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每經記者楊可瞻
股市的上漲需要資金的支持。A股自春節以來的快速反彈行情,支橕其上漲的資金又來自何方呢?
梳理最近的資金情況:發達國家由於通脹水平上昇而引起的加息預期,加之中東局勢的緊張,不少資金撤離了新興市場;14個月來,M1、M2『反剪刀差』第一次出現負值,顯示資金活性降低;同時,鑒於通脹預期仍然強烈,央行的緊縮措施仍將持續,周五晚間央行宣布再次上調存准率即是例證。
上述現象皆對A股構成利空。那麼,支橕股市上行的力量很可能是來自於樓市的擠出資金:『新國八條』出臺後,樓市存量投機資金有了流出樓市尋找其他投資機會的必要,而限購令等需求抑制措施又阻止了新資金的進入。
今年1月,當『新國八條』如疾風暴雨般降臨後,整個房地產行業迎來了自1998年來最嚴厲的一次調控。但對於社會資金而言,調控則會帶來兩大效應:投入房地產的存量資金被擠出,同時企圖進入的增量資金通道被斬斷。調控關乎百姓福祉
過高的房價已經危及到老百姓的基本福祉。於是,『新國八條』應運而生。
據悉,『新國八條』包括二套房住房首付款比例不低於60%、貸款利率不低於基准利率的1.1倍、地方政府問責、調整營業稅和加強土地增值稅征收、限購令等。從調控措施看,由於在信貸、行政和財稅上同時收緊,這堪稱自1998年來最嚴厲的一次調控。
事實上,自2010年4月以來,房地產前後經歷了三輪大型調控。2010年4月17日,『國十條』要求對購買首套房建築面積在90平方米以上的,貸款首付款比例不得低於30%。
2010年9月,『國五條』要求不分住房大小,首套房貸款首付需30%以上。同時,要求各商業銀行一律暫停發放居民家庭第三套及以上住房貸款。
不知道『房友』們是否算過一筆賬:在過去10年期間,房價到底漲了多少?
以西南某省會城市為例。2002年前,在該市二環內購買一套中端商品房,每平方米僅2000元左右。但現在購買相同戶型的商品房,至少需要7000元以上。不到10年時間,房價已接近翻兩番。地段更好的商品房甚至接近7~8倍漲幅。值得一提的是,自2002年以來,上證指數僅累計上漲76%。調控手段三箭齊發
提高首付比例、限購以及營業稅,成為了本輪地產新政的三個關鍵詞。
限購,即在一定時期內,執行住房限制購買措施。目前,包括北京、上海、深圳等城市已經推出限購政策。其中,上海出臺調控細則,明確停購三套房。青島則要求擁有二套及以上住房的當地居民不得再購房。有分析人士認為,目前明確提出實行限購的城市已超過35個。按新要求,實行限購城市預計還要翻一番。
若說限購是從行政手段上壓制購房需求,提高首付比例則是在信貸上收緊。據悉,強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低於60%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。據北京日報報道,『京十五條』中,首次將貸款購買第二套住房的家庭,『首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基准利率的1.1倍』的政策面擴展至公積金貸款。
另外,二手房交易稅費也較以往嚴格不少。據了解,調控後,部分房屋轉讓的營業稅稅額將翻倍。資金:存量擠出增量掐斷
兩個真實的例子:陳先生,職業炒房者。『新國八條』前投入上千萬資金於樓市。如今,調控趨嚴後,他計劃賣出一部分房產,將套現的資金打入股市。
王女士,北京外地人。由於不能提供5年納稅證明,無法在北京買房。
調控新政會否造成如下一個局面:存量資金被不斷被擠出,而增量資金進入的通道又被掐斷?
知名經濟學家華生向《每日經濟新聞》表示,限購令肯定會打壓買房需求,同時造成部分樓盤銷售遇到問題。從這個角度看,增量資金被掐斷的效應確實存在。
『不過,存量資金擠出,目前來看還不是非常直接。首先,限購令使部分套現資金找不到合適買盤。這種情況下,加快拋售本身就受到了一定阻力。其次,從現在主要城市房市看,整體出現量減而非價減情況。這表明,大量拋售是不存在的,否則價格一定會被打壓下來。』華生指出。
中央財經大學證券期貨研究所所長賀強向《每日經濟新聞》指出,受預期回報率下降,限購令無疑能打壓部分投機資金,使這些錢從樓市中擠出來。這樣來看,存量資金擠出效應確實成立。不過,由於房價短期不大可能下降太多,增量資金是否會被掐斷這個並不好說。相關新聞超九成大中城市1月房價環比上漲每經記者張敏發自北京
2月18日上午,國家統計局公布『1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況』顯示,有62個城市1月的住宅價格環比上漲,其中環比漲幅超過2%的城市有3個。
其中,東部地區28個城市中,價格環比上漲的有26個,佔92.9%,其餘2個持平。深圳成為一線城市中環比漲幅最高者,上漲2.0%,北京、廣州分別上漲0.8%、1.7%。
值得注意的是,已宣布開征房產稅試點的重慶市,1月房價環比微降0.1%,而上海上漲0.9%。
同比來看,共有68個城市的住宅價格實現上漲,其中,漲幅超過10%的城市有10個。僅有泉州和南充的住宅價格比去年同期有所下降。
二手住宅的價格表現出了同樣的態勢,共有60個城市的二手住宅價格環比實現上漲,漲幅最高的牡丹江達到3.3%。
分析人士表示,今年1月是自去年9月以來,全國70個大中城市房價連續5個月保持上漲。
多數機構的分析認為,1月全國房價普漲,主要由此前政策執行不到位、政策效果尚未完全釋放所致。在春節前出臺更嚴厲的『新國八條』之後,未來熱點城市的房價漲勢可能趨緩,甚至出現下降。
到目前為止,全國共有上海、北京等5個城市出臺了各自的調控細則。受此影響,今年的市場成交量也被認為將大幅萎縮。滬上開發商賣房須核查戶口簿結婚證每經記者楊羚強發自上海
『已按照國家和本市住房限售的規定,對購房人及其家庭成員的戶籍、婚姻等證明材料以及納稅或社會保險繳納證明(對非本市戶籍居民家庭)進行核對,符合住房限售規定。』
這是上海市住房保障和房屋管理局昨日(2月18日)發布的《關於本市貫徹執行住房限售等政策有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)中明確需要房地產開發企業、經紀機構作出承諾的內容。
根據《通知》,房地產開發企業、房地產經紀機構嚴格執行通知,不得違反限售規定從事房地產銷售、經紀業務;在簽訂售房合同、經紀合同時,應當履行告知義務,督促購房人如實填寫《購房人家庭成員及名下住房情況申報表》核對購房人及其家庭成員的戶籍、婚姻等證明材料,並在申報表中簽署意見和蓋章。
為了杜絕有人騙取購房資格,《通知》還規定,對違反限售規定購房的,已辦理合同備案、尚未辦理預告登記或轉移登記的,不再受理預告登記或轉移登記;已辦理預告登記、尚未辦理轉移登記的,不再受理轉移登記;已辦理轉移登記的,不得受理相關轉移、抵押等登記。凡不予受理預告登記或轉移登記的,交易中心出具《不予辦理房地產交易、過戶通知》。