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一方面是高房價下北京商品住房交易量正在萎縮,另一方面是股市『牛氣』吸引了不少分流的資金。對此,昨日參加搜狐焦點房產網論壇的專家分析,2007年北京住房的供應量較去年會有較大幅度的增長,加之宏觀調控效果的逐步顯現,房價漲幅將有所下降,因此,房產的收益率也會隨之下滑,但房地產的長期持有價值仍然看好。
北京樓市步入淡季
根據北京市房地產交易管理網統計數據顯示,今年1月份,北京市期房網上日均簽約373套,日均簽約面積47574平方米,其中,住宅日均簽約308套,日均簽約面積37304平方米;同期,現房網上日均簽約110套,日均簽約面積15819平方米,其中,住宅日均簽約74套,日均簽約面積11268平方米。
2007年1月份環比2006年12月份,全市期房網上簽約減少212套,日均簽約面積減少29408平方米,期房住宅日簽約減少152套,日均簽約面積減少16859平方米;同期,現房網上日均簽約增加17套,日均簽約面積增加1021平方米,其中,住宅日均簽約面積增加5套,日均簽約面積增加1500平方米。
業內人士指出,今年1月份,北京房地產市場步入了低谷,環比去年12月,需求降低了28.8%。雖然銷售低迷有季節性因素,但高房價使得居民對房產的購買力下降,也是重要原因之一。
中大恆基的監測數據顯示,1月新開盤共計40個,項目開盤整體均價已達每平方米11708元。一位房地產中介公司的經理指出,雖然目前開盤均價依然堅挺,但銷售情況相比上月開始進入休眠期,大部分樓盤銷量不盡如人意。
投資收益率或將下滑
北京市地稅局日前公布,從2月1日起,個人出租房屋收入將嚴格按照5%綜合征收率征稅,其中包括征收率為0.5%的個人所得稅、征收率為4.5%的其他地方個稅。
業內人士介紹,以前有關這一稅種的交繳率並不是很高,這主要是與出租房屋業主的納稅意識不強以及征管難度較大有關。不過政府重申將嚴征此稅,配套的北京市《房屋租賃管理辦法》即將出臺。
我愛我家副總裁胡景暉指出,新房屋租賃管理辦法主要是推動強制登記備案,同時政府有籌劃配備6000到20000名房屋租賃協管員。他認為,強制登記備案和強制征稅5%是不可逆轉的政策。
雖說征稅的目的或許在於擴大政府財源,但對房地產市場的影響則在於進一步擠壓長線房產投資者的利潤空間。如果不納稅的話,業主將冒有一定風險。『就如同酒後駕車一樣,不被捉住則已,一旦被捉,拘留、罰款、吊銷執照,一系列的懲罰將不期而至。』一位房地產業內人士作了一個比喻。
中原地產華北區總經理李文傑也指出,目前月租金在3000元以上的高檔住宅租賃市場已經供過於求,因此,稅收轉嫁給承租人難度較大。另外,市場分析人士認為,房價漲幅下降也使得房產增值速度不會像以往那樣迅猛。
住房供應將加大
北京市委書記劉琪日前在北京市人代會上表態,未來三年內,北京要建設1000萬平方米經濟適用房,1000萬平方米限價房。另一位北京市建委官員也強調,經濟適用房將更強調社會保障屬性,弱化商品屬性。這兩年經濟適用房將實行定向銷售,來安置和解決奧運工程、重點工程、市政基礎設施建設搬遷居民的住房需求。對於社會的散購,要視定向銷售情況而定,有富餘時可拿出一部分來解決部分人的住房需求。
胡景暉認為,如果這一規劃得以實現,那麼北京今後3年,每年保障性住房就將新增供應近700萬平方米,大約可以折合7、8萬套住房。而2006年,北京市成交的商品住房僅為14萬套左右。
不過,業內專家也指出,由於外來人口數量的增長、本地購買力持續增加等因素,房地產從長期來看,是持續增值的。
北京師范大學教授董藩認為,未來幾年內,北京房地產市場需求一定會放大,人均居住面積一定是擴大的,人均商業設施也一定越來越多,因此,房地產的長期投資價值仍然看好。