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房價直接過萬 廣州『萬元房時代』已經到來
盡管不像深圳那樣,商品房價格直接過萬,但面臨7000元/平方米的高位,廣州的購房者還是不得不接受『萬元房時代』的到來。與此前的情形不同,持續上漲的高房價不僅沒有嚇走購房者,今年以來廣州樓市的成交量反而出現了回昇。
來自廣州市國土資源和房屋管理局的數據顯示,天河區3月份成交的房價為10667元/平方米,鉑林國際公寓、MBA國際公寓、尚德大廈等以小戶型為主打、均價超過一萬元/平方米的樓盤仍然受到市場的追捧,而譽峰、傾城時代、尚東美御和尚東宏御等價格超過1.2萬元/平方米的樓盤成交量也不錯。
越秀區3月份住宅均價也在高位運行,達到8958元/平方米。越秀區3月份在售的樓盤仍以原有的樓盤為主,大東門華庭、東山紫園、淘金家園、錦城南苑等是該區成交最活躍的樓盤,售價均超過一萬元/平方米。
廣州國土資源和房屋管理局公布的數據顯示,盡管3月份廣州的房價和成交量都出現了比較大的下降,但總體來看,今年以來廣州市的住宅成交量還是呈現了快速增長勢頭。1月至3月,廣州市十區房屋交易登記49360宗,交易登記面積510.94萬平方米,交易登記金額299.16億元,同比分別增長4.2%、-3.9%和16.2%。
有專家表示,廣州出現的這種『高房價、高成交』現象,表明消費者已經在某種程度默默接受了房價高位運行的格局。一些急於買房自住的購房者開始行動,而期待在此領域作『深度投資』的購房者則更加活躍。
與深圳等地不同,廣州的戶籍人口佔有相當比例,樓市也主要以自住需求為主,投資客的比例比較小。在1996年至2006年間,廣州的房價保持了穩定,因此當時廣州樓市有『炒不動』之說。1999年,廣州房價甚至降到5601元/平方米的水平,一些樓盤為了吸引顧客,推還出了送車庫等一系列措施。
2004年廣州樓市止跌回暖以後,開發商為了攏聚人氣,不斷地人為造市,連續拋出『地荒說』、『房荒論』……然而此時國家不斷出臺新的調控措施,數量之多、動作之大,前所未有,一部分購房者仍然在觀望中等待,希望房價下降後再出手。
兩年過去了,廣州樓市均價上漲了3000多元/平方米,嚴酷的現實讓很多人的想法發生了改變。2003年工作的丁小姐去年要結婚,她就以10020元/平方米的價格在珠江新城買了一套二居室的房子。她告訴記者,以前要是這個價格她連考慮都不會考慮,現在倒覺得萬元的均價已經可以接受,『畢竟均價已經到了8000多元了,再不買,可能會更貴。』
另一方面,萬元房的大量出現讓更多的投資者在進入樓市時義無反顧。楊先生說,他在2005年以一萬元/平方米的價格,買下了一套180平方米的房子用以自住。還沒有住進去,就有人不斷打電話要求購買,按照對方開的價,轉手就可以賺40多萬元。今年他又買進了兩套房子,對他而言,房價越高,可以獲利的空間就越大。
深圳市社會科學院城市營運中心主任高海燕表示,購房者心態的微妙變化說明樓市的消費模式已經發生了改變。『萬元房時代』之前,廣州市民主要是買房自住,房子是追著人跑的,現在購房動機卻逐漸往投資乃至投機的方向傾斜,是人追著房子趕。每個人惟恐沒有房子住,惟恐在新一輪的擊鼓傳花游戲中沒有分享到『經濟發展成果』。
說到底,這是人們常說的『買漲不買跌』的心理在作祟。一段時間來房價的持續上漲,讓很多人誤以為房價是『穩漲不跌』的,萬元房的大量出現更讓人迷信房價的堅挺。事實上,房地產市場具有很強的周期性。按照有關專家的說法,中國的房地產周期頻率,大約是五年發展,兩年低落,七到八年為一個周期。而目前中國房地產臨近周期性低潮,『當所有人都相信萬元房合理的時候,危險就降臨了。』高海燕說。
大部分房價過萬元 北京漲價仍將是主流趨勢
在近日結束的北京國貿春季房展會上,記者發現,北京五環內已經難覓每平方米8000元以內的樓盤,大部分項目都已跨越了萬元大關。而與房價猛漲相對應的卻是銷售量下降,居民購房意向回落。
大部分房價過萬元
