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在國家出臺嚴厲的房地產調控政策以後,房價仍在上漲。於是,有專家分析原因說:『宏觀調控政策並沒有打中要害。』某專家認為,如果開征物業稅,一系列市場問題都可以迎刃而解。
與其他調控措施相比,開征物業稅顯然對決策者更有誘惑力:即便調節失敗、房價繼續上漲,政府也不會有任何利益損失,不僅沒有損失,還會因為開征新的稅種而增加收入。而且,與其他調控措施相比,征稅既不觸及地方政府的利益(它是征稅的受益者)、開發商的利益,也不觸及包括建設部在內的有關部門的利益,其實施的阻力會很小。還有什麼措施比這更令政府喜歡呢?
然而,這樣做的後果卻不能忽略。在房價已經使公眾不堪重負、越來越多的人買不起房的情況下,在諸多調控措施未能有效發揮作用的情況下,將調控希望寄托於開征物業稅無異於一場政策賭博。倘若動用物業稅來調控房價,房價沒有下跌反而上漲,憑空給公眾增加了新的負擔,而決策者卻變成了唯一的受益者,他們該如何面對公眾的質疑?政府的公信力會否受到嚴重損傷?這些問題是必須要正視的。
事實上,宏觀調控政策沒有打中要害,並非由於沒有開征物業稅,而是由於沒有真正觸及地方政府和開發商的利益,地方政府和開發商依然在從高漲的房市中獲取豐厚的利潤,僅有的90平方米和70%兩個殺手?,也因為有關部門的『解釋』效力大減。
不難看出,房市調控政策其實正在陷入一場困局:各個既得利益集團和有關權力部門,都牢牢地守護著自己的一份利益不松手,他們不斷施加影響,以使相關政策向自己的利益取向傾斜。在政策出臺後,相關部門又在執行政策時『靈活』運用,導致調控政策在一定程度上被肢解———這纔是調控未能產生明顯效果的真實原因。
倘若無視這些事實,一意孤行采取開征物業稅的措施來調控房價,結果可能適得其反:
首先,我國房地產方面的稅收,與西方國家一個最明顯的區別是,西方國家的房地產稅集中在保有環節,而我國集中在開發投資環節。實際上,中國的房地產稅費並不算低,專家估算,在房價構成中稅負比重至少在35%-40%左右,由於集中於開發投資環節而帶有很強的隱蔽性,使人們誤認為中國的稅負過低。
其次,各種收費。據報道,在我國房地產開發過程中,各種收費項目多達100餘種,有『頭稅輕,二稅重,三稅、四稅要了命』的說法,所謂三稅、四稅指的就是各種收費。倘若開征物業稅,而收費不減少甚至一些新的收費項目乘虛而入,將部分或全部抵消開征物業稅的作用。
需要強調的是,開征物業稅的目的,本意是為了將開發投資環節的稅費向交易和保有環節轉移,以達到降低開發成本、降低房價的目的。然而,現在許多專家和官員提到物業稅,只提保有環節稅負過低的問題,而對開發投資環節稅費過重的問題避而不談。這就意味著,在開征物業稅之後,公眾的負擔增加而開發投資環節的稅費並不減少,房屋開發成本也不會降低,如此,開征物業稅還有什麼意義呢?
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