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歐亞集團(600697) :再建兩座大體量新業態門店,鞏固吉林省強勢龍頭地位
事告梗概:
1)公司擬與新宇房地產合資合作建設松原市“坤茂大廈”暨歐亞購物中心綜合樓。綜合樓建築面積約12萬平方米,本公司投入建設資金1.95億元人民幣,2012年12月30日前交付。2)公司通過公開招拍掛方式向吉林市豐滿區人民政府取得吉林豐滿經濟開發區紅旗街道紅旗村項目土地使用權,用於建設吉林歐亞城市商業綜合體,宗地規劃用地面積約爲28.7萬平米,每平方米淨地價格800元人民幣。
簡單點評:
1)松原屬東北三四線城市,公司投建項目的期望是將此購物中心做成當地經營功能最全、檔次最高、能力最強、環境最好的購物中心,如此公司可以搶先一步將高級業態下沉到低線城市中,提早確立未來的優勢地位。中長期來看,歐亞集團堅持一貫的自有物業開店作風,對抵禦租金上漲的風險有積極意義。此外,本項目屬公司與地產商合作合資形式投建,對資金的要求低於完全自建自營,降低了擴張成本並提高了擴張效率。我們認爲位置良好的商業地產屬有升值潛力的資源。除公司預計的年平均投資收益率爲投資額的5%-7%之外,物業本身的升值也值得期待。進一步深耕優勢區域,挖掘低線城市潛力。
2)吉林豐滿經濟開發區地理位置優越,強大的優惠政策,發展前景廣闊。公司購地自建城市商業綜合體,符合政府城市總體規劃和發展需要,且公司在長春壟斷優勢較爲明顯,因此購地價格相對較爲便宜,每平米淨地價格僅爲800元人民幣(我們在新浪網上查到,豐滿區商品住宅在5000元/平左右)。從財務上看,本次城市綜合體的土地總投資額爲2.30億元(28.7萬*800元/平),但由於地塊巨大,因此未來建設投資的總額巨大(我們預計將開發成30萬商業綜合體、15萬的商業配套(寫字樓、門市房),45-50萬的住宅,共計約90萬平米)。截至3Q2011,公司貨幣現金2.24億元,資產負債率72.47%,由於公司近年擴張較爲積極,因此資金壓力較大。今年以來公司已發行2次短融共計4億元,並在11月18日獲得證監會覈准向社會公開發行面值不超過4.7億元的公司債券,未來資金方面在短期可以得到一定緩解。由於該土地目前動遷有些難度(新動遷標準未定),無法強拆,因此我們對該項目的進度持謹慎態度,預計該項目短期對公司的業績不會造成影響。
維持買入評級,公司屬於強勢區域百貨龍頭:
不考慮上述兩個“大體量”門店,我們維持公司2011-2013年盈利預測分別爲1.03/1.37/1.82元,以2010年爲基期三年複合增長率29.8%,認爲公司的合理價值爲34.25元,對應2012年25倍市盈率(我們認爲公司激勵機制目前充分且自有物業比例高,有理由享受高於行業平均5X的市盈率)。從已公告的門店儲備情況來看,未來外延擴張仍然較爲積極,而公司目前加強超市業態佈局、嘗試購物中心業態等變革,長遠來看均有利於公司的協同效應和規模擴張,建議投資者25元以下積極買入。
風險提示:1)激烈的商業市場競爭形勢和消費需求的不斷變化,將會使該項目存在一定的市場和經營風險。2)該項目需松原市有關部門批准。
光大證券(601788)
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