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『今年二手房市場呈現出了明顯的價量背離現象,交易量增幅很低,而價格增幅很大。』北京我愛我家房地產經紀公司的一位人士如此總結2006年的北京二手房市場。
大多數中介公司都持這樣的判斷。他們認為,今年的調控政策在打擊投機投資性需求的同時,也壓抑了二手房房源的有效釋放,供小於求的矛盾進一步顯現,二手房價格應勢而漲。
房源吃緊刺激供求矛盾
『盡管今年的房地產調控政策顯示出了結構性調整的特點,但仍避免不了「一人得病,全家吃藥」的「一刀切」。本意是控制投機性、投資性需求的政策,最終打擊了正常的供給和需求。』一位長期關注房地產市場的北京科技大學某教授如此認為。
『我愛我家』統計顯示,供不應求的緊張局面在加劇。北京二手房市場整體供求比維持在1:5左右,個別熱點區域、個別價格區間的供需比達1:10。其中,30-50萬元區間的房源始終佔據著市場交易的主體地位,其供需比約為1:5.5;50-70萬元之間的房源供需比約為1:4.5。
我愛我家市場研究中心的一位專業人士分析,房源無法有效釋放是刺激供求關系緊張的重要原因。『征收營業稅、個稅、土地增值稅在打擊投資性需求的同時,也在一定程度上制約二手房市場的正常交易,致使房屋交易成本上昇,從而使不少業主「惜售」或「由售轉租」。』他還認為,在交易成本增加的情況下,再加上北京新房住宅價格明顯高於二手房價格,這使不少要通過賣二手房來實現自住昇級的業主選擇了暫緩出售。據該公司統計,約六成的業主出售二手房是為了購買一手房自住。
但在房屋持有成本相對很低,而出租收益率頗高的情況下,一些業主繼續看好北京樓市,想再等房屋昇值,這也影響了房源的釋放。
北京市鏈家地產的統計顯示,11月北京二手房成交6645套,比去年同期的7331套下降了10%。『我愛我家』預測,今年全年總交易量為76000套左右,同比增幅約為8%,這一數字將創出2000年來年增長率的歷史最低。
二手房均價逼近9000元/平米
成交量在下降,但房價卻在上漲。供不應求的緊張局面,再加上稅費成本向房價轉移,北京二手房價格漲幅明顯。11月二手商品房掛牌均價比上月上漲了200元每平方米。
21世紀不動產房地產經紀有限公司北京區域市場部的統計顯示,11月份,北京二手商品房掛牌均價為8603元/平方米,向9000元逼近,較10月份每平方米增長200元。其中,朝陽公園等熱點區域價格漲幅更是驚人地達到了2000元/平方米。
『我愛我家』的數據顯示,前11月,二手房交易均價為6629.52元每平方米,與去年同期的交易均價5674.47元/平方米相比,上漲了16.83%;預計全年價格漲幅將達25%。
『鏈家地產』市場總監金育松分析,二手房集中在城區,而新房開發已逐步郊區化了,『物以稀為貴』;此外,一系列稅費政策造成供求緊張和售房者成本轉移也推動了房價上漲。該公司的數據顯示,11月的交易均價達7813元每平方米,比上月漲了2.7%。
『我愛我家』預測,由於各項稅費政策已基本落實,再加上中介行業的內部整頓等各方面因素,北京二手房價格漲幅明年將放緩,估計在10%至15%;而價格在50萬元以下、面積在90平方米以下的二手房仍將佔據交易主導地位。
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