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房地產業是改善城市環境的主力軍,它所構建的種類繁多的商業房地產、住宅和公共房地產,為投資者和消費者提供了工作、休閑和居住空間,即提供了優越的物質環境;在這些房地產建設過程中擴大了街道、小區、廠房周邊地區的綠地范圍,即提供了優越的自然環境;另外,隨著房地產業的快速發展,智能房地產、綠色房地產不僅滿足了人們的物質需求,還使人們的精神需求層次不斷提高,即提供了優越的人文環境。因此,住宅不僅是人們居住的場所,同時還為人們的工作和生活提供精神和物質服務,而且這些服務效用的高低與住宅價格呈正比關系,即舒適度越高,越能吸引消費者,住宅價格就越高或上漲迅速;反之,住宅價格越低或上漲緩慢。
無論是城市舒適度的自然與物質屬性,還是社會環境屬性,都是消費者在進行購房決策時所格外關注的內容。由於這些舒適屬性的存在往往與資本投入密不可分,或者說城市舒適屬性是資本化的結果,資本密度越高,城市舒適屬性就越優越,住宅價格也就越高。我們認為從現今社會發展趨勢來看,資本概念已經得到擴大,一般包括物質資本、人文資本和生態資本。因此,本文中所指的資本密度也是一個廣義的概念,具體包括人文資本密度、物質資本密度和生態資本密度。顯然,不同的資本密度或不同類型的資本密度的多寡決定了該區位上住宅價格的高低。
一、人文資本密度
人文資本是一種特殊資本,一般指物業所在區位上文化、教育及社區和睦度的溢出效應所形成的集聚資本,是人的全面發展和社會經濟發展的內在需要。
1.人力資本集聚效應。有技能人群的集聚和交流所的外部性和知識溢出效應主要體現在兩個方面:一是個人人力資本可以提高自身的創造力;二是人力資本的集聚導致了社會生產力的提昇,這種正外部性是經濟長期增長的基本動力之一,也是富國和窮國收入差距長期存在的主要原因。除此之外,人力資本集聚對住宅價值也有深刻影響。20世紀80年代美國大都市區人力資本平均教育程度的提昇,導致工資增長3%至5%。而人力資本存量高的城市的住宅成本一般也較高,人力資本的集聚導致了土地價格上漲,住宅租金對人力資本的彈性大約在0.1至0.2之間。在1940至1990年間美國受過高等教育的居民增加了10%,而工資和住宅價值則分別增長了0.2%、0.7%。住宅價值增長速度比工作增長速度高三倍,說明高素質人群的集聚對住宅價值的影響更顯著。
2。社會人文資本效應。它包括文化資本效應和社會人文環境資本效應。文化資本是指那些非正式的人際交往技巧、習慣、態度、語言風格、教育素質、品位與生活方式,包括有形和無形文化資本。有形文化資本就是指文化產業,無形文化資本指社會價值,也就是超越時代並流傳給後代人的有形或無形資產。文化資本的集聚是人們生活水平和受教育程度的象征。住宅坐落在特定的區位上,文化資本在該區位上的集聚自然會對住宅價值產生深刻影響。
社會人文環境資本是指社會中與人的發展有關的社會因子的集合,它所產生的效應是社會發展的主要動力。人們購買住宅的偏好、住宅價值與社會人文環境資本密度有較大關系,其中,學校質量、種族狀況及犯罪率的影響更為顯著。幾十年來經濟學家對公共服務質量,特別是學校質量對住宅價格的影響給予了極大關注,許多學者還對公共教育質量對住宅價格的影響做了量化研究。在對該問題的研究中,他們認為在假設遷移成本為零的條件下,人們將盡量選擇符合自身公共支出偏好的社區。每個居民都做出類似選擇,住宅價值將取決於以教育質量為主要代表的公共服務量的高低,即這些公共服務被資本化到住宅價格中。其他的,如學校布局、種族狀況、犯罪率等社會人文資本都將資本化到住宅價值中。
