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在樓市銷量回暖的助推作用下,開發商表現出了強烈的推盤意願。據亞豪機構統計數據顯示,7月北京有29個項目計劃入市,包括10個純新盤及19個老項目後期。值得注意的是高端項目紮堆入市創下了今年之最——三環以內共有4個計劃入市項目,且全部位於西城區。此外,眾多項目對『上調價格』的表態均較明朗,但業內人士也指出新盤『漲價預期強烈但根基不牢』,高端項目能否實現銷量突破,也將拭目以待。
開盤價打底項目昇值空間
29個7月計劃開盤項目中19個項目公布了大致的開盤價,這其中包括華潤西堤紅山、世紀星城長城國際、中信城、瑞雪春堂等多個老項目的計劃開盤價相比上一期開盤,每平方米上漲了1000至5000元不等。除此以外,還有包括路勁·世界城、京投快線上林灣等首次入市的純新盤,定價也略高於同區域在售的其他項目。如位於昌平新城的路勁·世界城計劃開盤價為16000元,戶型設計緊湊,為70至80平方米兩居,90平方米三居,單價略高於周邊的北京風景。位於房山長陽的京投快線上林灣計劃開盤價為15000元,高出了目前長陽最低13000元左右的均價水平。
相比之前開發商遲遲不願公布開盤價格,7月計劃開盤項目的定價態度明朗了許多,且眾多項目明確表示將會上調價格。對此,亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,近幾個月,經濟數據的不甚樂觀讓決策層重提『穩增長』,拉動GDP增長的舉措包括加大投資,放松貨幣、信貸政策,一些地方政府也在財政壓力下放松樓市調控。樓市成交量連續數月攀昇已經讓開發商的資金狀況得到緩解,政策見底又給了開發商更多信心,從企業經營角度上講,市場差時求生存,市場好時謀利潤,因此一些開發商開始規劃漲價大計,一方面提高利潤率,另一方面也能通過項目的昇值激發購房需求。然而,盡管樓市暖風漸起,但漲價根基尚不牢固,只要限購限貸政策不改變,樓市運行的總體趨勢就不會變。
內城高端大放量爭搶客群
進入下半年,遠郊入市項目增加明顯,亞豪機構統計數據顯示,7月計劃入市的29個項目中有12個項目位於六環外,佔總量的41.4%,這些項目以中小戶型為主,主要面向剛需客群,因此定價也偏低;還有一部分規劃為別墅、洋房這樣的大戶型、低密度產品,佔總量的一半,這些項目則主要針對首次改善型剛需客群。
與六環遠郊相對應的是二、三環的內城區域,7月高端項目的紮堆入市創今年之最,三環以內共有4個項目計劃入市,且全部位於宣武板塊,分別是璽源臺、紅山世家、中信城和四合上院。這四個項目除四合上院未定價以外,其他3個項目價格在40000至55000元/平方米左右,與東、北三環內的在售項目定價動輒60000至80000元/平方米相比,定價可稱得上合理。任啟鑫介紹說,長期以來,宣武板塊雖位於城市核心,但受到傳統居住觀念的影響,南城房地產價格的提昇速度一直較慢,令宣武板塊成為核心區的價值窪地,在宣武區與西城區合並一年多後,兩區的教育、醫療等資源的共享,使得宣武板塊的區域價值得以提昇,數據顯示,6月以來,宣武板塊共成交商品住宅62套,成交均價35933元/平方米,環比漲幅為10.4%,『量價齊昇』促進了該區域項目加速推盤,因而導致7月出現宣武板塊高端項目集中入市的局面。其實,遠郊高品質項目、城市核心區的價格窪地項目,其實都是在瞄准這些經濟實力更強的群體,但限購未解禁,市場容量畢竟有限,高端項目的集中入市雖有助於拉昇高端市場成交總量,但有限的客群被多個項目瓜分,這些項目能否在市場中實現銷量突破,還是個未知數。
晨報記者趙昀
7月計劃入市的10個純新盤項目
項目名稱開盤均價(元/平方米)戶型面積
大苑·海淀名著36000至37000 115至130平方米三居,142平方米4居,197平方米6居
中國鐵建·梧桐苑13600 80至90平方米兩、三居,120平方米三居
璽源臺35000至45000精裝,40至100平米一、兩居
中國鐵建·原香漫谷待定70至130平方米兩、三居
路勁·世界城16000 70至80平方米兩居,90平米三居
金第萬科·朗潤園待定精裝,135至155平方米三居
塞納維拉·永定華庭38000精裝,50平方米一居,80平方米二居,100平方米三居
京投快線上林灣15000 85平米兩居,95至126平米三居
夢想山11000至12000 80至120平方米兩、三居
金隅自由築平層起價9800,Loft均價13000平層及Loft,50至66平方米
信息據亞豪機構及記者整理