現在，許多購房人采用貸款買房的形式置業，而且絕大多數選擇或只知道『等額本息還款法』，即每月還款數固定不變。但也已經有不少按揭賣房的人都留意到這樣一個問題：銀行如果采用不同的還款方式來計算按揭月供款，購房者所付出的費用是不一樣的，而且如果按揭的金額越大，按揭的時間越長，付出的費用就更不一樣。

　　兩種還款法比較

　　銀行現在采取的季等額本息還款法(貸款期內每一季度以相等的額度平均償還貸款本息)和季等額本金還款法(每一季度等額償還貸款本金，貸款利息隨本金遞減)，兩種還款方式所支付的總費用之間有一定差距。

　　『等額本息還款法』每月償還金額相等，在償還初期利息支出最大，本金最少，以後利息支付逐步減少，本金逐步增加。而『等額本金還款法』在本金保持不變、利息逐步遞減的前提下，提前還貸，不僅歸還的本金多，利息也少。

　　『等額本金還款法』的基本算法原理是在還款期內按期等額歸還貸款本金，並同時還清當期未歸還的本金所產生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由於銀行結息慣例的要求，一般采用按季還款的方式。

　　由公式可見，等額本金還款法是隨著本金的不斷歸還，後期未歸還的本金的利息也就越來越少，每個月份的還款額也就逐漸減少。其實，早在1993年中國銀行北京分行就已推出『等額本金還款法』，即本金按還款次數均分、每3個月結算一次。

　　記者在把兩種還貸方式進行了比較後得出：

　　1、支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，『等額本金還款法』的利息總額要少於『等額本息還款法』。

　　2、提前還款的次數不一樣。『等額本金還款法』允許提前還款，並且沒有限定提前還款的次數，也不用交納提前還款的違約金，也就是說，只要購房人有錢，可以隨時提前還貸。而『等額本息還款法』的借款合同條款中對此卻無明確規定。

　　3、還款前期的壓力不一樣。因為『等額本息還款法』每月的還款金額數是一樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；『等額本金還款法』每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，前期的壓力要比後期大得多。這種方式較適合於已經有一定的積蓄，但預期收入可能逐漸減少的借款人。

　　4、還款前兩年的利息、本金比例不一樣。『等額本息還款法』前幾年還款總額中利息佔的比例較大，『等額本金還款法』的本金平攤到每一次。

　　張先生和王女士分別向銀行申請了個人住房貸款，但貸款額都是20萬元，期限都20年。他們選擇了不同的貸款償還方式，張先生選擇的是等額本息還款法，而王女士選擇的是等額本金還款法。從累計償還總額上看，張先生期滿後共需償付本息332358.48元，而王女士需償還312065元，扣除本金後，張先生要比王女士多付息20293.48元。

　　另一方面，張先生從第一次到最後一次還款額均為1384.82元，而王女士第一次還款額為1763.33元，以後逐月遞減3.88元。

　　從以上比較可明顯看出張先生的還款壓力是均衡的，但在等額還本付息方式下，大部分資金償還的只是利息，而王女士的還債壓力是初期比較重，隨著還款次數的增多，還債壓力會日趨減弱。所以不論從哪個角度來看等額本金還款法是一種比較實惠的還款方式。

　　提前還貸利弊

　　住房貸款提前還貸，已成為滬上市民關心的熱門話題。其實提前還貸不是大部分客戶的願望，而且也並非唯一的選擇。有關銀行專家認為：市民在選擇貸款期限時一定要充分考慮自己的資金運作和後續資金來源，否則提前還貸多支付不少利息，吃虧的只能是客戶自己。住房貸款是一項長期行為，難免在途中發生意外情況。貸款期限以短一點為好，以避免造成不必要的利息損失。因為貸款期限越長，先期支付的利息越多，損失的利息也多。

　　個人購房借款合同的變更包括貸款期限變更、還款方式變更和抵押物變更等不同情況。其中貸款期限變更是指借貸雙方和原合同其他當事人同意延長原合同約定貸款期限的行為；還款方式變更是指貸款期限內由於收入水平變化或其他重大變故導致借款人還貸能力變化，借貸雙方和原合同的其他當事人同意改變原合同約定還款方式的行為；抵押物變更則是指因借款人調換房屋、房屋價值貶損等原因，借貸雙方和原合同的其他當事人同意更換或增加抵押物的行為。

　　如果在某段時間，購房者投資另有方向，想減少還貸整體支出，也完全可向貸款行提出變更貸款方式和年限申請。變更貸款只可在每年初進行，即每年一月份向貸款銀行提出更改貸款方式變更申請。對任何一種還款方式，部分或全部提前還款，銀行對提前還款的借款人完全是按照實際簽署的貸款協議執行，根據貸款時間和貸款金額據實收取利息。

　　中國工商銀行『對個人購房借款合同變更有關事項』的規定中貸款人可以根據自己的實際情況變更個人住房借款合同的貸款期限、還款方式和抵押物。根據該辦法，借款人可通過銀行辦理延長貸款期限手續，減少每月還款額，從而增加還款能力；通過改變還款方式，合理調整還款計劃；通過變更抵押物，可以實現已購房屋的更換。同時，借款人在辦理上述手續時，還將因已在工行發生了借貸關系，而獲得簡化手續、減少程序等方面的便利。