二、物質資本密度
物質資本密度是舒適屬性的重要組成部分,它一般由住宅質量、交通可達性、運動場設施、開放空間及公園數量、城市形狀等組成。追求效用最大化的消費者選擇住房的同時,也選擇了該住房所在區位上特有的舒適屬性,這些物質資本屬性也將包括在消費者的購房預算約束中。
20世紀60年代,阿朗索利用土地市場模型研究交通成本與住宅價值的關系時,發現家庭到市中心的距離與土地價格呈反比,接近市中心的地租相對較高,因為那裡的交通成本較低。在這之後,其他學者利用類似的模型證明了,當距離增加導致的住房成本的降低被閑暇時間的減少所抵消時,區位均衡便形成。顯然,他們的研究把交通費用和時間作為影響住宅價格的重要因素。此外,近幾十年來,交通已成為影響城市發展和土地利用效率的一個關鍵因素。為解決交通問題,多種交通方式開始出現,並對住宅價值產生了重要影響。由此不難得出,在各種類型交通項目建設通告發表後,交通線附近的土地價值會隨之上昇,因此,將土地利用和交通設施建設同步進行,是實現公共投資效應最大化的一種選擇。
住宅建築自身是物質資本的主要組成部分,如果住宅擁有更多令人滿意的物質屬性,那麼它的市場價格將更高。這些物質屬性包括房間數、建築面積、浴室的數量、住宅年齡、地下室、車庫、熱水系統、壁爐、空調設施等。由於運動設施可以為人們提供健身、娛樂服務,對住宅價值也有較大影響,住宅區內會所、健身房、娛樂休閑等設施的增加不僅可以為人們提供休閑、鍛煉身體的場所,更能提供居民間的和諧度,因此,此類型的資本密度所產生的外部效應將資本化到住宅價值中。
三、生態資本密度
生態資本是社會環境舒適性的表現,它不僅可以為人們提供良好的生存環境,也是城市和社會發展的必然需要。由於生態環境舒適度是住宅特征的重要組成部分,人們在購買住房時所支付的價格自然包括對生態資本的購買,因此,生態環境狀況也是影響消費者購房決策的主要因素之一。對住宅價值產生影響的生態資本一般包括氣候舒適性、環境質量、噪聲狀況等。
許多研究表明消費者對景觀具有較高的偏好,在湖邊、高爾夫球場附近的住宅價格會更高。例如,芬蘭公寓價格受綠地面積和城市森林的影響較大,但城市森林對住宅價格的影響取決於距離、規模和質量;美國華盛頓等城市,人們願意為特殊的環境支付較高的價格,其中風景優美的海邊附近的住宅價格要高於其他地區60%,海邊風景差的地區的住宅價格比其他地區高8%,濕地對住宅價值有影響,且與其他環境舒適特征的影響有所不同。臨近濕地面積每增加1英畝,住宅價值將上昇24美元;與濕地的距離每減少1000英尺,住宅價值將上昇436美元。另外,環境污染會對生態資本密度產生負向影響,進而降低污染區內的住宅價值。相關資料顯示,人們願意為降低空氣污染而額外支付費用,收入提高的越快,人們對環境質量要求就越高。
然而,目前經濟學家們、實際工作者、消費者在分析住宅價值或住宅價格時,往往僅考慮某一方面,沒有從三維的資本密度角度分析住宅價值或住宅價格變化的原因。從2003年年底開始,隨著天津市舊城改造進程的加快,市政設施日趨完善,市民居住環境得到了極大改善,這是促使天津市房地產市場迅速走向繁榮的關鍵因素。同時也意味著,天津居民對住房已有完全的物質需求,開始向人文環境和生態環境需求轉變,即向改善需求階段轉變。在此背景下,三位資本密度值應當成為衡量住宅價值的新標尺。 (作者系南開大學經濟研究所講師、經濟學博士)