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——訪市國土房管局有關負責人
本報日前刊發『十大亮點嚴細土地管理』的消息後,引起社會廣泛關注,紛紛來電來函詢問有關新修訂並頒布施行的《天津市土地管理條例》有關具體問題。為此,記者就廣大讀者普遍關心的問題采訪了市國土房管局有關方面負責人。
問:《天津市土地管理條例》對地下空間的利用是怎樣規定的?
答:利用地下空間進行各類建設,應當符合城市規劃。
問:編制土地利用總體規劃的原則是什麼?
答:土地利用總體規劃的編制,應當堅持科學發展觀,依據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和資源保護的要求、土地供給能力和各項建設對土地的需求,保證土地的保護、開發、利用與人口、資源、環境相協調。
問:編制和調整土地利用總體規劃聽取意見的方式有哪些?
答:編制和調整土地利用總體規劃,應當采取論證、公示或者聽證等形式,聽取各方面意見。編制和調整土地利用總體規劃,在報上級人民政府審批前,應當向同級人民代表大會常務委員會報告。
土地利用總體規劃經批准後,組織編制的人民政府應當在六十日內向社會公布,接受社會監督,但涉及國家秘密的部分除外。
問:規劃與土地利用總體規劃的關系是什麼?
答:城市總體規劃、村莊和集鎮規劃以及各種與土地利用相關的規劃,應當與土地利用總體規劃確定的用地方向、布局和規模相銜接。
問:集體土地的所有權、使用權如何確認?
答:本市國有土地和城市發展控制區以內集體土地的所有權、使用權,由市人民政府依法確認。城市發展控制區以外集體土地的所有權、使用權,由土地所在地的區、縣人民政府依法確認。
問:共同使用一宗土地如何確認?
答:兩個或者兩個以上土地使用人共同使用一宗土地,對共用部分按照建築面積分攤共用土地面積,分別確認土地使用權。
問:在什麼情況下用實地測量的面積確認土地所有權或使用權?
答:土地所有或者使用的證明文件記載的面積與實地測量面積不一致,相鄰用地無爭議的,應當按照實地測量的面積確認土地所有權或者使用權。
問:怎樣進行界址認定?
答:確認土地所有權和使用權應當進行界址認定。與土地權屬界線相鄰的土地所有人、使用人,應當按照土地行政主管部門下達的指界通知書要求的時間、地點,攜帶有關文件出席指界。對土地權屬界線沒有異議的,應當在界址表上簽字蓋章。
問:對指界有異議或者無正當理由不出席指界的怎樣處理?
答:對指界有異議或者無正當理由不出席指界的,由土地行政主管部門根據國家和本市有關規定、土地所有或者使用的證明文件以及土地現狀,劃定土地權屬界線,並將劃定的土地權屬界線認定書送達土地所有權人、使用權人和相鄰人。
對土地權屬界線認定書有異議的,可以自送達認定書之日起十五日內提出劃界復核申請。劃界復核的費用由申請人承擔。
問:怎樣解決土地所有權和使用權爭議?
答:土地所有權和使用權爭議由當事人協商解決。協商不成的,可以向土地所在地的土地行政主管部門或者鄉、鎮人民政府申請調解。調解達成協議的,由土地行政主管部門或者鄉、鎮人民政府制作調解書。當事人憑調解書申請土地登記。
問:土地所有權和使用權爭議經調解未達成協議怎麼辦?
答:經調解未達成協議的,屬於集體所有土地的爭議,由土地所在地的鄉、鎮人民政府處理;跨鄉、鎮的,由區、縣人民政府處理。屬於國有土地的爭議,或者國有土地和集體土地之間的爭議,由土地所在地的區、縣人民政府處理;跨區、縣的,由市人民政府處理。
市和區、縣人民政府處理土地所有權和使用權爭議,由同級土地行政主管部門提出處理意見,報市或者區、縣人民政府做出處理決定。區、縣人民政府做出處理決定涉及改變市人民政府確權決定的,應當報經市人民政府批准。
問:土地所有權和使用權爭議未解決前能改變土地利用現狀嗎?
答:在土地所有權和使用權爭議解決前,任何一方不得改變土地利用現狀。
問:土地權屬怎樣登記?
答:土地權屬實行統一登記制度。國有土地使用權和他項權,集體土地所有權、使用權和他項權,應當依法進行登記。土地登記以宗地為登記的基本單位。
問:土地使用權登記申請人如何確定?
答:國有土地使用權的登記,由使用國有土地的單位或者個人提出申請。集體土地所有權的登記,由鄉、鎮集體經濟組織或者村集體經濟組織、村民委員會提出申請。集體土地使用權的登記,由使用集體土地的單位或者個人提出申請。轉讓國有土地、集體土地使用權的登記,由雙方當事人共同提出申請。按照城市地下空間規劃在地下空間單獨建造的建築物,其土地使用權的登記,由建設單位提出申請。土地他項權的登記,由他項權的權利人和義務人共同提出申請。人民法院依法拍賣的土地使用權,由買受人依據人民法院裁判文書、協助執行通知書和競買確認書提出土地登記申請。
問:哪些情形土地行政主管部門不予辦理土地登記?
