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3月24日,北京市政府法治辦負責人表示,由於和《物權法》相衝突,『民宅禁商』的規定,已從2006年11月21日開始征求意見的《北京市房屋租賃管理辦法》的草案中刪除。
『一刀切』難保可行性
房屋租賃管理辦法去年第二次進入北京市政府立法計劃,原計劃去年出臺。但是,該辦法在首都之窗網站征集意見,引起各方熱議。據市政府法制辦統計,所征集到的意見,高居去年通過網絡征集意見的24部法規之首。
北京市政府法制辦主任周繼東在回答記者關於該辦法爭議焦點和相關修改情況時表示,目前爭議主要集中在5個方面:住宅商用、中介公司租金收付制度、中介公司管理、房屋轉租、房屋租賃登記。
針對住宅商用,周繼東表示,房屋租賃辦法已沒有相關規定。原因主要有兩方面,一是住宅商用歷史成因復雜,采取一刀切的規定,將會難以實施,也難以得到市民的理解。其次,征集意見後,考慮到《物權法》制定在即,法制辦也在觀察《物權法》對該問題如何規定。『現在《物權法》已經有了規定,辦法將不會再涉及這個問題,這個問題將依照《物權法》規定。』周繼東說。
將於今年10月1日實施的《物權法》規定:業主對建築物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權。對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。但是,《物權法》同時規定,業主將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房的,應當經有利害關系的全體業主同意。
住宅商用仍難辦理執照
北京朝陽新天地小區業主商戶王小東說,他原來在住宅裡辦的公司無法辦到執照,目前在小區外面租了辦公用房。
王小東說,小區裡有許多中小型的公司,業委會和物業公司平時對這些公司管理很嚴格,但是今年他辦營業執照的時候被工商部門拒絕,工商部門的理由是住宅樓不能經商。
『我們買房子的時候可以經商,而且我們只不過將住宅改為辦公室,不會影響到居民。工商部門應當重點查一下小區裡開的飯店和酒吧。』王小東說:『最根本的問題不是能不能在小區內經商,而是如何管理,只要不擾民,像我的廣告公司一樣,就不會對居民生活產生影響。』
據王小東介紹,小區業委會曾向居民建議,讓業主商戶多交一些物業費,目前業主還沒有達成一致的意見。
經商污染環境有礙安全
宣武區恬心家園業主陳育傑表示,小區業主反對使用住宅經商。小區樓前有個飯店,因為打擾居民生活,居民多次向有關部門反映,現在飯店已經暫停經營了。
陳育傑是該小區業主聯誼會的負責人,他說,小區樓下有個飯店,平時關門晚,而且污染小區的環境,小區的業主都反對使用住宅經商。
陳育傑說,業主反對的理由主要有三個,一是經商關門晚,會影響居民休息;二是經商會有很多閑雜人員進入小區,甚至直接進入樓層內,影響小區的安全;三是經商會產生更多的垃圾,影響小區的環境。
陳育傑說,既然規劃為住宅小區,就不應當有商戶存在,如果業主想經商,完全可以到小區外面租或者買房子。
《物權法》留了一個『口子』
人民大學法學院民法學專家王宗玉稱,《物權法》實施細則應對相關概念做具體說明。
王宗玉副教授認為此次北京市政府法制辦刪除『民宅禁商』,是要確保地方法規與國家大法保持一致。
然而,王宗玉表示,《物權法》中業主對於住宅的處分權也作出了限制:業主將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房的,應當經有利害關系的全體業主同意。
王宗玉認為,《物權法》的規定留下了一個『口子』,沒有就『利害關系』作出明確解釋。因此,如果業主依據《物權法》『民宅商用』,在具體活動中會遭遇很多尷尬。
例如,究竟什麼是利害關系業主?如何征求全體業主同意?什麼類型的商業用途可以進入民宅?業主權利受到侵害如何維護?
王宗玉認為,上述問題有待於今後出臺《物權法》實施細則中得到解決。另外,在實施細則出臺之前,工商執法部門在對單位進行審批時,也要考慮到具體的情況,是否會危害其他業主的權利。