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5月17日,國務院提出要認真落實去年以來中央關於促進房地產市場健康發展的部署,根據當前存在的問題,進一步采取有針對性的六項措施,也就是人們通常所稱的『國六條』。雖然『國六條』只是一個指導性的意見,但對房地產市場發展產生的影響將是深刻而長遠的。
解讀:切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃,對新建住房結構提出具體比例要求。
這一意見是針對目前國內房地產市場住房供應結構嚴重失衡的現象提出的。住房供需矛盾已成為各大城市的共性問題,將其放在應予調控的問題之首,足以說明問題的現實嚴峻性。目前我國13億人口中約有4億城市人口,其中近80%的人口屬於工薪階層,這一部分人本應成為房地產市場有效需求的主力軍,但實際上,因為市場無相應房源提供,大眾持幣待購觀望氣氛濃厚。就穩定需求而言,市場缺乏主力。在兩億進城務工農民工方面,雖然存在較強住房需求,但迫於缺乏住房公積金、信貸擔保等機制的支持,導致其住房問題極為困難。而在20%的有效購房人群中,大部分為投資型購房,自住型群體較少,導致了房價的進一步高漲。另一個重要原因是人民幣昇值壓力預期。自2005年7月21日人民幣匯率形成機制改革以來,人民幣被國際社會普遍看好,這與中國經濟持續健康的快速發展密不可分。在中國南部周邊國家以及東北亞區域,人民幣的普遍可接受性日益凸現。最近美元對人民幣更是突破了7.99的歷史新低,雖然歷時短暫,但人民幣持續走高的趨勢明顯。同時,由於市場缺乏利潤穩定的投資渠道,導致大量閑置資金以及國際熱錢流向房地產市場,這些資金大多投向二級市場,助長了各地房價的持續走高。
結構性矛盾的突出表現是經濟適用房、廉租房市場供應量不足,這與商品房的紮堆上市,近40%的空置率形成了鮮明對照。實際上,在發展中國家,尤其是像我國這樣市場化進程展開較晚的國家,房地產市場的發展更恰當地選擇也許是『兩條腿』走路的模式,即對於那些形成有效需求的社會階層,推行完全市場化原則,其供求完全由開發商與需求者自由博弈,均衡價格因而確立;而對於低收入人群以及需要社會全面救助的弱勢群體(如農民工等)應由政府出面采取非市場化的方式解決問題,對經濟適用房的開發商予以適當稅收減免或是其他補償措施鼓勵其開發適應社會需求的住房。另外就是興建一批廉租房,以較低的租金出租給低收入人群或進行租金補貼等。
值得欣慰的是,中央政府已經在這一方面給出了指導意見,要求各地政府今後要在城市規劃以及新項目的審批方面,調整好上市物業的供應結構,切實緩解目前緊張的供需矛盾。
解讀:進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策,完善住房轉讓環節稅收政策,有區別地適度調整信貸政策,引導和調節住房需求。科學確定房地產開發土地供應規模,加強土地使用監管,制止囤積土地行為。
我們知道,房地產開發的正常程序是從開發商獲取土地開始至房屋銷售或租賃工作完成為止,這實際上在三個市場層面上表達了政府予以調控的意願。一級市場,即土地取得市場,明確了今後要『科學確定房地產開發土地供應規模,加強土地使用監管,制止囤積土地行為』,這一方面是對個別地方出現的開發商大量囤積土地行為給予的堅決否定,同時也呼應了第一條當中提到的結構調整的問題,可以理解為今後要在豪華住宅的土地取得方面進行嚴格控制,轉而增加經濟適用房、中低價位商品房的土地供應,在土地使用方面的監管要進一步予以加強,地方政府應確實承擔起監管者的責任。
二級市場,即新商品房交易市場,要使用稅收以及信貸等市場手段予以調節。其中提到的區別對待問題,反映了一個明確的信息,今後在房地產開發貸款、尤其是豪華住宅的開發建設方面,信貸規模將嚴格控制,在投資型住房的交易方面,開征較高的稅負,以便從開發到交易規模都相應地有所縮減。與此相對應的是,在經濟適用房、普通商品房的開發建設以及居民自主型住房消費貸款方面給予相對寬松的信貸條件,鼓勵和引導人們的改善型、自主型房屋需求。
三級市場、二手房交易市場,同樣使用信貸及稅收手段,對炒房行為予以規范,比如提高非自主用房交易的首付款比例,縮減貸款額度、征收超面積物業稅等手段減少市場上的惡意炒作,有效遏制虛高的房價。
可以這樣講,如果三個層面可以同時發力,對市場價格快速增長所產生的影響將是顯著的。
解讀:進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管,制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。
我國在房地產市場的法律法規建設方面,工作開展得相當迅速,現行的法律法規包括:《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市規劃法》、《城市商品房預售管理辦法》等,但在市場實際運作中,有法不依的現象依然存在,個別開發商的違規操作並沒有受到相應的處罰,其負面示范效應帶來的社會影響是極其惡劣的,這也是對房地產開發商整體社會評價不佳的根源所在。如果能在監管層面予以加強,真正做到『有法可依』、『有法必依』,想必房地產市場的健康良性發展將不再是癡人說夢。
解讀:加快城鎮廉租住房制度建設,規范發展經濟適用住房,積極發展住房二級市場和租賃市場,有步驟地解決低收入家庭的住房困難。
經濟適用房以及廉租房的建設要循序漸進地展開。廉租房方面要解決的首要問題是制度的完善,資金來源、資金使用、開發形式、租金確定等都應有明確的規定。而在經濟適用房方面,恐怕目前最為緊迫的問題就是關於經濟適用房概念的合理界定,到底什麼樣的房屋可以算得上是經濟適用房,是以價格說話,還是以購買人群應具備的申購條件說話,劃撥土地的房價應控制在什麼范圍內為合理,這些問題的答案纔是對『規范』二字的釋義。二級市場和租賃市場是下一步工作的重點,低收入家庭的住房困難要靠政府與社會的合力予以解決。
解讀:完善房地產統計和信息披露制度,增強房地產市場信息透明度,全面、及時、准確地發布市場供求信息,堅持正確的輿論導向。
一個競爭充分的市場,必將是一個高效的市場,其運作的基本要求是信息對稱。雖然房地產市場為非完全競爭市場,但也要求最起碼的真實信息披露。目前房地產市場存在的問題主要有各部門統計口徑的不一致,這直接導致了信息的混亂以及調控的步履維艱,使得受眾缺乏一個最基本的市場判斷,宏觀調控的效果大大弱化了。
提出問題是容易的,解決問題是困難的,但應明白,一個市場的發展與完善關系到我們每一個人的切身利益,當然也要靠大家共同作出努力,它不是政府的事兒,也不是開發商一個人的事兒,它是大家的事兒。帕累托最優告訴我們,當在不損害他人利益的同時無法提昇個人利益時,社會福利是最大化的,那該是我們追求的終極目標吧!
(作者王小雪系天津財經大學經濟學院講師,博士生。主要研究方向為國際金融、房地產金融)