據國貿房展組委會介紹,此次前來參展的城區商品房現售和預售項目多分布在市區東部,以朝陽區居多,而交通便利的地鐵沿線成為此次房展的熱點區域,價位多分布在每平方米8000元至1.5萬元之間,而相對成熟的商圈和市區附近樓盤多數超過每平方米一萬元。在房價猛漲的情況下,銷售量卻呈現大幅下降的趨勢。據國貿房展組委會統計,展會第一天意向成交套數僅為167套,其中北京項目為111套,外埠為56套,四天共計意向成交896套,每日成交均價都在每平方米8000元以上,最高的一天甚至達到每平方米11530元。
記者采訪的大部分購房人認為能夠接受的房價在每平方米8000元左右,那麼是哪些人在購買單價在萬元以上的房產呢?北京房產中介鏈家地產副總經理金育松告訴記者,根據對成交客戶的調查統計顯示,2007年第一季度,購買單價在萬元以上房產的客戶,主要包括企業中高層管理人員、個體經營人員、政府公務員以及律師、醫生、會計師等專業群體;年齡層次主要以31至40歲的中青年為主,佔比為34%,而41至50歲的佔25%;家庭年收入在15萬元至20萬元以上的,佔比達到37%。
小戶型受追捧
記者調查發現,目前京城在售的中高檔小戶型商品房銷售十分火爆,有的甚至出現通宵達旦排號現象。在國貿春季房展會上,中小戶型項目共有28個,比去年冬季房展增加了16個,增量明顯。此外,據北京中原地產三級市場部研究中心統計顯示,3月12日至4月12日這一個月的時間中,小戶型二手房的銷售量佔其總銷售量的40.2%,比上月提高了3.1個百分點,比1月份更是提高了4.1個百分點。
記者從鏈家地產、中大恆基、中原地產等房產中介了解到,目前小戶型二手房成交均價比整體高出3%至6%左右。據金育松介紹,去年5月份九部委出臺《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》後,其中關於『新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上』的規定,促使房產需求者對小戶型二手房心裡價位較低,造成小戶型二手房房價『滯漲』,但是由於其需求仍然旺盛,未來幾個月,二手小戶型房價會出現『追漲』現象。業內人士預測,北京11個區縣小戶型二手房的成交均價有望在本月底突破每平方米9000元。
未來房價看漲
從2004年開始,北京出現了房價暴漲的現象,特別是2006年房價更是飛速上漲。根據對北京一些樓盤的抽樣調查,2006年北京市內房價的漲幅基本在30%到50%左右,漲幅驚人。針對房價的不斷上漲,政府也出臺了一系列對房價的調控政策,但效果並不是很明顯。面對撲朔迷離的市場前景,未來房價走勢如何,無疑是購房者最為關心的問題,對此,記者也采訪了有關業內人士。
金育松認為,在連續兩輪的宏觀調控下,調控的效果將會逐漸顯現,2007年房價上漲的幅度將會趨於平緩,並且不同區域的房價漲幅將會呈現更加明顯的差異,對於當前北京一些交易價格已經處於明顯高位的區域,其價格漲幅在2007年將會回落,房價漲幅將會控制在10%左右,而2007年新興熱點區域和軌道周邊區域房價上漲幅度會較大。
對於支橕房價上漲的因素,金育松認為,一方面,2006年北京的經濟運行良好,經濟增長勢頭強勁,2007年將繼續保持較快的經濟增長,在此良好基本面的支持下,消費者的住房需求依然旺盛,這對於房價的上漲是有利的支橕;另一方面,2007年北京的住宅供應在2000萬平方米左右,與2006年的供應基本持平甚至會略有下降,而住房的剛性需求和潛在需求依然旺盛,供不應求的緊張局面並不可能根本扭轉,這樣,房價必然會繼續上漲。
此外,奧運效應在2007年更加顯現。借助奧運概念所產生的巨大經濟效應在2007年必然會得到最為有效的體現,也是許多人進入北京,尋求更好奧運經濟效益的最後一年,這樣就會派生出大量的住房需求,而這對於房產價格的提昇又具有極大地推動作用。
房價上漲勢頭明顯 上海外環內房價已過萬元
4月13日,在上海東亞展覽館開幕的2007年一、二手房展會上,一位懷抱嬰兒的年輕爸爸正在觀看房源信息板。最新公布的2007年3月中房上海住宅指數為1310點,較上月微漲五點,成交量也有所上昇。本報記者:任瓏攝