答:有下列情形之一的,土地行政主管部門不予辦理土地登記:
(一)國有土地使用權轉讓、出租、抵押期限超過土地使用權出讓年限的;
(二)國有土地使用權轉租、抵押期限超過土地租賃年限的;
(三)擅自改變土地用途、土地使用條件的;
(四)未依法繳納土地稅、費或者土地收益的;
(五)土地權屬有爭議尚未解決的;
(六)違法佔用土地的;
(七)土地權利被依法限制的;
(八)其他依法不予登記的情形。
土地行政主管部門應當自受理申請之日起三十日內將不予登記的決定書面通知申請人。
問:哪些情形應當申請土地變更登記?
答:有下列情形之一的,土地權利人應當申請土地變更登記:
(一)土地所有權人、使用權人或者他項權人變更,或者其名稱、地址變更的;
(二)宗地界線、土地用途等發生變化的;
(三)土地使用權類型改變的;
(四)其他土地所有權、使用權和他項權變更的情形。
前款規定的變更事項需要經土地行政主管部門批准的,經批准後直接辦理土地變更登記。
問:哪些情形土地行政主管部門直接辦理土地權利注銷登記?
答:有下列情形之一的,土地行政主管部門直接辦理土地權利注銷登記,並予以公告:
(一)土地被依法征收或者收回的;
(二)國有土地使用權期限屆滿經告知未申請續期,或者申請續期未獲批准的;
(三)因依法拆遷房屋、收購土地等使原國有土地使用權喪失的;
(四)隱瞞真實情況進行登記的;
(五)人民政府依法重新確認土地權屬使原土地權利喪失的;
(六)人民法院依法判決、裁定使原土地權利喪失的;
(七)其他依法需要注銷登記的情形。
問:當事人對土地登記簿記載內容有異議怎麼辦?
答:當事人對土地登記簿記載內容有異議的,可以向土地行政主管部門申請更正,並提供相關證明材料。土地行政主管部門經核實確實有誤的,應當經公告後予以更正;經核實無誤不予更正的,應當書面告知申請人。
問:佔用耕地進行建設的開墾補充耕地的原則是什麼?
答:佔用耕地進行建設的,應當按照『先開墾、後佔用,佔多少、墾多少』的原則,開墾補充符合質量的耕地。
問:什麼是開發整理項目庫?
答:土地行政主管部門應當進行耕地後備資源調查,建立補充耕地的土地開發整理項目庫。佔用耕地需要開墾新耕地的,應當在土地開發整理項目庫中選擇。
問:在什麼情況下可以進行易地開墾?
答:對因土地後備資源匱乏、新增建設用地後新開墾耕地的數量不足以補償所佔用耕地數量的區、縣,經市人民政府批准,在本市其他區、縣組織進行易地開墾。本市新開墾耕地的數量不足以補償所佔用耕地數量的,依照國家有關規定申請在本市以外其他地區進行易地開墾。
問:什麼情況下繳納耕地開墾費?
答:非農業建設經批准佔用耕地的,應當在開墾新的耕地後佔用,由佔用耕地的單位負責開墾與其佔用耕地的數量和質量相當的耕地。沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的,應當按照有關規定向市土地行政主管部門繳納耕地開墾費。耕地開墾費應當專款用於開墾新的耕地,並按照市人民政府批准的耕地開墾計劃,由市有關部門按照有關規定直接撥付給實施耕地開墾的單位。
問:什麼情況下繳納閑置費?
答:非農業建設經批准佔用耕地後一年以上未動工建設的,由用地單位按照每平方米十元的標准,一次性向土地行政主管部門繳納閑置費;連續二年未使用的,經市人民政府批准無償收回用地單位的土地使用權。
問:在什麼地方取土都禁止嗎?
答:禁止在耕地上取土。在非耕地上取土經營的,應當向土地所在地的區、縣土地行政主管部門提出取土申請,並符合下列條件:
(一)有土地所有權人、使用權人同意的證明;
(二)符合土地利用總體規劃、城市規劃、村鎮規劃確定的適合取土的土地;
(三)有取土方案和防護措施;
(四)有治理自然生態環境的措施。
符合上述條件的,土地行政主管部門應當在法定期限內依據土地利用總體規劃劃定取土用地范圍和深度,核發取土許可證。法律、法規對在非耕地上取土許可另有規定的,從其規定。
問:在什麼情況下繳納土地復墾費?
答:因挖損、塌陷、壓佔等造成土地破壞的,用地單位和個人應當按照國家有關規定進行復墾;沒有條件復墾或者復墾不符合要求的,按照每平方米二十元的標准,向土地行政主管部門繳納土地復墾費,專款用於土地復墾。
問:如何計算征收土地的補償費用?
答:征收土地的補償費用,按照年產值倍數或者征地區片綜合地價確定。具體辦法由市人民政府根據法律、法規和本市實際情況規定。
問:辦理征收土地有哪些法定程序?
