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深圳是一座高樓林立的現代都市,上個世紀80年代中後期,引起轟動效應的是國貿大廈,它有兩個中國第一:43層的設計高度第一,每星期一層建築速度第一。當時與國貿大廈同時開工的大廈還有三座,一座是發展中心大廈,一座是亞洲大酒店,還有一座是華僑大酒店。其中發展中心大廈的原始設計高度甚至超過國貿大廈,但這三個樓盤的命運卻大相徑庭,成為發展商的燙手山芋。
由於對市場預測的失誤和資金後勁不足,這三個樓盤蓋到一半就難以為繼。雖然最後總算完工,但結果是:發展中心被港商收購90%股份,亞洲大酒店被郭鶴年收購,改名為香格裡拉大酒店,而華僑大酒店改名富臨酒店,貸款銀行被迫成為大股東。
危險的高樓情結
三個樓盤的故事到1992年房地產熱後已逐漸被人淡忘。深圳的高層熱又勢不可擋,並有向全國蔓延的趨勢,房地產開發商的『高樓情結』一覽無餘。
事實上,深圳的地產模式是借鑒於香港,也形成了所謂的『三高』的特征:高地價、高容積率、高利潤率。但香港與深圳並不相同,香港的『三高』是由於香港可用地少(90%以上是山地),惟有向高空發展和填海造田;而且香港作為國際大都會、自由港,實行低稅率,政府的財政收入30%靠賣地。香港的高地價並不具有普遍意義,但高容積率是不是現代都市發展的普通規律呢?
到過新加坡的人都會感覺到這個城市的輪廓線是非常清晰的,即樓層是隨著經濟的發展逐漸遞增的,由5層、6層到11層、12層,17層、18層,最後是30層、40層;而深圳早期一直是5層、6層為主,1992年後突然躍至30層,沒有中間段的11層、12層和17層、18層。據深圳市國土局資料顯示,1993年時,深圳樓盤高層與多層的比例是6:1,即有6幢高層纔有1幢多層,這一現象顯然是由於開發商超越了市場消化能力和自身的能力,盲目加大容積率,造成建築成本、管理費用增加。但到了1996年6月,深圳樓盤的高層與多層之比變成1:1,這說明一個道理:形勢比人強,也說明宏觀調控對市場健康發展的作用不可或缺。
所以萬科的教訓之一是:不要輕易上高層項目,否則不是紀念碑、裡程碑,而是墓碑。
可怕的暴利心態
新興的中國房地產業從一開始就與高利潤率聯系在一起。所以在1992年地產正熱之時,針對不少地產商低於40%的利潤不做的暴利心態,萬科提出了『高於25%的利潤不做』的口號,在當時被認為是唱高調和嘩眾取寵。
萬科創立初期,以貿易起家,也曾獲得過幾倍甚至幾十倍的超額利潤。但隨著市場的成熟,高利潤率逐漸走向平均利潤,萬科發現不僅低利潤率難以為繼,反而將原來所賺的超額利潤賠回了市場,因為炒作和經營是兩個概念,賺慣大錢後就不屑也不會賺小錢了。
從房地產業來看,高容積率的形成與發展商追求高利潤率不無關系,而一些樓盤的積壓與價格定得太高有關。萬科在提出『高於25%的利潤不做』之後,公司1995年房地產業務的平均利潤率為20.5%,但仍高於全國房地產15%的平均利潤率。與國際房地產業8%?10%的利潤相比,中國房地產業仍屬高利潤行業。
作為房地產商,必須意識到市場是公平的,暴利終究會歸還給市場。房地產商的高利潤是通過規模化來實現。
萬科的教訓之二是:不能追求暴利。
災難性的頭腦發熱+資金=?
新興企業大部分是在白手或資金極其短缺下起家,在原始積累過程中,錢總是不夠用的。但現在的問題,卻出在籌資能力增強後,習慣了沒錢的日子,卻不習慣手中有錢,有了錢再加上頭腦發熱,十有八九會形成錯誤的決策和選擇,就像當年一擁而上搞彩電、洗衣機生產線的引進一樣,這點在房地產業尤為突出。資金不多時,滾動發展,以戰養戰,尚能走一步看五步、十步,而有錢時,卻是走一步看一步。開始以為錢不是問題,但最後往往是錢出了問題。不是對市場預測不足,便是東投三千萬,西投五千萬,撒了胡椒粉。
其實大勢來時,頭腦發熱是人的正常反應,否則倒可能是冷血動物。1992年後,連新加坡的李資政也頭腦發熱在蘇州搞了工業園區。一般人頭腦發熱是正常的,但最怕當時有錢在手。結果有小錢的先圈地,有中錢的就打樁,有大錢的起樓。
萬科的教訓之三是:手中有錢加頭腦發熱後的決策,往往是災難性的。
必走專業化之路
1991年萬科在上海開發西郊別墅,圖紙一出來,88套別墅就被訂購一空,市場反應熱烈。但建造完成之後,卻意外地發現汽車開不進停車庫。原因很簡單,設計道路的轉彎半徑不夠,設計師是騎自行車出身的,沒有駕駛汽車的經驗。
另外一個例子是,去海南參觀一個別墅區,發現示范單位的洗手間中有兩個並排的坐廁。問及開發商,答這是情侶別墅,乍聽覺得很有創意,但轉念一想,情侶一起洗澡有可能,但同時如廁?……顯然這是開發商照貓畫虎學來的,正確的設計一個是坐廁,一個是女性用的清洗盆。類似的笑話不勝枚舉。
建國以來,商品房開發只有短短15年的歷史,開發商在經營房地產的過程中都必須經歷由不熟悉到熟悉的過程。
現在股市火爆,許多地產商情不自禁地把有限的資金投入到股市。從近期看資金流向股市很劃算,但牛市結束後,曾在股市上叱吒風雲的房地產商會發現,那些專心致志搞專業化的同行已經把他們遠遠地甩在了後面。
經過宏觀調控後,房地產市場得到調整,已在健康發展,國家『把住宅產業作為新的經濟增長點』對房地產行業無疑是利好消息。但發展商仍然沒有成熟,這是發展商現在最大的問題。國內房地產業發展太快,但行業本身並未成熟,加之信息溝通較缺乏,很多開發商仍在走老路。所以,開發商不應過分考慮政策、政府因素,而要更多關心自己的問題。
萬科的教訓之四是:必須走專業化道路。
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