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『增加對首次購房人群的信貸支持,並不意味著調控政策的放松,而是使調控政策更精准。資金鏈持續緊張將使房企如履薄冰,如果政策繼續從緊,房企洗牌將可能加劇』
2012年,房企可謂開局不利。根據公開數據,萬科、富力、佳兆業等房企,1月銷售業績均出現了不同程度下滑。2月8日,地產巨頭保利稱,1月公司簽約面積同比下降74.69%,簽約金額也同比下降69.35%。
中國人民銀行2月7日稱,將首次置業家庭信貸需求列入重點關注領域,但即便如此,也不足以緩解房企目前的危機。易居中國分析師薛建雄告訴《國際金融報》記者,由於政策走向仍不明朗,全國樓市觀望氛圍持續濃厚。資金鏈持續緊張將使多家房企如履薄冰,如果政策繼續從緊,房企洗牌將可能加劇。
政策或間接利好樓市
2月7日,央行在其官網發布消息,提出『滿足首次購房家庭的貸款需求』。
薛建雄分析,從國家調控層面講,央行可能會降低首套房貸款利率或調低首付比例。這些措施主要是為了直接推動剛需入市,同時也可短期內間接對房企構成利好。從地方政府來看,可能會出臺公積金上提或改革契稅等舉措。
在樓市的冰封氛圍下,央行政策面的微調吹來了一絲暖風。但偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說,增加對首次購房人群的信貸支持,並不意味著調控政策的放松,而是對之前過於嚴格的一刀切調控政策的適度調整,從而使調控政策更加精准,即在嚴厲打擊投資投機需求的同時,能夠更好地保護首次購房人群的利益。
楊紅旭亦謹慎認為,2012年國內外經濟形勢非常復雜和嚴峻,樓市持續低迷不可避免地將對經濟增長產生負面影響,隨著房價的持續下跌,調控效果必將會越來越明顯,政策只是局部放松。
房企現『流動性』隱患
由此可見,政策雖不至於將房企置於死地,但房企也絕沒有理由松口氣。
中原地產監測數據顯示,今年1月,全國30個重點城市新建住宅成交量同比降幅近七成,且為近3年來月度成交量的最低值,樓市低迷態勢將延續。
伴隨著成交量的『跌跌不休』,房企亦身陷資金鏈斷裂的險境。有業內人士分析,今年3月起,房地產信托、銀行理財和銀行貸款將進入還款高峰期,預計部分未上市的中小開發商會現兌付風險,在回籠資金不足的情況下,多數企業甚至可能遭遇『流動性』危機。
中金公司一份分析報告顯示,2012年預計房地產信托到期規模2234億元,總還款額約2500億元,2013年這一規模還將擴大。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對《國際金融報》記者表示,盡管目前房企資金緊張情況好於2008年底,但半年後,這一情況將繼續惡化。
不僅如此,融資渠道收窄也使得房企資金狀況雪上加霜。從2011年房企的資金來源看,國內貸款、自籌資金等渠道的增速從去年第四季度開始下滑,尤其是個人按揭貸款,全年幾乎都是負增長。網易財經據中指院信息初略統計,今年1月,萬科、華潤置地、金科、凱德置地、名流置業、廣宇集團、瑞安房地產等12家房地產企業以債券、信托等方式在資本市場融資規模為238.5億元,較去年同期下跌29.6%。
對此,楊紅旭認為,在目前的狀況下,加大降價促銷力度將成為房企不得已自救的舉措,第二三季度房企將『跌得難受』,預期甚至會有企業變賣項目,或瀕臨破產。日前,南京江寧綠城水晶藍灣項目便直降8800元/平方米,一舉創下南京史上最大降幅。雖然綠城表示這只是代建項目,比價也不准確,但更多跡象顯示房地產的冰河時代已經開啟。
房企洗牌迎『開局年』?
資金鏈緊繃將加劇房企分化。業內人士指出,就開發商陸續公布的2011年銷售業績看,房企業績的差距已然加大,房企洗牌悄然展開。
事實上,在去年從緊的政策影響下,房企間並購、重組案例已呈現大幅增加趨勢。中原地產曾統計,去年前三季度,中國房地產企業累計股權並購數量有據可循的達87宗,總交易金額達256.65億元,與2010年同比分別增長了42.6%和106%。
然而,深圳世聯地產董事長陳勁松則透露,目前房地產企業的並購、重組大部分都是發生在非上市公司之間,信息不公開也不透明,所以實際上發生的房企並購案數量要遠多過上述統計。
對此,楊紅旭分析,由於今年受政策、資金、存貨三大因素影響,上半年行業庫存仍將上昇,量價齊跌的格局或將延續到第三季度,因此投資的不景氣將持續一整年,一些小的開發商勢必將被吞並、收購。
『組合兼並只是行業洗牌的第一步。』薛建雄表示,今年樓市下滑已成共識,三四線城市將會較一線城市泡沫更大、跌得更慘,當實力弱的房企退出樓市之後,隨之而來的便是細分消費者市場,而現金流較好的房企還將會昇級其產品的服務和質量。