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海印股份:獨特模式促業績穩健,儲備項目具未來看點
海印股份000861批發和零售貿易
公司內涵增長穩定,物業運營抗周期性凸顯公司商業物業運營業務主要涵蓋了物業出租管理、百貨業務及房地產業務三大塊,就最新報告期看這一業務佔公司主營業務收入的比重已達64.50%,淨利潤佔比更是高達93.70%。同時,公司中期的收入與利潤增長保持在兩位數的穩定水平,綜合毛利水平也隨各業務同比提高0.29個百分點達43.19%,在行業目前增收不增利的背景下體現出物業經營企業抗周期性的特質。具體看,公司16個傳統商業物業均較為成熟,其租金收入模式也較穩定,收入浮動區間大部分在-1-9%之間,而各自對應的利潤杠杆平均也與收入水平較一致,部分有1-2個百分點的溢價。此外,就公司的次新物業情況看,目前中華廣場月租金收入在上半年已突破1600萬元,應該說發展的速度是比較快的,也充分體現了公司專業化的物業管理能力和手段,而其他物業如流行前線、潮樓、布料總匯和布藝總匯等總體增長也處於良性中,能為公司貢獻穩定的收益。
外延擴張有序推進,儲備項目質量具有看點近一階段來公司除了運營16個商場物業和中華廣場購物中心之外,還大力拓展疆土、創新業態模式,儲備了一批優質的商業項目。我們認為這些項目相繼、有序的開發和推出,將為公司未來的高增長奠定堅實基礎。這些項目主要包括番禺海印又一城(含奧特萊斯)、大旺海印又一城、鼎湖海印又一城、花城匯項目、國際展貿城及上海周浦項目。就各個項目情況來看,又一城系列與花城匯的發展方向為城市綜合體與購物中心,其中最引人注目的是海印奧特萊斯,這是整個華南地區第一家真正意義上的奧特萊斯,並於今年4月份進行了試營業。現單日銷售在100-200萬左右,隨著十一後相關配套餐飲、影院的開啟及商戶的逐步進駐將全面助推下半年的單日銷售,預計到明年全年銷售額有望接近10億元,扣點後收入在1個億左右,對應的淨利潤貢獻在6000-7000萬之間。而明年的重頭戲國際展貿城一期,目前招商大樓和綜合大樓已經結構封頂完畢,公司正在配合政府對興業大道東延長線的規劃,以期待打開交通瓶頸。同時,我們認為廣州汽車限購政策對公司名車城簽約的整體影響不大,整車經銷行的負面影響或被消費高端化及經銷商低租轉向與供需雙向的全產業鏈配套訴求所抵消。
此外,今年番禺又一城的結算將全部完畢,肇慶大旺項目超市基建部分也已於今年7月份封頂,計劃明年對外開業;公寓部分預計年底完成基建封頂,明年可對外銷售。而周浦項目是公司商業物業經營上首個跨省運營的項目,是公司深化走出去戰略的有力嘗試,意義重大。從項目前景看,首先周浦鎮作為浦東新區四高示范小區,周邊擁有大體量的住宅小區項目,需求有一定保障;其次,項目免租期半年,能給公司足夠的時間進行招商及培育;再次,當地商鋪的租金水平目前在3-5元/天左右,毛利空間較大。該項目的順利實施利於公司未來異地項目的復制,也利於消除投資者對公司在省外開拓與經營能力的懷疑。(愛建證券侯佳林)