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近日,世邦魏理仕發布了2003年第二季度中國地產市場報告。該報告顯示,寫字樓市場穩中有降,在各類物業中,北京高檔住宅市場整體上受到非典影響最大,其中以服務式公寓表現尤甚,零售業受非典衝擊較大,但其市場前景依舊樂觀,工業物業市場繼續穩步發展。
隨著非典對中國市場影響日益降低,外資企業辦公樓搬遷計劃重新興起,投資項目又開始運作,不少跨國公司僱員已回到中國,三地物業市場將逐
步復蘇、活躍。北京世邦魏理仕物業管理服務公司表示,2003年第二季度自非典爆發後,由於疫情的蔓延,許多公司於第二季內暫停了租賃事務,使得設立辦公室和擴展辦公樓面的計劃推遲,致使本季度寫字樓的吸納量較上季明顯下降。發展商適時下調租金,以刺激市場需求,寫字樓平均租金報價較上季度下降3%。
非典型肺炎對上海優質寫字樓市場所帶來的影響相對疫情較嚴重的廣州和北京較小。根據世邦魏理仕研究報告,本季度上海共有兩個新落成的寫字樓項目。吸納量達59000多平方米。與此同時,滬市優質寫字樓的平均租金也較上季微昇了0.4%。銷售市場方面,雖然浦東地區之甲級寫字樓平均售價於季內保持平穩,不過,浦西地區數個新推出的優質寫字樓項目叫價較高,帶動該地區的平均售價上昇6.2%。綜合而言,全上海市優質寫字樓的平均售價較上季上昇5.5%。
受非典影響,部分原計劃進駐廣州的外商放慢步伐,致使廣州優質寫字樓市場第二季度的吸納量較上季大幅下挫42%,僅10300平方米。本季內共有兩個優質寫字樓項目落成,共提供21300平方米的樓面面積。受到市場需求減少及新供應量推出的影響,優質寫字樓的租金及售價在季內備受壓力,分別下跌4.9%及4.2%。此外,疲弱的租賃市場也導致平均空置率上昇0.9%至10.8%。
高檔住宅受SARS影響最大2003
年第二季度,北京高檔住宅市場整體上受非典的影響最大,外籍僱員因疫情的緣故而縮短停留在北京的時間,導致住宅需求及租金全面下跌。其中以服務式公寓表現尤甚,由於此類物業提供短期租賃服務,部分外籍租客在這段時間返國或暫時離開北京,令空置率大幅上昇。相對而言,實行長期租賃服務的高檔公寓和別墅市場所受的影響則較輕微。不過,隨著疫情減退,北京高檔物業市場已逐漸回復以往的水平。
上海市場方面,由於高級公寓及別墅的租期一般較長,因此受非典型肺炎的影響不大,季內的平均租金較上季度輕微上昇。由於服務式公寓的租期較短,加上上海市政府就非典實施的隔離政策,令外籍人士暫時無法前往上海,服務式公寓的需求明顯減少。此外,服務式公寓市場的競爭激烈,導致本季內平均租金下跌2.1%。
廣州高級住宅市場在第二季度繼續表現疲弱,整體租金全線大幅下滑。作為最早爆發非典型肺炎的地區之一,廣州市所受到的衝擊較國內其他城市嚴重,市場對高級住宅的需求亦大為放緩。本季內高級公寓的售價同樣呈現明顯跌幅,分別下跌9.2%及13.9%。
世邦魏理仕研究報告顯示,5月份北京社會消費品零售總額為124億人民幣,比去年同月下降9.6%,為2001年3月以來之低值。優質首層商鋪平均租金報價略有下降為0.2%,二樓商鋪與上季持平。全球零售業巨頭沃爾瑪原計劃於6月在石景山阜石路開業,因非典型肺炎的原因推遲至7月。除沃爾瑪外,預計在2003年開店的海外大型零售商還有法國的歐尚、德國的麥德龍、西班牙的D ia等,這些大型超市的進駐促使北京零售業的競爭更趨激烈,同時也將進一步激發北京商鋪市場的活力。
上海本季吸納量大幅下跌,優質首層及二樓商鋪的平均租金有所下滑。廣州零售市場在第二季度受疫情的打擊最為嚴重,加上中央政府宣布取消『五一』黃金周,各大商場的銷售量均下跌至五年來的最低點。其中以旅游、飲食和娛樂行業所受的影響為最大。由於有部分廣州的零售商選擇退租或押後擴充計劃,廣州在第二季度呈現自2001年以來首次的負吸納量,達42000多平方米。與此同時,空置率跳昇了5.9個百分點至15.9%,而首層和二樓商鋪的租金也分別下調7.6%和8.1%。世邦魏理仕分析,雖然零售商鋪租金水平會因SARS而有所降低,但未來購買力的總水平不會下降,零售業會因政府的扶植而逐步復蘇。購買力是支橕零售業和零售物業市場的根本。同時,國務院宣布從5月1日開始,對零售、餐飲在內受SARS影響較大的行業,減免5個月的行政事業收費;財政部亦對這些行業減免15項政府基金,而且年內不再出臺新的基金;有些城市還出臺了包括水費、電費和租金在內的補貼制度和信貸支持政策。因此,整個零售物業市場不會受到SARS的強烈衝擊。(13
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