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國務院日前頒布的《國務院關於修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》中規定,『土地使用稅每平方米年稅額大城市為1.5元至30元;中等城市為1.2元至24元;小城市為0.9元至18元;縣城、建制鎮、工礦區為0.6元至12元。』這意味著城鎮土地使用稅平均提高了2倍。
這一決定已於2006年12月30日國務院第163次常務會議通過,自2007年1月1日起施行。國務院法制辦負責人指出,此次土地使用稅平均調高約2倍,有助於加大對建設用地的稅收調節力度,抑制建設用地的過度擴張。專家指出,此次調整並未涉及城鎮個人住房征稅問題,個人住房仍將維持現狀———『暫時免征城鎮土地使用稅』。
房地產市場調控還需組合拳
國務院法制辦負責人指出,《決定》提高了城鎮土地使用稅稅額標准,將城鎮土地使用稅的征收范圍擴大到外商投資企業和外國企業。這一舉措是土地管理系列調控措施中的一項,通過調整相關稅收政策,將加大對建設用地的稅收調節力度,抑制建設用地的過度擴張。
社科院財貿所有關專家指出,城鎮土地使用稅在整個房地產開發成本中佔比仍較低,很難顯著改變開發商在房地產開發中的投融資決策。因此,調整城鎮土地使用稅只是抑制建設用地擴張的系列政策之一,對房地產市場的調控還需其他政策和經濟環境等配合。
社科院財貿所楊志勇認為,土地使用稅作為保有稅,一方面將使開發商預期成本提高,有助於抑制房地產開發,另一方面『目前資本市場繁榮,股票、基金等投資收益提高,也將在一定程度上抑制房地產』。
城鎮土地使用稅是我國目前在土地保有環節征收的唯一稅種。1988年開征此稅時,每平方米年稅額大城市為0.5元-10元,中等城市為0.4元-8元,小城市為0.3元-6元,縣城、建制鎮、工礦區為0.2元-4元。法制辦負責人介紹,『經濟的發展和土地需求的不斷增加,使土地價格不斷攀昇,由於這一稅種稅額低,所以它在組織財政收入和加強宏觀調控方面未能發揮應有的作用,也限制了地方政府根據經濟發展情況及時調整稅額標准的空間』。
《決定》將每平方米年稅額在1988年暫行條例規定的基礎上提高2倍,法制辦負責人認為,『這一調整幅度與我國物價上漲幅度是基本一致的,國家統計局資料顯示,2005年居民消費價格指數比1987年增長了2.1倍』。
《暫行條例》規定,省、自治區、直轄市人民政府,應規定的稅額幅度內,確定所轄地區的適用稅額幅度。『經濟落後地區土地使用稅的適用稅額標准可以適當降低,但降低額不得超過本條例第四條規定最低稅額的30%。經濟發達地區土地使用稅的適用稅額標准可以適當提高,但須報經財政部批准。』
個人住房仍免征土地使用稅
社科院財貿所有關專家認為,《決定》提高了土地使用稅的征稅范圍,但並未明確個人住房需要繳納這一稅種,『根據目前的規定,個人所有的居住房屋及院落用地,一般經省、自治區、直轄市地方稅務局規定,減免土地使用稅』。
《決定》對土地使用稅征收『擴圍』,規定了外商投資企業和外國企業也應按照規定繳納城鎮土地使用稅,法制辦負責人介紹,此舉是為了解決內、外資企業稅負不一致問題。目前,外商投資企業和外國企業繳納場地使用費和土地出讓金,不繳納城鎮土地使用稅;內資企業繳納土地出讓金,還要繳納城鎮土地使用稅。
社科院財貿所專家認為,作為一種『地產稅』,城鎮土地使用稅目前的著力點在於『經營性土地』,而對於非經營性土地一般免予征收。而調整非經營用地『房產稅』應起到更重要的作用,因為個人住房容積率等指標『因房而異』針對土地征稅會因此而變得非常復雜,造成征管困難。
規定並沒有提及對個人住房征收此稅的問題,因此個人住房仍將維持現狀———由省、自治區、直轄市地方稅務局規定,『暫時免征城鎮土地使用稅』。