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今年4月下旬開始,深圳樓市劇烈升溫,購房者爭先購房,樓市量價齊升,甚至爆出36萬元/平方米的天價。漲幅最高的南山區,5月房價同比上漲了85%。瘋狂的樓市,讓深圳處在風口浪尖。
深圳這樣的房價合理嗎?上海市易居房地產研究院(下簡稱“易居研究院”)最近發佈了《全國35個重點城市房價收入比排行榜(2014)》,顯示深圳房價收入比雄踞全國之首,是北京的1.39倍,是上海的1.70倍,是廣州的1.71倍。
按照易居研究院排行榜的數據,2014年末深圳房價收入比爲20.2,通俗點解釋就是深圳一個處於平均收入水平的居民家庭,要買一套該城市平均水平的100平方米房子,得不吃不喝20.2年。
深圳收入全國排第七
易居研究院是上海市社會科學界聯合會主管的研究機構,它的房價收入比指標,是用“一套一手的100平方米住宅的銷售價格(平均水平)”除以“一個居民家庭一年可支配收入(平均水平)”得到的比值。
近幾年,易居研究院每年都會比較全國35個重點城市(西藏拉薩之外的30個省會及深圳等5個計劃單列市)的房價收入比。按照易居研究院最近發佈的2014年度排行榜,2014年深圳市房價收入比爲20.2,比2013年增長了17.4%。
2012年,深圳房價收入比爲12.9,低於北京當年的13.3,排全國第二。但2013年,深圳房價收入比激增至17.2,躍居全國第一。2014年,深圳蟬聯全國第一。2014年與2012年相比,深圳房價收入比兩年間的增幅超五成。
同是一線城市的北京、上海、廣州,2014年房價收入比分別14.5、11.9、11.8,位居第二的廈門也僅爲15.5,與深圳相比差值較大。
易居研究院分析指出,2014年全國35個重點城市居民人均可支配收入,深圳剛突破4萬元,排第7,低於上海、杭州、寧波、北京、廣州、南京。
全國房價收入比爲7.1
2014年全國商品住宅房價收入比爲7.1。與2013年的7.3相比,2014年房價收入比再度下降,這主要是受2014年樓市降溫導致房價增幅收窄,收入增幅遠大於房價增幅的影響。
不過,上述房價收入比所使用的房價數據,包括了經濟適用房、棚改房、動遷房、限價房等可售型保障性住房在內。剔除這些可售型保障性住房(下簡稱“保障房”)後,各地房價收入比更高,也能更真實地反映房價收入比水平。
據易居研究院數據,剔除保障房後,全國35個重點城市2014年房價收入比均值爲10.6,比剔除前高了3.5。換言之,購買不包括保障房在內的純商品房,需要的時間更長。剔除保障房之後,深圳房價收入比爲21.7,與剔除前相差不大,仍排全國首位。
而在剔除保障房後,北京、上海的房價收入分別達20.1、19.7,相較於剔除前提高幅度較大,深圳與兩地的差距則縮小了。廣州剔除保障房後的房價收入比爲12,相較於剔除前提高了不到1,低於北京、上海、深圳。
廣州房價“超標”21%
易居研究院曾根據各個城市房價收入比歷年變化趨勢,估算各個城市的房價收入比合理值,然後再分析其偏離程度。結果發現,2013年深圳房價收入比偏離度高居全國首位。
按歷史走勢,易居將深圳房價收入比合理值定在11左右,但2013年深圳房價收入比爲17.2,偏離合理值56%。
房價偏離度排在第二位的是北京,2013年,北京市房價收入比爲14.5,偏離度爲45%。上海、廣州分別排第10、11位,2013年房價收入比分均偏離合理值約21%。
世界銀行曾分析全球96個地區的統計資料發現,各國(地區)房價收入比的數值差距很大,最高的爲30,最低的爲0.8,平均值爲8.4,中位數爲6.4。一般而言,在發達國家,房價收入比超過6就可視爲泡沫區。
易居研究人員指出,由於我國統計制度存在不少漏洞,我國的房價收入比數據不如歐美國家準確,而且我國對商品住宅的統計口徑與歐美國家也不同,可比性並不大。“根據我國的實際情況,我們認爲全國房價收入比保持在6-7屬合理區間。”
近五年深圳賣地很少
易居研究人員還對全國35個重點城市的人均商品住宅庫存量進行比較分析,計算方法爲人均庫存量=2014年年末庫存/2013年市區常住人口。從人均商品住宅庫存排名看,長沙、瀋陽和重慶的人均庫存量較大,分別爲2.63平方米/人、2.61平方米/人和2.45平方米/人。
深圳、鄭州和北京的人均庫存量較小,分別爲0.44平方米/人、0.51平方米/人、0.53平方米/人。在35個重點城市中,深圳人均庫存量排在最後一名。深圳和鄭州由於庫存規模有限,導致人均庫存排名靠後,而北京則是由於城市規模和人口基數較大,導致人均庫存較小。
易居研究院還分析了35個重點城市近5年企業購置土地面積的排名情況,重慶、瀋陽和北京分列前三位,海口、深圳和西寧則排名末尾;近五年35個城市住宅用地累計成交建築面積排名來看,深圳、海口和福州排名靠後。易居研究人員認爲,這與城市自身情況有關,深圳主要是土地稀缺,供應量有限,使得排名靠後。