國家計委、財政部《關於全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知》一經面世便引起了新聞界、開發商和廣大消費者的普遍關注，其中人們最為關心的是取消47項住房建設收費後，能否引起房價降低？房價降低的幅度到底有多大？為此本報記者采訪了搜房研究院張化學先生。

　　對房屋開發成本的影響有多大？

　　張化學認為這次稅費的取消或降低將會降低房地產開發的成本，但總的來說影響不大。

　　為什麼呢？張化學說，這次取消的47項收費是就全國范圍而言的，由於全國各城市的住宅建設費的收取差異很大，其中很多稅費取消或降低項目在這些地力根本就不存在或已經取消，具體到一個省、一個市、一個縣，涉及的項目也可能就是十項八項甚至三相五項。事實上早在 1996年就下令取消了48項建設費用，北京相應地在1997年取消和調整了36項，這次取消的47項建設費用對北京的房價將不會有直接的影響。因為，這其中和房價相關的只有18項，而這18項中，有的北京本來就沒有收取。

　　另一方面，這些所取消的費種在整個房地產行政事業收費中只是個零頭。目前，各種稅費約佔房地產價格的20％至25％左右，其中收費部分約佔10％至15％。這裡面的『大頭』，如小區基礎設施建設費、非營業性配套建設費，『四源』建設費等，不少都有法律、法規或政策依據，這次只是強調規范，計未取消，因此，這項舉措對房地產開發成本的影響甚微，不會對直接成本造成本質的影響。

　　為何要取消收費

　　張化學說，雖然取消47項收費對房地產開發成本的影響不大，從而對降低房價的作用也幾乎可以忽略不計，但它的意義卻不容忽視，主要有二點，首先對規范住宅市場、提高市場透明度、減少間接成本、提高效率具有積極意義。困為一些收費部門雖然收費很少卻成為多重管理中的一個環節，取消一項費用就等於減少一個管理的環節。其次，表達了政府通過稅費政策調整，減少房地產開發的間接成小，以促使房價降低的決心。房價過高一直是約束我國房地產業，特別是住宅業發展的主要因素。近年來，為了擴大內需，把房地產業培育成新的經濟增長點，政府在深化住房制度改革的同時，也試圖通過減少一些不合理的房地產稅費，降低開發成本，降低房價。如北京自1997年以來，已先後五次取消和調整建設項目收費，對促進房地產業的健康發展起到了積極的作用。

　　降價空間有多大

　　張化學說， 房價主要由土地成本、建安成本、相關關稅費和開發商利潤四部分構成，對這幾個部分進行分析，可以預測出商品房價格走勢。

　　先從土地成本來說，土地成本由土地取得費和土地開發費兩大部分構成，相比來說，土地取得費卻有很多文章要做，也是房價構成中最為混亂和不規范的地方。上地的取得通常有兩種途徑，即直接取得和間接取得，直接取得是指開發商以土地出讓的方式從政府獲得土地。間接取得是指開發商以合作或者購買的方式從擁有土地的公司取得土地或開發權。這種方式取得的土地是經過一次甚至多次到手炒作，價格遠遠高出土地的出讓價格。據說，北京70％以上的房地產公司並不實際開發，而是炒賣廉價或無償取得的『項目開發權』，有的『項目開發權』一倒再倒，價碼越抬越高。

　　北京房屋土地管理局曾作過測算，上地出讓金加上市政配套費也不到房價的10％，如果再加上拆遷費用，地價在房價中的比重，充其量恐怕也到不了 30％。而炒家一炒，地價就翻番，地價比深圳高出 50％左右。為此，應加強對進入市場的各類土地總量控制，徹底改變各單位自發地以各種形式轉讓土地，多源頭、多渠道供應土地的無序局面，規范土地市場，杜絕炒賣土地和項目現象。所以，我們必須認識到這一點，即北京的土地資源非常有限，而由於其在我國乃至於世界的重要地位，使得土地的需求量很大，且呈快速增長趨勢。因此，從長遠來看，北京的土地將呈供不應求之勢，土地價格的上漲將不可避免。

