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近日,2006年《城市競爭力藍皮書》正式發布,對我國2006年200個主要城市的綜合競爭力和各單項競爭力進行了排名,其中將房地產作為一個年度主題進行了研究。城市、區域競爭力是一個范圍很廣的概念,它既是指城市、區域發展過程中在吸引、爭奪、擁有、控制和轉化資源,爭奪、佔領和控制市場所具有的優勢,又是指其在創造價值、為城市居民提供福利等方面所形成的能力。這些優勢是在城市社會經濟結構、價值觀、文化、制度政策等多個因素長期綜合作用下形成的,並在強大的經濟背景下得以維持和發展。強大的經濟能力與高素質、大規模企業密切相關,可以說高質量企業(包括服務型企業)的存在是城市經濟能力的體現。然而,這些企業得以集聚並產生擴散效應的基礎在於城市環境。
房地產業是改善城市環境的主力軍,它所構建的種類繁多的商業房地產、住宅和公共房地產,為投資者和消費者提供了工作、休閑和居住空間,即提供了優越的物質環境;在這些房地產建設過程中擴大了街道、小區、廠房周邊地區的綠地范圍,即提供了優越的自然環境;另外,隨著房地產業的快速發展,智能房地產、綠色房地產不僅滿足了人們的物質需求,還使人們的精神需求層次不斷提高,即提供了優越的人文環境。因此,城市競爭力能否得到提高,以及現有的城市競爭力能否得到維持,都與房地產業有密切的關系。下面以新加坡為例,談談兩者的關系。
新加坡是一個城市國家,房地產不僅是國民財富的主要組成部分,而且在經濟發展和城市競爭力的提昇中發揮著重要作用。城市宜居性、國民財富、消費水平是城市競爭力的主要內容,下面我們將主要從這幾個方面,分析新加坡的城市競爭力與房地產業間的互動關系。
1.房地產業發展為宜居城市建設奠定了基礎。20世紀40年代末期是新加坡房地產業發展的起步階段,該時期四分之一的居民擠在島上百分之一的地區裡,住宅設施落後成為困擾新加坡城市發展的主要因素。為改善城市生活環境,新加坡於1958年設計了第一個城市發展規劃,著重闡述了城市土地合理開發的方式,為今後房地產業可持續發展和城市競爭力提昇奠定了基礎。到20世紀80年代初期,新加坡城市中低收入家庭住宅問題基本得到解決,此時政府將關注點轉向了房地產建築質量和特色。由於在房地產開發中注重生態環境的保護和利用,使新加坡成為一個典型的熱帶城市。同時,政府為鼓勵有創意的房地產開發,還制定了相應鼓勵政策,不僅使房地產業得到了快速發展,而且迅速提昇了城市競爭力。
2.房地產業發展帶動了消費需求增長。在城市競爭力評價中居民消費支出是一個重要指標,該指標越高說明收入水平較高、居民充分享受了城市經濟發展的成果、城市經濟發展的潛力巨大。從新加坡住宅價格與總消費支出的相關性檢驗中可以看出,1990年第1季度到1997年第2季度間總消費支出與私人住宅價格的相關性為0.1865,與公共住宅價格的相關性為0.1695,私人住宅價格變化對消費支出的影響大於公共住宅,說明私人住宅資產的財富效用更強一些。1997年第3季度到2002年第4季度間總消費與私人住宅價格的相關性為0.5526,與公共住宅價格的相關性為0.2490,進一步證明了私人住宅資產具有較高的財富效應。通過對兩階段的對比,也可以發現,後一階段的相關性更高,說明1997年第3季度後新加坡消費支出的增長與私人住宅價格的上昇有密切關系。
3.城市競爭力提昇促進了房地產業發展。新加坡面積小,土地資源稀缺,房地產自然成為城市和居民財富的主要組成部分。然而,房地產價值還與其所在區位和城市社會經濟環境有密切關系。城市經濟結構昇級、經濟發展和財富增長都是城市競爭力提高的標志,同時它們的變化還將對房地產業產生重要影響。下面對這些影響做具體分析。
(1)經濟結構昇級促進了房地產業發展。新加坡經濟結構中,制造業佔25%,建築業佔5%,批發零售業佔16%,交通通信業佔11%,金融服務業佔12%,商業服務業佔12%,酒店餐飲業佔3%,其他佔16%。政府希望在未來25年內經濟保持適度增長,預期年均增長速度為2.5%-3%。根據新加坡的比較優勢,今後服務業、貿易和工業將作為經濟發展的重點,房地產需求必然有較大提高。因此,新加坡經濟結構昇級將進一步促進房地產業發展。
(2)經濟發展與環境保護的協調對房地產業發展提出了新的要求。新加坡經濟發展不僅造成了土地和房屋需求的擴張,而且也將因土地承載過重帶來生態壓力問題。在未來經濟發展以及城市競爭力保持和提高中,對空氣、水和噪音污染的治理將成為房地產設計和開發時要重點考慮的問題。因此,在經濟發展與環境保護的協調過程中,大量新技術應用於房地產業,將使房地產業向智能化、環保化、高效化邁進。
(3)財富增長激發了人們對住宅舒適屬性的需求。在過去25年裡,新加坡的人均GDP從1600新元增長到29000新元,增長了12倍。根據其經濟發展規劃,人均GDP還將有較大幅度提高。隨著收入增加,人們對住宅需求不僅停留在簡單的居住場所這個層次,將更多的追求人文環境、生態環境和物質環境所帶來的效用。因此,隨著居民財富的增加,對住宅的需求呈現出多元化、高端化、生態化特征。這也將在相當程度上促進房地產業發展。
新加坡城市發展歷程為包括天津在內的大中城市提供了許多經驗:
1.房地產是城市社會經濟發展的基礎。房地產是城市的主要構成體,無論在哪個時代,房地產都是先於城市而存在。在當今科學技術迅速發展的時代,城市特征仍通過房地產來體現,房地產布局不合理、發展滯後將影響城市整體形象。另外,房地產更是居民賴以生存的場所。因此,房地產是城市社會經濟發展的基礎。
2.房地產與城市經濟協調發展是城市競爭力提昇的根本保證。從以往發展經驗可以看出,房地產與城市經濟是相互聯系、相互推動的統一體,城市經濟發展滯後,會導致房地產業走向蕭條;房地產業發展,既是城市發展的體現,又會對其發展起到加速作用。因此,房地產與城市經濟協調發展是城市競爭力提昇的根本保證。
3.城市發展規劃應與房地產業發展規劃相協調。國際發達城市的發展經驗告訴我們,在當前和今後一段時期內,面對激烈的區域競爭和城市競爭,必須圍繞城市個性,制定協調的城市發展規劃和房地產業發展規劃,否則,商業房地產、住宅和公共房地產的多樣性、布局科學性就無法得到保障,最終會影響城市整體競爭力的提昇。
(周京奎,經濟學博士,南開大學經濟研究所講師)