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今年以來,全國房價繼續普遍上漲。最新數據顯示,2月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3%,房地產行業在暴風驟雨式的調控政策之下依舊繁榮。
我們認為,今年房地產調控的主基調依然是從嚴從緊,調整住房結構、穩定住房價格是兩大重點。稅收政策將在調控過程中發揮更大的作用。除土地增值稅進行清算外,市場普遍預測2006年已在部分城市模擬運作的物業稅試點工作在今年也有望破題。此外,前期出臺的一系列政策還需進一步細化和落實。
調整供應結構
針對當前行業存在的突出問題,調整住房供應結構將成為今年行業宏觀調控的一大重點。今年將重點落實普通商品住房、經濟適用住房、廉租住房建設計劃,同時進一步落實和完善有區別的稅收政策等經濟調節手段,引導合理的住房消費結構和供應結構。『控制住房價格過快上漲』將被繼續納入政府工作的目標。預計今年政府還將加大在社會保障性住房上的投入力度,備受關注的廉租住房制度也將得到進一步完善,並有望將保障范圍擴大到低收入住房困難家庭。此外,『國八條』和『國十五條』中未細化的政策還會繼續出臺。
嚴格土地管理、調整土地供應結構是2007年土地調控的主要內容。今後地方政府的批地行為將得到有效控制,土地供應將趨緊,市場化土地出讓價格也將相應提高。逐步高企的地價是房價繼續保持平穩增長的一個原因。
稅收調控將改變市場格局
今年對房地產行業影響重大的兩個稅收政策是土地增值稅開始實行清算制以及物業稅可能征收試點。
今年1月16日國稅總局發布了《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。我們認為,該政策對毛利率較高的項目或公司影響還是很大的,不僅是開發高檔住宅的公司,還包括那些以非市場化拿地為主、拿地成本較低的公司。
該通知的出臺對於鼓勵開發商多開發普通住宅具有一定的導向意義,也會在一定程度上打擊開發商囤地或捂盤的行為。開發商將不再單純追求項目的利潤率水平,加快項目滾動和追求規模成長將成為共識。在這一過程中,行業龍頭公司也將加快市場整合,行業集中度將繼續提高。
物業稅或會成為另一只靴子。物業稅征稅的目的是提高大戶型購買使用成本,引導消費者合理住房消費,鼓勵推廣中小套型。這既可以增加炒房者的物業持有成本,打擊投機,也有利於形成地方政府長期穩定的財政收入。
在提請十屆全國人大五次會議審議的財政預算報告中首次提出將『研究開征物業稅的實施方案』,討論已久的物業稅再次引起公眾關注。業內共識是,物業稅的開征是個必然的趨勢。實際上,物業稅的模擬空轉從去年就開始了,試點城市包括北京、青島、沈陽等。
開征物業稅必將改變整個房地產市場的格局,通過這一稅收杠杆工具有望抑制投資性需求並平抑增長過快的房價,但我們不認為會使房價大幅下降,最終決定房價的是市場供求關系。
從官方傳達的信息是『正在推進的物業稅改革不會將土地出讓金並入其中,房地產開發商取得土地仍需一次性繳納土地出讓金』,從而否定了之前市場流傳的土地出讓金將改為物業稅逐年繳納從而使房價下降的看法。
物權法對房地產行業的影響是潛在和深遠的。通過強調並維護私人所有權和使用權增強其消費或投資的信心,具體包括明確不動產統一登記制度、規定住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期、明確業主的建築物區分所有權等。而且,物權法還能夠為物業稅的征收提供理論基礎。
另一方面是對房地產開發商的影響。通過進一步明確嚴格土地管理和土地出讓方式,並從法律的角度嚴格規范征收拆遷工作,促使房地產市場繼續朝著規范化和市場化的方向發展。再加上房地產行業近來的調控政策,可以說,開發商拿地和運作的難度必然會增加,利潤空間也將隨之壓縮。但隨著行業整合的進行,那些市場化程度高、規范經營、項目儲備豐厚的開發商也將獲得較大的發展空間。
但此次加息對市場發出了一個緊縮信號。對於正處在政策調控之下的房地產行業而言,加息的直接影響盡管並不大,但無疑如雪上加霜一般進一步加重了行業前行的負擔。
中長期依然看好
盡管2007年房地產調控只會加緊不會放松,影響房地產運行的因素也比較多且復雜,但我們依然看好行業的中長期發展趨勢,堅信房地產行業在國民經濟中的地位是舉足輕重的,房價不會大起大落,調控的目的也是使行業平穩發展、房價小幅平穩增長。
我們認為房屋銷售價格是由市場供求關系決定的,現實存在的巨大需求支橕著高房價,因此同類型房屋的價格顯著回落的情況不大可能出現,但一定范圍內,抗性較小的地區或者樓盤的價格出現不同程度的回落是有可能的。
預計2007年房地產行業的調控效果將逐漸顯現,具體表現在:房地產投資增速有所下調、房地產價格平緩小幅上漲、市場交易趨於理性。房價方面,受稅收等調控政策限制和拆遷規模控制的影響,投機性需求和被動性需求將繼續減少,加之中小戶型供應量的增多,長期看房地產供求矛盾會有所緩和,房地產價格將保持平穩小幅增長。我們仍看好房地產行業的中長期發展趨勢。
2007年新會計准則的實施使得房地產公司有了更多的想象空間,盡管上市公司出於避稅和保證利潤平穩增長的考慮,采用公允價值的積極性並不大,但無論上市公司是否采取公允價值計量投資性物業,擁有較多投資性物業的公司都將在股價上體現出其真實的價值。
我們對行業的投資評級依然是中長期推薦,但具體公司需謹慎篩選。建議重點關注以下幾類公司:項目儲備豐厚、經營管理水平較高、業績能夠持續穩定增長的優質龍頭股,如萬科、保利地產、金地集團等;自身業績不錯,同時具備資產注入或整體上市潛力、規模實力將有大幅提昇的公司,如招商地產、S浙廣廈、天鴻寶業、華發股份、冠城大通等。
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