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樓市調控 直接考驗地方政府的風險和大局意識
-在本周國貿房展會上,購房者瘋搶樓書
樓市調控已然進入了對地方政府的考驗期。地方政府是決然走下被綁在上面的房地產『飛車』,丟下『托市』心態、精准出手,還是避重就輕、揚湯止沸、表面安撫,最終將成擠出泡沫還是養護泡沫的分水嶺,也將直接影響下一步中央調控政策措施的走向。
-調控樓市『如烹小鮮』,地方政府是關鍵
今年3月以來,政策面對房地產市場的判斷出現了方向性轉折,『降溫』信號和措施頻出,這一切都基於對一種認識的統一:『樓市飛車出軌了!』一些敏感地區也頻頻出招,點了點剎車,但在熱鬧的『減速』雷聲之後,其實際行動還沒有完全統一到中央精神上來。一些地方的官員仍在執著地唱著『進行曲』。
業內專家指出,樓市調控直接考驗地方政府的風險意識和大局意識。當前房地產存在的問題,從源頭來說是土地政策問題,從『閘口』上說是金融政策問題,從表面看是房價虛高、存在泡沫問題,從地方上看,是關於經濟體量和財力來源的重新定位問題,而其對宏觀層面的實質影響則是:經濟過熱、金融風險、民生不穩和政府誠信危機。
正因為樓市的異常敏感性和至關重要性,作為調控的最終實施者,地方政府的風險意識和大局意識將關乎調控的成敗,一切調控手段都不能背離以下兩個基本原則:
其一,地方政府應適度地釜底抽薪,不能明降溫、暗托市。
以記者的調查、觀察,眼下樓市調控面臨最大的考驗就是地方政府依然丟不下『托市』的心態,仍然在進行著不懈的努力———不是努力讓房價降下來,而是盡可能讓房價不降———甚至是想方設法讓房價『穩中有昇』。
其二,樓市泡沫要刺癟,但不能一下子捅破。
不擠出泡沫,不讓其緩慢釋放,在只漲不跌的預期下樓市會越炒越高,後果將是一場災難,當年東京和香港的『樓災』即是前車之鑒;但是,如果為一些情緒所左右,一下子捅破泡沫,那只會加速災難性後果的到來。
以金融風險為例,目前,國內人民幣貸款餘額超過17萬億元,其中房地產企業貸款和個人房貸總量超過2.5萬億元。盡管房貸餘額佔全部貸款的比例不算太高,但從絕對值來看,2.5萬億元已是一個天文數字,更不能不警惕的是,在17萬億元的人民幣貸款中,超過50%以上的貸款是以房產作為抵押的。泡沫不擠,越脹越大,風險積累不斷逼近破裂的邊際;而以房產作為抵押品的銀行信貸如此巨量,一旦房價產生大波動,金融業將受到致命性打擊。十年前,宏觀調控同樣是由房地產熱引起的,並導致宏觀經濟的急劇下挫,銀行沈淀於積壓房地產的巨額不良貸款大量爛尾,收回的無多。而如今的房地產貸款餘額已是當年的10倍有餘。
-地方政府再不能被綁在房地產『飛車』上
地方政府對房地產行業介入得實在太深了!房地產一級市場上的土地由政府供給;近八成的土地購置和房地產開發資金直接或間接來自銀行信貸,而銀行又多是受政府影響很大的國有銀行;拆遷直接產生住房的被動需求,而拆遷量是由政府決定的。在『經營城市』的衝動中,不少地方政府以土地為籌碼,『事實上已與開發商一起被綁在了房地產飛車上!』一位房地產資深研究者評說。
這從地方財源對土地出讓金、房地產營業稅、契稅以及管理費的依賴度上可見一斑。以長三角地區為例,2004年上半年,浙江省房地產稅收近87億元,佔地稅收入的21.9%,對新增稅收的貢獻率達34.7%。如加上建築業,去年浙江地稅每2塊9毛錢中就有1塊錢來自房地產和建築業。在上海、江蘇,房地產業和建築業(不包括相關產業)稅收佔地稅的比重均不低於30%。有測算表明,2004年上海來自房地產的稅收直接貢獻約為400億元,而上海當年的地方財政收入為1119.7億元。正是因如此深重的依賴,一些地方官員纔會在公開場合發出諸如當地房價肯定會漲,以及某區要『消滅』多少價位以下的住房之類的言論。
房地產資深研究者、高級經濟師顧海波指出,要真實調控樓市,地方政府必須走下房地產『飛車』,拿出堅強的責任意識和高超的藝術。畢竟對需求泡沫的擠壓必然意味著房價的下挫,以及賬面泡沫轉化為現實沈淀的風險,而要想不付代價實現房地產的軟著陸又是不現實的。一句話,眼下調控樓市要求地方政府適度地打開『消防龍頭』,而不是坐在『飛車』上向市場發放『安慰劑』。