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新華網廣州9月25日電(記者烏夢達)9月24日上午,有網友在微博上稱,廣州正針對房價較高的局部區域採取“限賣”的做法以調控房價。消息迅速引發市場廣泛爭議。記者就此向廣州市國土房管局進行覈實,當晚,廣州市國土房管局在微博上正式承認限制預售的說法。
但專家和市場人士表示,這種“限賣”降低了“紙面房價”,對短期穩定市場預期有一定意義,但從長遠看,應切實採取措施,不應做美化房價統計數據這種表面文章。
地方政府:限售是無奈之舉
廣州市國土房管局表示,通過市場運行態勢分析,近期廣州中心區域高價項目成交增多,導致總成交量中佔比提高,造成全市均價結構性上漲。而最近珠江新城等中心城區個別高端高價住宅項目定價偏高,且經過前期的儲客,開盤後出現大量集中網籤情況,推動了全市均價異常上漲,造成市場的不正常波動,誤導市場預期。
因此,廣州市國土房管局表示採取限售這種行政化手段是無奈之舉,是使房地產開發企業和廣大市民準確判斷市場,引導房地產開發企業積極以價換量,以合理的價格促進銷售。
國家統計局9月18日公佈的2012年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,上漲的城市達到36個,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市均環比上漲,其中廣州上漲幅度最大。
廣州市國土房管局對此表示,廣州市房地產市場總體理性、健康、可控。雖然近期出現了反彈,但價格總體平穩。廣州將繼續堅決貫徹落實國家有關措施,確保房地產市場平穩健康發展。
業界專家:使“紙面房價”降低
專家表示,限制入市對引導短期預期有一定作用,但只是使“紙面房價”降低,對真正降低房價作用不大。對房屋統計數據的重視背後,是市場各方的利益博弈。
房地產成交均價是反映市場變化的重要信號,不少地方政府在調控方案中明確要求年度房價漲幅控制在經濟增長和居民收入增幅之內,因此這一數據是檢驗地方政府調控成果的重要依據,也成爲開發商、地方政府和購房者博弈的重點。
記者採訪發現,爲了迎合調控,一些開發商從去年底開始就不斷上演“苦肉計”:調控明確限制投資投機性需求,一些開發商就“丟卒保車”,暫緩推出城市中心區的高價住宅,把供應重點轉向郊區和中小戶型上。
對此,廣東中原地產研究部經理瞿中奇表示,雖然開發商的行爲符合調控的規定,部分開發商也確實採取了以價換量的做法,直接造成一些城市房價平均數據的下滑。但降價卻可能只是“假跌”:是由於大量郊區樓盤拉低均價放大形成的成交結構性因素。
此前廣州市國土房管局公佈的統計數據顯示,7月廣州樓價同比漲幅約8%,而網易同月統計則大漲22.5%。對此,廣州市國土房管局迴應數據打架是“統計口徑不同所致”,而中國房地產數據研究院執行院長陳晟等專家認爲,統計口徑不同客觀存在,但不排除相關政府部門出於調控壓力有儘量選擇“冷數據”的動機。
市場人士:調控仍需動真格
一些市場分析人士表示,採取控制預售、暫緩網籤等做法的不只廣州一地,全國不少地方都有類似的“經驗”,以期交出一份漂亮的“調控答卷”。
記者發現,除了控制預售,一些地方政府在統計中將基本不入市成交的保障房納入均價統計,平均房價包括保障房、二手房、新建商品房多種性質的住房。
“最終實際上是用一些本來就不受市場關注的地區或地段低房價抵消了高房價的現實。使市場價格人爲在數據層面降低,營造調控成效明顯的表象”。市場分析人士認爲,由於當前市場出現的回暖趨勢,上半年一直遇冷的改善性大戶型很可能會加快入市,造成下半年成交均價的結構性上漲。地方政府調控房價還是應該動真格,通過加速完善房產稅,嚴格堅持限購、限貸等手段抑制房價過快上漲,調節市場進入合理化軌道。
同時,專家表示,地方政府在向社會發布房價數據時,也應根據城市的區域、房屋的類型等分別發佈數據,讓購房者更真實地感受到調控帶來的房價變化,使得房價數據指標更具參考價值,防止因爲數據引發市場恐慌。