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曲線轉讓、尋求特批……央企『退地令』下達一年間,各方圍繞退與不退的路徑博弈始終沒有停止
2011年1月28日,新『國八條』出臺後第三天,一份發自國土資源部的特急文件迅速傳達至整個國土系統。《國土資源部關於加強地價監管、確保不出現住房高價地的緊急通知》明確提出,『對可能在公開出讓中成交總價或單價創歷史新高、成交樓面地價超過周邊地價的,一律暫停出讓,已公告的要立即撤銷公告。』
文件同時提出『限房價、限套型、競地價、競配建』的土地出讓方式,目的是『把地價降下來』。可以判斷,這一思路將體現在近期的土地供應中,杜絕高價地將成為各地國土部門的首要任務。
這一動作的源頭可以追溯到一年前的3月15日,全國『兩會』結束第二天,北京一日三地王,引燃調控導火索。
2011年『兩會』在即,市場輾轉一圈後,重現2010年高漲之態。以行政手段對市場嚴防死守,成為政府無奈之選。
曾經一日三地王的結果是央企『退出令』的出爐——國資委迅速明令78家不以地產為主業的央企退出地產業。時至今日,『退出令』出臺已有一年,此間各方圍繞是否退場、如何退場的博弈卻始終沒有停止。
『被閑置』的地王
2011年2月中旬,北三環的積雪尚未融化,薊門橋『地王』周邊荒草叢生。此時,距北京市國土局規定的該地塊開工時間已逾期3個半月。
自2010年入市,薊門橋『地王』30197元的樓面單價紀錄至今未破。
『地王』制造者是北京世博宏業房地產開發有限公司(下稱『世博宏業』),其大股東為央企中國兵器裝備集團公司(下稱『兵裝集團』)。競拍當日,世博宏業與上海綠地競價達58輪,最終如願以償。
北京市國土局資料顯示,該地塊約定開工時間為2010年10月30日。但自『地王』誕生之初,調控風聲趨緊,國資委針對央企的『退地令』,造就了薊門橋地王『被閑置』的命運。
盡管78家央企退出房地產並無嚴格時間表,對央企已實施的項目,國資委的規定中也明確放行。但對世博宏業而言,當下形勢頗為微妙。
知情人士透露,國資委下達『退地令』之際,國務院高層曾單獨點名兵裝集團,『要求它必須要退出地產業,業務跨度太大了。』在此基調之下,世博宏業另覓大股東的動作一直在進行。這也成為薊門橋地王遲遲未能開工的主因。
『不開工唯一的因素就是等待大股東入局,地塊怎麼做,規劃需要由新股東來決定。』中國兵裝集團內部人士說。據《財經國家周刊》記者調查,新股東已經基本確定,為16家允許涉足地產的央企之一,諸多接盤工作已接近完成。
上述人士表示,接盤人被確定為央企,與兵裝集團的意見有關,而這也代表了國資委的態度。『大股東兵裝集團盡管只有40%股份,但其話語權遠大於40%。』
按照相關規定,國資轉讓須公開掛牌交易。知情人士表示,買賣雙方各自選擇了資產評估公司,正在對40%股權進行資產評估,結果出來後,將在北交所掛牌上市。『就世博宏業來講,薊門橋地王是其在京唯一項目,其掛牌轉讓資產的價格,應該與這塊地的價格相符合,因公司之前的債權債務比較平衡。』
世博宏業內部人士對《財經國家周刊》記者表示,按照國資委意見,兵裝集團去意已決。『地產並不是它非要做的,以前量也不是太大。』
不過對於兵裝集團來說,北京業務的罷手,並不意味著地產業務的徹底消失,除了世博宏業這樣的地產新平臺,兵裝集團還直接或間接掌控更多地產公司,比如重慶的南方東銀。而這一公司的後續命運,還不知曉。
知情人士表示,南方東銀是兵裝集團旗下掌控已久的地產平臺,在重慶已有不少項目。國資委退地命令下達後,2010年4月3日,兵裝集團將其整體出售給上市公司迪馬股份。
公開資料顯示,迪馬股份主營業務為防彈運鈔車等專業汽車,並非專業地產公司。公開資料顯示,兵裝集團目前為迪馬股份股東之一,擁有5.48%股權。此舉或可曲線掌控地產業務。
『這當然不算是徹底退出,即使股權投資也不行。』分析人士表示,國資委在『何謂退出』問題上的語焉不詳,給予了企業運作空間。
特批經營?
央企『退出令』面世一年間,進程看似緩慢平靜,實有暗流湧動。各央企因地產業務發展規模不同,心態迥異。
《財經國家周刊》記者多方調查得知,退出政策並非一刀切,國資委或將特批78家央企中某些企業繼續涉足地產,深圳中航地產股份有限公司(下稱『中航地產』)或將成為幸運兒。
但中航地產人士在接受《財經國家周刊》記者采訪時說,對是否存在特批一事並不知情。
中航地產(000043.SZ)為中航國際旗下地產業務平臺,1994年改組上市,至2008年底,旗下控股和參股企業達25家。公開資料顯示,其地產業務目前已經擴張至長三角、環渤海、西南、西北和中南地區。
中航地產2010年三季報顯示,前三季度公司實現營業收入17.12億元,同比增81.62%,實現淨利6714.35萬元,同比大增1088.6%,實現每股收益0.302元,同比增1088.98%。
對中航地產而言,大量土儲為其提供了發展助力。中航國際及母公司中航工業擁有大量自有土地,伴隨城市化進程,有不少地塊目前已經位於城市中心區——但地方政府缺乏搬遷資金。
國資委的退出令下達後,中航工業總經理林左鳴曾公開表示,通過開發自有土地獲得的收益,用於新廠區重建,這是中航地產類資產的基本處置方式。
林左鳴說,中航國際旗下的非專業化房地產公司將不再涉及房地產業務,未來3~5年能否成功退出,取決於各地項目的進展速度,『一下子全部退出是不太可能的』。
分析人士認為,中航地產作為中航國際最大的地產業務平臺,被寄予了更大希望,因而在退出問題上會『謹慎地爭取』。
知情人士介紹,國資委的『退地令』下達不久後,中航地產曾向國資委上報了一份材料,介紹公司地產業務狀況,希望繼續保有地產業務,『近一年來溝通得還不錯。』
上述人士透露,中航地產在這份文件中強調了三方面原因:第一,中航地產為上市公司,其發展規劃要為投資者考慮;第二,中航國際旗下的地產業務年收入100多億,規模已經很大,在央企中排名靠前;第三,中航地產一直希望壯大地產業務,反哺航空工業的發展。
接近國資委的人士表示,基於以上因素,中航地產或將被特批,保留地產業務。
知情人士分析,78家待退出央企中,中航地產作為唯一的上市公司,具備獲批保留地產業務的可能性。『國資委當時的決定是一刀切,現在需要回頭考慮企業具體狀況。』他同時預測,『獲准保留地產業務的央企也許不止一家。』