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大宗商品開始經歷漫長的寒冬。覆蓋22種基礎商品的彭博大宗商品指數2014年跌幅超過10%,創下五年新低,其中普氏鐵礦石(62%)指數累計下跌4成左右。而倫敦金屬交易所(LME)期銅價格本週三盤中大跌超8%,創2011年9月以來的最大跌幅。在銅價走跌的影響下,鋁、鐵、鋅、鉛等有色金屬價格全線走跌。值得關注的是,隨着美元升值,還可能進一步導致大宗商品價格下跌。
大宗商品價格下降,是否給下游產業,尤其是房地產這些正處於困境之中的產業帶來一定利好,提供更多的利潤空間和產品降價空間?而業內人士號稱,對於房地產而言,鋼筋降價節省成本僅每平方米40~50元,尚不足以彌補人工費上升帶來的建安成本上升。而成本大頭依然是地價和各類稅費。
大宗商品價格下降難直接傳導到房價上
“其實像您說的這一類建材價格下跌,對於房地產成本影響的確不大。”一位在某大型地產公司負責房地產造價方面的人士對記者直言,純建安成本大約爲每平方米3000元左右,如果加上園林綠化配套,最多可以達到4000元每平方米,這其中包括人工和材料兩方面的成本。目前在房地產建安材料成本中,鋼筋佔的比重較大。“一般來說,每平方米的房子需要用到40~50公斤的鋼筋,按照去年同期的價格,鋼筋已經降價了1000多元一噸,但是這些體現在房價上僅僅爲每平方米40~50元。”
另一個材料成本的大頭是混凝土,該人士表示,河沙價格居高不下,混凝土價格並未出現大幅下跌,反而有所上揚。
而對於最近暴跌的銅、鋁等有色金屬,該人士表示,有色金屬在房地產建造中運用的比例本身就十分小。“以鋁來說,我們主要是用在門窗這些地方,一平方米也就用幾公斤鋁材,目前鋁材2萬元一噸,即使降幾千元一噸,對每平方米而言,也就僅僅是幾元錢的成本差距。”
對於精裝房之中可能出現的空調等電器是否會受到成本下降“傳導”給供貨商價格也出現下降,該人士表示“很難,價格基本是透明的,沒有發現降價的現象。”
該人士表示,按照目前兩萬元左右的房價來看,建安材料成本下滑若能夠給房價帶來百分之一的下降空間,除非鋼筋能再對半降價,同時混凝土價格降幅達到20%以上。
業內人士:人工上漲“吃掉”材料下跌利潤
目前,大宗商品價格下跌、銀行信貸放鬆、購房者入市情緒增強等有望改善房企盈利狀況。
但另一位建築行業管理人士則表示,雖然鋼筋等成本有所下降,但越來越高的人工費已經“吃掉”了這一部分的利潤空間。“2008年到現在,人工成本已經漲至當年的三倍,尤其是近兩年,人工成本接近翻倍。”其介紹稱,目前普通工人工資達到300~400元每日,而在2008年,這一數字只有100多元。“在幾年前,我們的材料費和人工的比重是6/4或者七三分,但是現在,已經變成五五開,人工成本佔比明顯加大。”
中銀國際證券的研報顯示,土地成本和下降的利潤率已體現在業績層面,房價下跌疊加地價上升,料仍將擠壓開發商的盈利空間。
背後:
地價與稅費佔最大頭
易居房地產研究院研究員嚴躍進表示:“在房價中,土地成本佔30%,稅費佔30%左右。”
而上述房企人士則認爲,在廣州市,很多土地價格成本已經佔到了最終房價的一半以上,加上稅費成本,可以佔到總成本的七成。
算筆賬:
商品房的建安成本
混凝土成本:河沙價格居高不下,混凝土價格並未出現大幅下跌,反而有所上揚。
鋼筋成本:按照去年同期的價格,鋼筋已經降價了1000多元一噸,但是這些體現在房價上僅僅爲每平方米40~50元。
鋁材成本:一平方米也就用幾公斤鋁材,目前鋁材2萬元一噸,即使降幾千元一噸,對每平方米而言,也就僅僅是幾元錢的成本差距。
人工成本:2008年到現在,人工成本已經漲至當年的三倍,尤其是近兩年,人工成本接近翻倍。
土地及稅費成本:在廣州市,很多土地價格成本已經佔到了最終房價的一半以上,加上稅費成本,可以佔到總成本的七成。
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房企頻“試水”
輕資產模式
“輕資產”已經成爲房企熱衷的關鍵詞。前日晚間,萬達[微博]商業地產公佈,與光大安石、嘉實基金、四川信託和快錢公司簽署投資框架協議,4家機構擬投資240億元,建設約20餘座萬達廣場。此前,萬科也已經在輕資產的模式上做出了一些努力。
業內人士表示,從輕資產模式看,最容易試水或者落地的領域應該就是商業地產領域。
業內:商業地產
更適合“輕資產”模式
接近萬達的人士介紹,輕資產模式企業收入來源於租金分成,不需通過房地產銷售獲得現金流,可使企業收入不受房地產市場波動影響,變得更加安全。萬達不需投一分錢,但每年獲得的收益相當可觀,高於行業平均水平,可減少資金壓力,降低企業負債,大幅提升淨利潤率和淨資產收益率,並有利於企業迅速擴大規模,提高市場佔有率。
這一模式也與政府對於行業的發展方向引導不謀而合。前日,住建部將支持房地產開發企業改變經營方式,從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變。
“如果從輕資產模式看,最容易試水或者落地的領域應該就是商業地產領域。因爲商業地產本身是有比較大的品牌認同感的,對於聚集高端消費需求、獲取穩定現金流如租金等方面明顯要比住宅等其他物業有優勢。所以說,萬達此次走輕資產模式,本質上要比萬科此前嘗試的輕資產模式更吻合輕資產模式的規律。”易居房地產研究院研究員嚴躍進表示。