　　其次是建安成本。受自然條件的影響，如京城位於華北地震帶，建築都須按八級裂度設防，普通住宅也不例外，加大了建築成本；北京的住宅樓必須考慮冬季4個月的采暖期，須設取暖設備並鋪設熱力管線，北京的建安成本比南方大城市要高。北京建安成本高的另外一個原因是北京建築市場的壟斷，外地建築企業很難進入，使得競爭不夠。從長遠來看，北京的建安成本有下降空間，但幅度不大，不會對房價產生實質性的影響。這主要是因為，隨著建築市場的開放，建築企業的規模化經營，會促使建安成本下降。但如果考慮到勞動力成本的提高，價格較高的新材料在房屋建造中的應用，會使建安成本向相反方向發展。

　　第三是相關稅費。日前普遍征收的稅種有固定資產投資方向調節稅、營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、契稅、印花稅、上地增值稅、房產稅、土地使用稅、耕地佔用稅、企業所得稅等。對商品房價格影響最大且最不規范的是各類名目繁多的收費、攤派，據統計竟達六七十種之多，平均商品住宅每平方米的房價中都要攤入200一300元。一些管理部門、壟斷性經營企業的亂收費、變相收費和行政性攤派較突出。

　　應該說，這些稅費將會逐漸減少，這次取消47項收費就表明了政府在取消不合理收費上的決心。稅費的減少降低房屋成本，為房價的降低提供了空間，但不能指望稅費的減免會對房價產生很大的影響，因為，一力面，不合理收費和攤派的取消需要一個過程，這個過程甚至會持續較長的時問；另一方面，它們在房價中的比重並不是很大，即使取消也不會產生非常大的影響。

　　第四就是開發商利潤。張化學說，問及利潤時，京城的開發商幾乎是異口同聲地說：10％，其實大家心裡都明白，開發商利潤要遠遠高於這個數，全國各地開發商紛紛進軍北京就說明了北京的房地產是個香餑餑，雖然市場已經過了暴利時代，但其利潤仍相當豐厚。應該說，開發商利潤有一定的降價空間，但究竟是否會降價，降價的幅度有多大，還要取決於市場供求關系

　　張化學說，以上只是從成本的構成上來分析房價的昇降；其實在市場經濟條件下，商品的價格也不完全是由其成本決定的，也就是說，即使房地產成本降低了，並不意味著房價就會降下來，房地產成本上昇，價格也不一定會上漲。

　　總之，影響房價的因素很多，但最終的房價是由房地產市場的供求狀況決定的，是由供給和需求這兩種相反的力量相互作用的結果，即開發商提供的數量與消費者願意而且有能力購買的數量對比所決定的，這就是市場經濟規律，具體地講，如果住宅的求大於供，想讓開發商降價他也不會降；反之，如果供大於求，即使不說降價開發商也會自覺降價。因此，要想對房價有所作為，不論采取何種方式，最終都應落實到供求上，通過對供求的影響來影響房價。

　　■資料

　　取消和降低的住房建設收費項目

　　1、取消的收費項目：房屋開發管理費、房屋租賃管理費、城建檔案成本費、城市衛生管理費、建築工程綜合規劃保證金、城市綠化建設保證金、臨時佔路保證金、臨時建築保證金、開發項目保證金。經濟適用房稅費減免保證金、建安工程質量保修押金、伐樹工程費、房屋交易管理鑒證費、工程造價審查費、預制構件質量監督費、暖氣集資費、城市給水建設費、新房進住手續費、拆房手續費、房屋兌換管理費、公園建設費、園林綠化管理費、優質工程獎勵基金、合作建房管理費、城市規劃管理業務費、勘察設計監督管理費、征地安置不可預見費、征地農業人口安置管理費、使用外地勞動力單位管理費、房地產抵押管理費、建築垃圾棄土傾倒管理費、水表立表費、房地產轉讓交易管理費、房改商品房交易管理費、外省施工企業調節金、節水保證金、電負荷控制費、供電入網費、安全用電費、人防工程建設押金、外來流動人口管理服務費、使用散裝水泥保證金、教育基礎設施配套費、教師住房建設費、城鎮中小學校捨修建附加費、建築設計衛牛學評價行政性收費、建設項目衛生審批費。

　　2、降低的收費項目：征地管理費、房屋拆遷管理費、工程質量監督費、分動合同鑒證費、建築合同鑒證費。工程承包合同鑒證費，這些收費按現行收費標准的70％計收。