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衝著小區樓房間距有50米、小區綠化率為50%的宣傳廣告,上海一些市民先後購買名為『靜安麗捨———恆輝閣』(即『靜安麗捨』一期)的商品房入住。豈料兩年後開發商又改變建築方案,樓房的間距僅為30.4米。為此,38戶業主於2003年3月下旬以商品房預售合同糾紛提起訴訟,要求開發商支付擅自改變小區規劃的違約金共約40萬元。
最近,上海市靜安區人民法院作出一審判決,要求開發商分別賠償各業主違約金或損失數千元至數萬元不等。這是上海首例因商品房銷售廣告和宣傳資料不實,業主狀告開發商賠償糾紛案。
開發商玩『縮地法』
2000年、2001年間,上海某房產開發商將自己建造的『靜安麗捨———恆輝閣』房產對外預售。期間,房產開發商分別以1997年和2000年版《上海市商品房預售合同》,與購房業主簽訂合同。在1997版合同中約定:『開發商不得擅自變更該房屋的建築設計,確需變更的應當征得業主同意並報規劃管理部門審核批准』,『未征得業主同意變更該房屋的建築設計,業主有權退房;業主退房時,開發商除如數退還業主已支付的全部購房款外,還應按付房價款5%向業主支付違約金』。在2000版合同中約定:『開發商不得擅自變更已經與業主約定的小區平面圖,若確需變更的應當征得業主書面同意;開發商未征得業主同意變更小區的平面布局,業主有權要求開發商恢復,如不能恢復的,開發商應當向業主支付總房價款的3%違約金』。
合同簽訂後,業主們先後支付了全部購房款,入住所購房屋。2002年2月,開發商又開始建造『靜安麗捨』二期,並於同年2月28日,在『恆輝閣』大堂張貼經修改後的小區規劃平面圖及開工敬告。業主們這纔得知,擬建的『容輝閣』與『恆輝閣』的間距,從原來約定的50米縮小為30.4米。業主們對開發商擅自變更小區規劃表示不滿,紛紛要求開發商賠償違約金損失費。
雙方激辯
面對起訴,房產開發商辯稱,在對二期房屋申報建設工程規劃許可時,為適應現代化小區的要求,報上海市計委變更立項,將『榮輝閣』由原先的點式建築規劃為板式建築獲得了批准;小區規劃系政府提出的要求,非自己的責任。業主們的預售合同中,雖附有小區平面示意圖,但示意圖注明『本規劃圖屬規劃階段方案圖,最終以靜安規劃土地局批准文件為准』。開發商強調預售合同中的平面示意圖是不特定的,最終應以有關部門批准為准,所以纔在38戶業主居住的『恆輝閣』大堂張貼告知。至於樓房間距不足50米及綠化率的內容,合同中並無約定,那麼自己的行為不構成對業主的違約。
經法庭辯論,案件爭議焦點集中在:房產開發商是否擅自改變小區規劃而導致對業主們的違約?業主認為,根據開發商提供的售樓宣傳資料,小區規劃平面圖顯示『榮輝閣』應為點式高層建築。盡管雙方未將該小區規劃平面圖附屬在合同中,但開發商在宣傳資料中所附的平面圖應視為對整個小區業主的承諾。開發商把『榮輝閣』點式改板式,違反了售樓時對業主的承諾。
房產開發商則表示,變更小區規劃是獲有關部門批准的,在對二期房屋申報建設工程規劃許可時,發現原規劃不科學,故整合統一合並建造;宣傳資料中的標圖屬不特定的,僅屬一種方案;宣傳資料中的平面圖,沒有作為合同附件附屬在合同中,應認定雙方對小區規劃並無約定。即使構成違約,也應按照合同內容作退房處理。
違反銷售廣告即是違約
靜安區法院審理後認為,房產開發商在銷售廣告和宣傳資料中所附的小區規劃平面示意圖,顯示的是小區平面布局,具體明確,這對雙方預售合同的訂立及房價的確定有重大影響,應視為要約。盡管平面示意圖未附屬在雙方簽訂的《上海市內銷商品房預售合同》中,但亦應視為合同的內容之一,對當事人雙方均產生約束力。示意圖中明確注明『榮輝閣』為點式高層建築,開發商未經業主們的同意,卻在『靜安麗捨』二期施工中,改成了板式建築,使得『恆輝閣』與『榮輝閣』之間的間距縮小至30.4米,明顯違反了小區規劃,屬於違約行為。
開發商提到規劃經過上海市計委批准同意,但法院查明,變更規劃也是由開發商先行提出的。有關部門是根據開發商的報告,再作出批准意見的,並不是政府有關部門強制要求變更。歸根到底,是開發商根據自身發展的需要而變更了小區的規劃。
在1997年版本的合同中,雙方約定過違約金金額,法院遂作出了一審判決,對持這種版本購房合同的業主們,開發商需以購房總價款的1%的違約金賠償;而對持2000年版本購房合同的業主們,以雙方約定的總房價款的3%的違約金賠償。一審判決後,部分業主和開發商都提出上訴。
審理此案的法官告訴記者,售樓處的廣告附圖及模型宣傳,是房產開發商對購買樓盤業主的一種承諾。今年6月1日起施行的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第三條規定:『商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。』具體到本案中,廣告和宣傳中的說明和允諾即使沒有載入商品房買賣合同,也應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。
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