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『「宏觀調控後的房地產市場」,據說這個題目嚇跑了所有的中國房地產商。』SOHO中國有限公司聯席總裁張欣在《財經》年會上這樣開始了她的發言。
12月11日在《財經》年會『房地產在宏觀調控後』行業分會上,張欣是坐在臺上的唯一的來自內地的房地產商,地產界的另一位重量級人物潘石屹低調地坐在臺下。其他幾位發言人來自外資或研究機構。據說,沒有中國的房地產商願意來講這個題目,主辦方找到張欣,問你能不能代表中國的房地產商來講這個題目。
持續飆昇的房價以及政府連續出臺的調控措施,使得房地產商日益處在風口浪尖上。越來越多的房地產商開始噤若寒蟬。張欣坦言:宏觀調控後房地產商們整體來講非常焦慮。『政策出臺第一天,我就接到了很多房地產商的電話。』
然而,一些外資機構投資者嗅到的,更多是商機。兩天前,渣打直接投資有限公司董事總經理陳凡又把錢『扔』給了北京的一家房地產企業。『錢已經到賬了,這次我們投的是家國企』。陳凡說,宏觀調控後,許多投資者對市場看不明白都嚇跑了,由此很多項目的評估價格很低。這種情況下,他們乘機進入市場,現在賺錢了。
香港恆隆集團董事長陳啟宗也認為宏觀調控是件好事。『對我們而言,宏觀調控的時間越長越好,別人沒錢了我就來買了。』
支持這些外資機構投資者趁機而入的,是他們對中國房地產市場的信心。陳凡說:我們看好中國的房地產市場基於三個因素。其一,這是由中國的人口增加和城市化進程決定的,現在每年有800萬到1000萬人口進城,其中很多人都要買房子。今年畢業的大學生是500萬,比去年增加了97萬,這些人都要買房子。只要中國改革開放的趨勢不變,沒有大的突發事件發生,未來幾十年,房地產市場總體發展肯定是好的。其二,中等收入階層的可支配收入增長率,已經超過了GDP的增長率。這將使人們改變居住環境,住房的更新換代在所難免。『越來越多的人會從貧民窟裡爬出來,住進經濟適用房,再住上甲級住宅、商品公寓。』
『第三個趨動力,在文化上。』陳凡說,中國人有錢就買房、置車,這是傳統。
據統計,今年前三季度,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.6%。那麼未來房價又將如何?
陳凡認為,『房價肯定要漲』,但漲價不一定是壞事,關鍵是看漲的是哪個部分。『政府宏觀調控的初衷是好的。就是要解決老百姓的住房問題,解決社會的和諧問題,』陳凡說,但關鍵還要看調控什麼,是調控寶馬、奔馳類的高檔住房,還是調控公交系統類的低價住房。如果是後者就是對的。如果是前者,那就錯了。因為高檔住房的價格應由市場來決定,政府要做的是對這部分房征稅,用收上來的錢發展公共福利事業。
陳啟宗也認為,中低價位的房子是必需品,高價位的房子是奢侈品,老百姓買房主要買的是中低價位的房,是必需品。對這部分房政府調控是必要的。但對高檔房價格的上漲,政府沒必要擔心,因為這部分房子與百姓生計關系不大。
張欣認為,房價上漲主要受供求關系的影響。目前是求大於供。如果土地供應量沒有大量增加,控制房價很難奏效。
她說,北京市城市中心的土地供應要透明、要『招拍掛』,呼吁了很多年,但實際效果並不理想。最近北京廣渠路36號地開標,房地產商們都拭目以待。『但最後中標的既不是第一名的價格,也不是第二名、第三名的價格,而是第五名的價格,最高價是30.5億元,中標價是26億元,中間的差距是4.5億元。為什麼會出現這個情況?就是因為我們在招標的時候規定,價格不是唯一的標准,那麼是什麼標准呢?有很多。』她認為,必須要有公開透明的規則,要讓價格降下來,根本上是增加土地供應。
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