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房地產業是我國經濟的支柱產業,近些年來房地產發展迅速,人們的觀念已經由指望國家福利分房轉變為自己購房地產,這也是近幾年房地產市場異常火爆的重要原因之一。然而我們忽視了一個問題,房地產不但是大額消費品,而且還是投資品,既具有一般商品的特性,同時也具備了一般商品所沒有的特性。房地產是資源性產品,其原因在於土地資源的稀缺性和固定性,我國的土地面積是有限,並且人口仍處在增長階段,人均佔有土地資源越來越少,只有當我國人口出現負增長時,人均土地資源纔仍可能增加,然而這是幾十年後的事情。為了充分發揮資源的高效利用,資源應該最大限度地發揮作用,因此,不應該人人佔有資源,特別是大額消費品的資源。但是並不是說讓有些人無房住,有房住是每個人生存的基本權利,也是政府的責任。目前,隨著我國經濟的迅猛發展,耕地與建設用地的矛盾日益尖銳,並且隨著貧富差距的逐漸加大,高收入階層與低收入階層的矛盾也會日益突出。這就導致房地產市場存在種種矛盾:一方面是房地產價格不斷上漲,老百姓買不起,另一方面是房地產異常火爆,供給不足;再者,一方面房屋空置率在提高,已經超過了國際警戒水平,另一方面是相當的人群無房住。如何解決上述這些矛盾呢?應該采取什麼措施改變房地產市場存在的問題,其中重要的一點就是引導梯級消費,廣大消費者改變消費觀念。這裡我們從房地產供給市場的結構看住房的梯級消費。
一、房地產市場供給結構
1、供給類型多樣化
房地產市場供給結構首先可以分為二大部分:一部分是購買市場;另一部分是租賃市場。在購買市場中,又可以分為完全市場化的商品房,主要包括別墅、洋房、公寓和普通商品房;另一部分是半商品化經濟適用房,具有政府補貼性質。在租賃市場中,一部分是完全市場化的租賃房,另一部分是政府提供的經濟租賃房和廉租房。
2、價格從低端到高端
在房地產供給結構中,房地產價格分兩大類:一類是購買價格;另一類是租賃價格。在買賣價格中,房地產價格的變化規律,從經濟適用房→普通商品房→公寓→洋房→別墅,價格依次昇高,其中經濟適用房是具有政府補貼性質的商品房,價格最低,面向中低收入者,但不是所有的中低收入者都有資格購買這類住房,政府對這類住房的購買有一定限制,只有那些夠條件的纔有資格購買(具體條件可查閱政府有關規定),總體來說,是那些低收入者,生活困難的家庭纔具有購買條件。
3、供給面積從小到大、配套設施由低檔到高檔
房地產的供給面積根據不同的需求,供給面積也應該有從小到大的各種類型。一般情況下,經濟適用房的單套面積最小,以滿足一家三口的最基本生活需求為宜,配套的基礎設施只是滿足最基本的生活需要,隨著家庭收入的改善,購買普通商品房,住房條件得以全面改善。
二、房地產市場的消費結構
對房地產市場價格大多數老百姓抱怨價格高,無能力支付,房地產價格的大漲是『非典』以後,而以前房地產價格是非常低的,盡管如此,可是仍然在喊房地產的價格高,其實真正原因是房地產本身就是大額消費品,即使價格再低,也得幾十萬元,所以對於剛剛過上溫飽日子的廣大老百姓來說,肯定是一筆巨額支付。正是為了解決這個問題,房地產市場的供給結構纔是全方位的,那麼消費結構也應該是全方位的,這就是所謂的梯級消費。
梯級消費包含以下幾方面的意思:一是住房的面積由小到大,二是住房的位置由劣變優,三是住房的方式由租到買,四是住房的品質由低到高,五是購買的住房由二手房到一手房。對應於這樣的梯級消費,房地產市場結構也應該相對應。房地產市場一手房活躍,二手房市場也應該活躍,房地產買賣市場活躍,同時租賃市場也應該活躍,這纔是正常的房地產的消費結構。購買商品房,對於剛剛工作的年輕人來說,肯定難以支付;對於家庭收入少的人來說,也難以支付。因此需要完善房地產市場結構,建立梯級消費觀念。住房從租賃開始,有條件的可以購買商品房。收入低者住低端房,收入高者住高端房。低收入者買不起高端房是必然,就如同有人買廈利,有人買寶馬,還有人買自行車一樣,什麼也買不起的,可以乘公交車啊。住房的觀念也應該是這樣的。
三、目前存在的問題及對策建議
1、住房的供給結構仍然沒有解決。目前市場上商品房還是以大面積的居多,小面積的很少,政府應該對某類房地產開發在審批時就應該有所限制,如果全靠市場自我調節是不好辦的,因為開發商開發大面積的房子比開發小面積的房子盈利空間大,開發商總是以利潤最大化為原則,他們將熱衷於大面積高檔住宅的開發建設,這樣不利於解決中低收入的大眾住房需求,所以需要政府乾預,加以調節。
2、『居者有其屋』不等於人人買房。當然『居者有其屋』是每個公民的基本生存權利,政府有責任讓全社會的公民有房住。但是並不一定是所有公民都能買得起房子,房地產是大額資源性消費品,需要佔有大量的土地資源,以及佔用大量的資金,不同於一般商品。因此首先政府應該認識到,引導消費者建立梯級消費觀念。發達國家也不是人人能買得起,如住房自有率最高的英國,居民住房自有率不過60%左右,其他大多數國家在40%至50%之間,而我國已經達到81%,是世界上房屋自有率最高的國家。而實際上我國的經濟水平還沒有達到如此的高水平。房價收入比早已超過聯合國測算的4至6倍的合理水平,達到12倍甚至更高,在這種情況下,我國的房屋自有率還能夠達到如此高的水平,是很矛盾的問題。
3、政府對低收入者在住房上給予補貼,那麼對購買高檔房者應該增加稅賦。可按套房總價制定稅率,總價越高,稅率越高,也可按單位制定稅率,單價越高,稅率越高。一般高檔住房有如下特點:密度低、配套高、環境美、管理好等特點,實際上是對各種資源有較高的佔有。除了有較高的契稅外,還可以征收其他稅費。實際上對購買高檔房者征稅的目的一方面是為縮小貧富差距,另一方面政府可以進行轉移支付,加大對低收入者購買住房的支持力度。
4、租賃市場混亂,缺乏管理與監督,需要加強房屋租賃市場的管理與建設。現階段政府應該鼓勵租房住,一方面可以減輕家庭生活消費壓力,另一方面可以降低住房空置率。
5、政府要加強市場管理,特別是加快房地產預警預報建設,加強房地產市場監測,加強房地產價格的信息發布工作,合理引導居民對於房地產價格的心理預期,建立『梯級消費』觀念,防止跟風消費。天津市政府實施了房地產信息網上公開等一系列措施,加強了對房地產市場的管理。
6、二手房市場規范管理急需進一步提高,促進二手房市場的發展。
7、對可以發放住房補貼的,加快住房補貼發放,盡快提高居民可支付能力。
(作者單位系天津師范大學城市與環境科學學院)