在最近上海舉辦的一系列房展會上,記者了解到,交通、配套設施等相對便利和完善的外環線以內新房價格幾乎都在萬元以上,並且還在上漲。
房價上漲勢頭明顯
盡管3月份上海展覽中心剛剛舉辦過『上海之春房展會』,但在4月13日開幕的2007浦東春季房展會上,由於推出了浦東地區外環線區域及各大功能區的多處樓盤,還是有大批購房者專程趕來參觀諮詢。很多開發商的看房班車等候區內一直排著長龍。
來自西安的程女士告訴記者,由於兒子和兒媳在上海工作,一家人打算購買中環線內新房,又因一家兩代人居住,所以要求房子相對寬敞,最好在100平方米以上。可是在房展會上轉了好幾圈,還是沒有發現性價比合適的房源。看中的房源每平方米單價全都在1.5萬元左右,如此計算,一套100平方米以上的房子總價就要150多萬元。相對於每平方米8000元至9000元的心理預期,程女士一家覺得難以承受。
正在為程女士介紹房子的上海金豐易居一位工作人員表示,按照程女士的要求,每平方米萬元以下的新房很難找到,『最近外環線內的房價都在上漲』。
抱著小孫女參觀房展會的胡女士家住浦東新區,她對記者說:『我們一家三代想改善條件買個三房兩廳,最好每平方米七八千元,可是房子不是太遠交通不方便,就是太貴實在買不起。』
在一家國有企業工作的彭先生正打算購買一套位於浦東中環線內的80平方米左右的小戶型,他對自己即將成為『房奴』一族表示了懮慮。彭先生說,90多萬元的總價,雖然已經准備好了20多萬元的首付款,但貸款後每月3000多元的月供還是讓他覺得『很辛苦』。
外環線區域成熱點
經過一系列宏觀調控,上海投資購房的比例已大為縮減,目前購房者主要集中在自住型和改善型,但不少購房者對中心城區每平方米兩萬元以上的房價仍『望而卻步』。
從上證房產工作室獲得的數據顯示,上海近一周樓市在各個環線區域的成交情況如下:內環以內區域周成交265套,內外環間區域周成交895套,外環以外區域周成交1226套,由於配套交通、總價要求皆十分契合自住需求的新房樓盤稀缺,住宅成交仍然集中在外環以外區域。
記者在剛剛結束的春季房展會上也看到,成交情況火爆的往往是位置稍偏、房價較低且處於功能區內的房源。位於浦東張江地區的陽光花城緊鄰外環線,距離市中心大概要一小時車程,但開發商打出了每平方米7800元的均價,該地段又依附著張江高科技園和未來地鐵二號線延伸線,一時間吸引了大量購房者。該樓盤開發商對記者說,一期396套房源在一個月內銷售一空,二期房源依然受到眾多購房者尤其是在張江高科技園工作人士的熱烈追捧,平均房價每平方米已上漲2000多元,也超過了萬元門檻。
此外,展會中推出的小戶型和二手房源也受到廣泛歡迎,成為不少工薪階層追捧的熱點。『本來買房子為了自住,到底還是希望寬敞些,』參觀房展會的吉女士表示,『但如果價格持續偏高,那麼也只好多考慮小戶型。』
房價趨勢依然走強
據業內人士分析,『成交區域』已成為決定市場價格的關鍵詞。比如今年1月,徐匯區房源成交的主力區域在徐家匯,樓盤價格基本上都在2.5萬元/平方米以上,因此整個區的成交均價也被拉高;而在2月,房源成交的主力區域在長橋、華涇等板塊,房價基本上在1.5萬元/平方米以內,所以整個區的成交均價有明顯回落。同樣,外環線以外的成交量增多,反映在統計數字上就會拉低整個房市的價格。記者從多家房地產公司了解到,上海內環以內、中環至內環區域內的房價近一段時間來不僅沒有下降,反而小幅上漲,核心商圈更是如此。
事實上,業內對上海房價的底氣普遍看好。浩坤地產的研究員宋照夕表示:『強勁的「世博板塊」是上海房價最有效果的「發動機」,世博紅線區房價在近兩年還會居高不下;同時,磁懸浮、京滬高鐵等大工程也將拉昇上海房價。目前,上海多條軌道交通線路正在建設,從市區到嘉定、松江、南匯、金山等郊區呈東南西北「放射性」鋪開,使房地產的「梯度效應」削弱,上海房價整體盤面後勁十足。』
房地產市場購銷兩旺 深圳漲價勢頭有增無減
盡管中央及地方出臺了一系列房地產調控政策,但深圳房價上昇的勢頭仍有增無減。目前深圳房地產市場購銷兩旺,甚至可以說成交『火爆』。今年3月推出的陽光華藝大廈(均價14500元/平方米)和橄欖綠洲家園(均價18000元/平方米)等新樓盤,在沒有通過任何媒體做發售廣告的情況下就銷售一空。