答:征收土地方案批准後,由區、縣土地行政主管部門會同有關部門組織實施。征收土地按照下列程序辦理:
(一)區、縣土地行政主管部門自收到征收土地方案批准文件之日起十個工作日內,按照有關規定在被征地的鄉、鎮、村張貼公告。
(二)被征地的農村集體經濟組織、村民委員會、村民或者其他權利人應當在公告之日起十個工作日內,持土地權屬證件到指定地點辦理征地補償登記;逾期未辦理登記的,以區、縣土地行政主管部門的調查結果為准。
(三)區、縣土地行政主管部門應當會同有關部門,在征收土地公告之日起四十五個工作日內,以鄉、鎮、村為單位,擬定征地補償、安置方案,並在被征地的鄉、鎮、村張貼公告。
(四)被征地的農村集體經濟組織、村民委員會、村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見或者要求聽證的,應當在方案公告之日起十個工作日內向區、縣土地行政主管部門提出。
(五)征地補償、安置方案報區、縣人民政府審批時,應當附具被征地的農村集體經濟組織、村民委員會、村民或者其他權利人的意見;舉行聽證的,應當附具聽證筆錄。
(六)在征地補償、安置方案批准之日起三十日內,區、縣土地行政主管部門應當將征地補償、安置費撥付給被征地的農村集體經濟組織或者村民委員會。被征地的單位應當按照規定期限交付土地。
(七)農村集體經濟組織或者村民委員會應當在六十日內,按照征地補償、安置方案將征地補償、安置費支付給村民,並將收支狀況張貼公布;同時將征地補償、安置費用分配和支付清單向區、縣人民政府有關部門備案。
問:《天津市土地管理條例》對收回國有土地使用權有哪些規定?
答:經批准依法收回國有土地使用權的,土地行政主管部門應當自收到批准文件之日起五個工作日內,向土地使用權人送達《收回國有土地使用權決定書》,並予以公告。土地行政主管部門在送達《收回國有土地使用權決定書》後,應當注銷土地登記,收回國有土地使用權證書。
問:臨時用地上可以興建永久性建築物嗎?
答:在臨時用地上不得興建永久性建築物。因建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者集體土地的,經規劃行政主管部門同意後,由土地行政主管部門審批。
問:村民一戶能有幾處宅基地?
答:村民一戶只能擁有一處宅基地。因繼承住宅等合法原因形成的一戶有多宗宅基地,符合分戶條件的,可以分別確定宅基地;不符合分戶條件的,按照一戶的用地面積標准確定宅基地。
問:哪些村民可以申請宅基地?
答:符合下列條件之一的村民可以申請宅基地:
(一)確實需要分戶建房,且原宅基地面積分戶後低於一戶宅基地標准的;
(二)因自然災害或者實施村鎮規劃需要搬遷的;
(三)經縣級以上人民政府批准回原籍落戶,沒有住宅需要新建住宅的;
(四)原有宅基地被依法征收的;
(五)區、縣人民政府規定的其他情形。
問:在集體所有的土地上可以開發建設商品房嗎?
答:《天津市土地管理條例》規定,禁止在集體所有的土地上開發建設商品房。
問:《天津市土地管理條例》對宅基地雙禁止是指什麼?
答:禁止村民將宅基地上建設的住宅向城鎮居民出售;禁止城鎮居民購買農村宅基地。
問:出讓國有土地使用權需要進行價格評估嗎?
答:出讓國有土地使用權,應當由有資質的土地評估機構進行土地價格評估,土地行政主管部門確認評估結果,並根據確認的評估結果和其他相關因素,擬訂土地使用權出讓底價,報市或者區、縣人民政府批准。國有土地使用權的出讓金不得低於出讓底價。
問:住宅發生轉讓的繳納國有土地使用權出讓金嗎?
答:以劃撥方式取得國有土地使用權的土地上的住宅房屋發生轉讓的,受讓人享有七十年的國有土地使用權。再次轉讓的,受讓人的國有土地使用權的年限為剩餘年限,並應當按照交易額的一定比例繳納國有土地使用權出讓金。具體辦法由市人民政府規定。
問:房地產開發企業未申請土地登記的承擔法律責任嗎?
答:房地產開發企業未按照有關規定申請土地登記的,由土地行政主管部門責令限期辦理;逾期不辦理的,處以五萬元以上二十萬元以下罰款。
問:擅自印制或者偽造、涂改土地權屬證書的承擔法律責任嗎?
答:擅自印制或者偽造、涂改土地權屬證書的,由土地行政主管部門沒收違法證書和違法所得,並處以三萬元以上十萬元以下罰款。
問:將村民宅基地或者宅基地上建設的住宅向城鎮居民出售的承擔什麼法律責任?
答:將村民宅基地或者宅基地上建設的住宅向城鎮居民出售的,由土地行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,沒收違法所得,並處違法所得百分之五十以下罰款。
問:非法轉讓取得的國有土地使用權的承擔什麼法律責任?
答:違法轉讓以出讓方式取得的國有土地使用權的,由土地行政主管部門責令限期補辦手續;逾期不辦理的,處以基准地價百分之三以上百分之十以下罰款。
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