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央行房貸新政6月出臺後,幾乎所有的房地產開發企業都在翹首以待政府及銀行系統跟進措施的出臺。8月5日,中國人民銀行在《2003年第二季度中國貨幣政策執行報告》裡表示,在規范房地產信貸的同時,人民銀行將配合有關部門為開發商開闢多種融資方式,特別是股權融資方式。據分析,央行配合有關部門的有關規定有望在不太長的時間裡出臺。
中國房地產市場目前60%以上的資金來源於信貸資金,房地產貸款餘額佔商業銀行各項貸款餘額的比重高達17.8%。人民銀行於6月5日下發了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,要求商業銀行從土地、開發、施工、銷售等各個環節加強貸款管理。該通知的出臺是為了防范房地產貸款快速增長中隱含的風險。
有位香港地產商說,銀行信貸的路子走不通了,不見得房地產開發企業的資金鏈就會斷掉,地產商還有行業變通方式。
據悉,近期已經有銀行和信托投資公司聯合,前期先由信托投資公司向開發商提供信托貸款,等開發商達到央行規定的信貸標准,再由銀行提供貸款。
據了解,股權融資方式一可以是合資,二可以是上市。但以前因為利用銀行信貸的成本要低於合資成本,開發商情願選擇信貸。而在利用資本市場方面,目前近3萬多家開發企業中用公開發行股票融資的企業約為130多家(境內外上市、買殼及改變業務方向),僅佔0.4%。華遠房地產公司老總任志強撰文說,從開發企業的資本融資看,用股權進行融資的情況極差。
對於很多不具備銀行融資和資本市場融資條件的房企和資金實力差的中小項目公司來說,最便捷和可操作的股權融資方式就是以合資形式成立項目公司。雙方根據項目所需資金,特別是啟動資金的缺口按比例投資,實現銷售後,利潤同樣按比例分紅。
分析人士說,股權融資不像銀行融資,盡管有利息和還款期,但銀行畢竟只是外部監督,不介入企業的內部管理。股權融資的雙方不僅要根據投資的比例分紅,還要分權,除了以股東會、董事會名義共同決策外,也要派管理人員。
分析人士認為,央行將和有關部門探討的多種融資方式應該還會有發行債券、信托產品、地產基金等方式。
央行在第二季度貨幣政策執行報告裡表示,要增加債券市場的供應,運用金融工程和現代信息技術,實現信貸資產證券化。還要大力發展公司債、項目債市場。
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