誰在為房價上漲推波助瀾
據統計,去年深圳平均房價為每平方米9384元,今年1月至3月,全市商品房月成交均價分別為10670元/平方米、11133元/平方米和11272元/平方米。記者在采訪中了解到,在深圳,目前除了離市中心較遠的郊區地段能見到每平方米售價在萬元以下的新樓盤,特區內一般高級住宅每平方米售價在16000元至20000元之間,豪華住宅售價在每平方米三萬元以上,如僑城東方華園,以均價五萬元/平方米發售。
按照市場規律,只有買盤強於賣盤,價格纔會上漲。深圳的樓價步步高昇,且成交活躍,那是誰在為樓市漲價潮推波助瀾呢?據一些房地產中介公司調查分析,深圳的本地買家以私營企業主、個體經營者、企業白領階層、公務員、事業單位工作人員等為主;外來買家則以商人、海歸人員居多;深圳毗鄰香港,所以香港人也是買房主力之一。據一些商業銀行專業人士介紹,辦理買房按揭手續的多為企業白領、公務員及事業單位工作人員,他們月薪在萬元上下,收入穩定,信用較好,受銀行歡迎。
在深圳一家通訊公司任主管的何先生告訴記者,他今年是二次置業,買了兩套房,自己住一套,出租一套,還銀行房貸壓力不算大,房子買下來就馬上昇值了,感覺很好。在深圳經營了多年服裝生意的業主杜小姐向記者透露,她去年以來先後在深圳買了五套房,主要目的是投資,買下的幾套房子平均昇值近50%,每月還能收租,比自己做服裝生意效益好多了。分析人士認為,正是這種昇值效應和賺錢效應驅使許多買家入市,參與者形形色色,除了買房自用、買房投資等正常買家,當中不乏炒買炒賣的投機者。
幾家歡喜幾家愁
買了房就昇值固然是好事,但對沒買房、甚至買不起房的人來說,心理壓力越來越大,同時,也期盼房價快點跌下來。房價高位運行,低價格的樓盤就成了人們追逐的對象。
4月7日至8日的兩天內,深圳共有東方盛世、中海怡瑞山居和金地梅隴鎮二期三個位於郊區的樓盤開盤,其中東方盛世在三小時內售空,均價7600元/平方米;中海怡瑞山居開盤當天售出七成,均價8000元/平方米,金地梅隴鎮二期兩天售出七成以上,均價10500元/平方米。
記者日前到這三個樓盤訪問了一些業主,有業主認為,深圳的交通四通八達,等到地鐵修通後,住房離市中心遠一點就不成問題了;也有人說,郊區的商品房與特區內的房子差價很大,將來有很大的昇值空間。一位資深房地產專業人士稱,像這樣立即售罄的商品房,說明其房價在市場上很有吸引力,接近持幣待購和有穩定收入的消費者的心理價位。
深圳是一個外向型經濟為主的城市,外資企業和私營企業員工的收入相對較高。據一些網站和電視媒體對市民的調查顯示,月收入不超過萬元的居民希望房價低於一萬元/平方米,月收入5000元的市民希望房價最好在5000元/平方米左右,以此類推,而這種房價與收入的比較標准比較現實,基本反映出工薪階層的承受能力。
深圳房價將走向何方
深圳大部分房地產開發商、中介公司和業界人士對當地房地產市場的未來依然看好,他們的主要依據是:我國宏觀經濟持續快速增長,人民幣昇值,股市向好;深圳綜合經濟實力在全國大中城市名列前茅,外來投資不斷增加;深圳外來人口多,可供開發的土地難以為繼;深圳與香港相鄰,兩地房價有可比性,但目前深圳房價比香港還低很多,還有很大上昇空間。
一部分專業人士則認為:沒有只昇不跌的樓市,深圳的樓價經過兩年的急昇,已經翻番了,未來一兩年強勢橫盤的可能性較大。深圳市職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺表示,目前深圳房地產已有泡沫,但依照國外經驗,這個上昇勢頭還將繼續,並在一至兩年後達到頂峰,然後出現拐點。深圳市統計局發布的《深圳市2006年企業景氣調查報告》表明,房地產行業依舊為最景氣行業,超過半數接受調查的企業家對深圳經濟發展持樂觀態度。從行業來看,去年深圳各行業的企業景氣指數都在景氣區間運行,八大行業中企業景氣度最強的為房地產業,在155以上的高位平臺運行。深圳市房地產信息報告指出,今年以來,房地產供應量減少,市場需求旺盛,土地資源向優勢企業集中,商品房銷售價格穩步攀昇,持續昇溫的行情還將維持一段時間。