最關鍵的是,就是要做“包打聽”,與媒體和政府部門保持聯系,隨時了解福州樓市調控的最新動向。
房產中介擔心再遇生存危機
與開發商相比,中介行業就明顯“不淡定”了。“急啊,真急。搞不好二手樓市真要冷下來!”福州多家中介企業的負責人表示,新政對開發商可能只是條“溝”,但是對中介,可能就是跨不過去的“閩江”。
此前,假如一購房者以50萬元買入福州一套100平方米普通住宅(非唯一),滿5年,現在以200萬元賣出,所繳納的稅費僅為個人所得稅全額1%,即2萬元。而按新政征收個人所得稅按照交易差價20%,稅費為30萬元。兩者的差額為28萬元。
增加的28萬元稅費,如果賣家承擔,那麼賣家的“出貨”意願將顯著降低,市場房源較少,二手房市場將變冷;如果買家承擔,那等於房價更加明顯地上漲,購房者更承擔不起,轉而集中於新房市場,二手房市場還是變冷。“算來算去,橫豎都是我們遭殃。”房產中介企業表示,現在他們等的就是福州細則出臺,希望該稅收政策在具體落地的時候,能區分自住客戶和投資客戶,以穩定二手房市場。
現在,仍讓中介企業心存希望的就是租賃業務了。中介企業表示,從長期來看,業主肯定是要將稅費轉嫁出去的,攤進房租是很可能的選項;此外,高房價使得大量人群轉購為租,也將導致租金高漲。例如,韓國在國家開始征收高額資本利得稅後,房屋租金就迅速高漲。而目前中介企業對租賃業務都是按租金的一定比例收取抽成,因此這塊收入將更加重要。
市民擔心新政誤傷改善型需求
昨日,福州很多購房者表示,很擔心“一刀切”征稅會誤傷剛性改善型購房人群的需求。
眾多接受采訪的市民認為,新政改來改去,仍然是“拿購房者開刀”。“國家以前不是一直鼓勵我們梯度消費嗎?說你沒錢先買小的,不要老想著買大的一步到位。在現實中,現在年輕人畢業幾年,也的確只能買個小房子先住著,等經濟條件改善後再換大的。現在,福州市區100平方米以上的房子,沒有一兩百萬元根本買不下來,我們如果不賣掉自住的房子,根本沒辦法改善住房。但新政實施後,要多負擔一大筆稅費,我們怎麼梯度消費?這是否會誤傷改善型需求?”在福州勝利業主家園論壇上,許多市民表達了自己的擔懮。
C.疑惑篇
剛簽合同但還沒過戶怎麼辦?
在各方人士發表自己觀點的同時,一個很現實的問題也擺在人們面前:剛簽了賣房合同,但還沒過戶怎麼辦?
記者從福州各大中介企業獲悉,購買二手房有一個特點,那就是交易周期比較長,因為二手房交易涉及評估、交易、貸款等環節,有時候要拖上一兩個月。
因此,這幾天甚至一兩周前剛剛簽了售房合同,但還沒有到房產部門去過戶的交易者,就面臨一個是不是會剛好被細則“套上”的問題。“如果真是這樣那就慘了。我們購房者可能錢全掏出去了,但是房子卻無法到手。”市民林先生告訴記者,福州二手房交易基本是“實收”,就是賣方報一個數字,其他的稅費他都不管,全部由買家承擔。如果要增加稅費,那麼,這筆稅費肯定要由買家來承擔。但是買家買房,基本都是傾囊而出,口袋裡不會有多少餘錢,基本沒有能力負擔這筆額外的巨額稅費。
對此問題,中介從業者表示,這個問題也壓在他們心頭,他們將隨時與政府部門保持聯系,反映市民提出的問題。如果新政的實施細則能明確規定“正在交易中或者已收件的單子不受影響”,那對穩定市場是很有好處的。
福利分房、房改房價格如何定?
“我的房子是上世紀90年代的單位福利分房,價格纔2萬元。我這樣要怎麼算?如果按差價計算稅費,我不是虧死了?而且,當時的2萬元,含金量和現在的2萬元是天差地別啊!”昨日,這樣一條諮詢帖在勝利業主家園上引起了眾多網友的關注。
的確,新政公布後,當初買房時的價格如何界定成為眾多市民關注的問題。對於2003年後買入的住宅,價格核算並不難。但是,對於十幾年甚至二三十年前的福利分房、房改房的價格如何界定?也要按差價20%征收個稅嗎?
在眾多網友看來,這的確是個大問題。因為幾十年前的老房子,考慮到通貨膨脹等因素,最早的買入價格和現在差別巨大,如果按差價的20%征稅,基本就等於全額征稅。
對此,福州房產中介企業負責人表示:“每次新政出臺,文件在很多方面都是語焉不詳,讓大家很困惑,這次也不例外。”他們認為,這個問題在新政原文中並未詳細指出,有待細則在福州落地時進一步細化。