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做幾個樓盤催生一個億萬富翁,房地產暴利成『聚寶盆』。有關專家認為,其背後往往有一些企業的違規違法操作,並伴生著權錢交易的腐敗現象。治愈高房價頑癥,關鍵還得靠地方黨委和政府的執行力,對那些縱容企業明目張膽地違法開發的有關部門,失職問責制必須落到實處!
一片新建樓房差不多銷售一空,開發者纔開始補辦土地使用手續。這件怪事發生在遼寧省遼陽縣。
更為荒唐的是,當地相關監管部門對這一違法行為竟這樣解釋:先開發後審批,是地方政府推動房地產開發的『慣例』做法。
地皮未買下房子已蓋完
記者調查得到的一個時間表很能說明問題:
2006年春,遼陽縣通海建築工程有限公司開始在縣城內一塊土地上開發房地產;同年9月4日,這片土地纔通過規劃審批,遼陽市政府根據遼寧省政府批復,下發《關於遼陽縣實施縣鄉土地利用總體規劃用地的批復》,將該片面積為2.0886公頃的集體用地征為國有建設用地,並強調『嚴格按照國家有關規定向具體項目提供用地』;今年年初,4棟紅色的住宅樓拔地而起,其中大部分房屋已經售出。2007年1月1日,遼陽縣土地儲備交易中心將這片土地中的7946平方米招標出讓,基准價定為400萬元。
這是典型違背土地管理法規的逆向操作。
記者以購房者身份來到售樓處,銷售人員介紹說:『小區共有200來套房子,每平方米價格從1600元至1800元不等,絕大部分都賣出去了,還剩下20套左右。』記者看到牆上貼的銷控表上,密密麻麻寫滿了購房者的姓名,旁邊還貼著『房屋售出,概不退房』的黑字標語。
記者問:『你們手續都健全嗎,能辦理產權證嗎?』銷售人員拿出厚厚一疊材料:『這些都是簽完的購房合同和房款發票,這麼多人都買了,你們還有什麼擔心的!』
見記者堅持要看土地使用證等相關審批手續,一位工作人員顯得很不耐煩,大聲喊道:『我們一直就是這麼賣的!要是不想買就別問這些事,我們是施工企業,不是開發商。』
這些話泄露了『天機』。記者在售樓處辦公桌上還發現一份協議,確如向記者反映這一違法建房行為的舉報者所反映的,建房者通海建築工程有限公司,是借用另一家開發商的名義搞開發的。
土地跟著項目走產權難到業主手
國家對土地使用和商品房開發有一套嚴格的制度規范體系:首先,必須要以公開競價方式,合法取得國有土地使用權,即通常所說的先『拿地』,然後辦理規劃許可證、施工許可證;建設完成後,還要取得商品房預售許可證,纔能對外銷售房屋。這些手續環環相扣,缺一不可,被稱為四道『閘門』。
據遼陽縣國土資源管理局局長蔡偉介紹,通海公司在開發前,的確沒有交納土地出讓金、沒有取得國有土地使用權證,屬違法用地行為。
土地手續沒辦理,其他手續呢?遼陽縣建設部門有關人士說:『房地產開發第一道關就是用地審批,通海公司連土地使用證都沒有,誰敢給它辦理規劃許可、施工許可和銷售許可?這個項目是徹頭徹尾的違章建築。』
通海公司究竟有何本事,連闖土地審批、規劃審批、施工審批和銷售審批四道關口?
記者了解到,就在通海公司大興土木時,縣建設管理部門曾三次對其下達停工令,並處罰金1萬元。『這片樓房能給開發者帶來數千萬元收入,區區1萬元罰金算得了什麼?』一位政府部門乾部憤慨地說,違法成本如此之低,違法者的膽子豈能不大?
對這起嚴重的土地違法事件,遼陽縣國土資源局負責人仿佛『見慣不驚』。他向記者解釋說,類似的違法用地行為屢有發生,主要原因是地方政府沒有嚴格執行房地產開發法規,普遍是采取『土地跟著項目走』的『潛規則』。即在土地出讓前,基本確定了開發單位,並將前期本應由政府承擔的拆遷費用推給開發單位,最後在交土地出讓金時統一結算。
通海公司顯然對自己的違法行為很清楚,售房時一邊承諾『保證能辦出產權手續』,卻又貼出『概不退房』的聲明,令許多購房者啞巴吃黃連。一位購房者發現產權證遲遲辦不下來後,幾次退房子都未成功,纔恍悟上當。
當地政府一位乾部表示,類似通海公司先佔地、後審批,先建房,後規劃,會造成一系列後果,如果土地招標後被通海公司以外的開發商買走,其已搶先建成的商品房因系違章建築,受不到任何法律保護,將使購房者遭到經濟損失。
法規豈能『變通』問責須到實處
遼寧省國土資源廳土地執法部門有關負責人表示,按照國家土地管理法規,未經批准非法佔用土地,如果符合土地利用總體規劃,應由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔地,沒收在非法佔用的土地上新建建築物,可以並處罰款,如果不符合土地利用總體規劃,應限期拆除在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施。通海公司已涉嫌非法佔地,必須給予處罰。
蔡偉告訴記者:『對於通海建築公司的違法行為如何處理,目前還在研究。』記者發稿前多次向遼陽縣國土資源局詢問相關處理結果,都未獲明確回答。據了解,遼寧省建設管理部門也在去年執法檢查時發現這一違法項目,並已立案調查。
據當地一些知情者紹,近年來當地房地產開發秩序十分混亂,『不批就建』『少批多建』『先建後批』等現象突出。2006年全縣房地產開發面積約10多萬平方米,類似通海公司這樣的涉嫌違規、違法開發面積約佔兩成多。
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