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受市場預期、信貸等因素的影響,二手房市場觀望情緒濃厚,截至目前,北京二手房成交價已經持續兩個月環比微降,且從目前的市場情況來看,2月份也並不樂觀。鏈家地產市場研究部的數據顯示,1月二手房成交均價爲29502元/平方米,環比下降1.87%,而去年12月環比11月則下降了1.7%。業內預計,二手房市場的回溫將出現在3月份的兩會結束之後,業內稱,目前是全年購房的好時機。
業主高預期嚇走買房人
“找了3個多月終於買上一套相對比較便宜點的房子了。”2月17日,和房主談好可以走交易程序的小張終於鬆了一口氣。從去年11月開始,從國外回來的小張就開始在西紅門附近尋覓二手房,但多數房主的預期較高,讓小張望而卻步,偶爾看到幾個便宜點的房源,稍晚一步就被人搶走。
“其實,看了3個月房子,我覺得價格稍微低點的房子還是很搶手的,但很多業主的預期太高,根本就是有價無市,其中有幾個房子兩三個月還在中介那放着。”小張告訴記者。
帶小張看房的經紀人小李表示,如果價格合適,還是有不少人願意買的,“我們店裏幾套稍微低一點的房源都走得特別快,如果你今天看了沒定,明天來可能就賣了,但有的房子確實不好賣,我們也讓業主降價,但業主不肯。說白了,他們的預期還是向好的,我現在不賣,過幾個月賣好價錢。”
節後成交回溫乏力
在二手房高房價讓購房者望而卻步的同時,自住房入市、信貸緊張等因素則加劇了購房者的觀望情緒,使得節後二手房市場的成交回溫乏力。
日前,記者走訪了三環沿線的團結湖、西壩河、勁鬆以及西紅門、新宮等區域,二手房買賣市場尚未明顯回溫。據中介人員介紹,目前的買賣市場和春節前基本一樣,價格和成交量都沒有太大的變化,個別着急用錢的可能會調低掛牌價格。據21世紀不動產門店區域經理反映,價格鬆動從春節前夕一直延續到目前,從往常的業主強勢地位到現在議價空間加大,掛牌價格虛高情況也有所改善。其中,置換型客戶急於換房者下降幅度能達到20%。
在市場整體偏冷的情況下,郊區縣的房價下跌跡象更加突出,近郊區縣中,昌平、通州、大興均價都有所下降。鏈家地產市場研究部張旭認爲,近郊區域的房價遠低於城六區水平,集中了大量支付能力較低的剛需購房者。2013年房價快速上漲帶來的購房壓力增加,對區域的影響更爲明顯。一方面使得不少急於買房的購房者已無法承受資金壓力,短期內退出市場,需求漸冷。另一方面購買力有限的購房者被迫向區域內房齡長、小戶型、低單價、低總價,出售誠意高,降價明顯的房源轉移,進而帶動成交均價下降。張旭表示,2013年郊區房價大漲後,其相對於城區的價格優勢逐漸減弱,加上郊區剛性需求佔比高,購房者購買力有限,總價壓力的增加將致需求趨冷,業主漲價的預期難得到供需面的支撐,節後郊區房價回升乏力。
成交價連續兩月環比下跌
事實上,目前的這種市場狀況已經延續了兩個多月,早在去年12月,二手房市場的“疲態”已現,並且,這種疲態也在高端二手房市場蔓延。
根據鏈家地產市場研究部統計,1月北京市二手住宅成交8772套,成交量環比降20.1%,同比降55.2%。1月成交均價爲29502元/平方米,環比下降1.87%,連續兩月環比下降。鏈家地產市場研究部張旭認爲,1月成交量較去年同期大幅下降,一方面是由於去年年初市場較熱,基數較高。另一方面,整體購房羣體的觀望情緒較濃。價格方面,全市成交均價連續兩月下跌,短期內止漲態勢基本確立。從鏈家監測的各區縣看,超過一半的區縣1月價格環比下跌,但整體下跌的幅度較小,市場尚處於較爲平穩的狀態。
而在高端二手房市場方面,中原地產研究部統計數據顯示,北京2014年1月份高端二手房成交出現明顯下滑,總價800萬以上的高端二手房成交僅128套,相比去年12月份的195套,和2013年1月份的271套,下調幅度分別達到了34%和53%。成交價格整體也基本平穩,成交均價在5.6萬元/平方米,與去年12月基本持平。
2月市場不甚樂觀
多重因素的影響之下,2月份的二手房市場仍不甚樂觀。
據鏈家地產市場研究部統計,2月第二週北京二手住宅成交量爲1572套,節後市場有所恢復,但依然處於歷史低水平,2月至今二手住宅共成交2189套,預計全月成交量將較1月再次出現下降。另據21世紀不動產熱點城市門店抽樣調查數據顯示,2月份京滬深延續1月份成交價格下跌趨勢,成交價格始終保持相對低位。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,導致購房需求不足的原因主要有三個方面:一是信貸緊縮,大量的必須依賴貸款購房的人羣無法獲得更有力的信貸支持,不得不取消或延後購房計劃;二是人們對3月份即將召開的兩會抱有更多期待,購房人羣觀望情緒加重;三是自住型商品房項目的火熱,使得購房人羣對未來在限購限貸依舊從嚴的情況下,因房源供應增加,而有可能引發的房價回落也抱有更多期待。胡景暉預計,由於信貸依舊從緊,人們的觀望氛圍在3月份兩會前都將比較嚴重,未來幾周北京二手房交易量雖然會逐步增多,但復甦勢頭會非常緩慢。
21世紀不動產集團總部市場發展中心總監桑豫峯表示,從近幾年市場情況看,一季度常常是全年價格低點,符合季節性規律。桑豫峯預計,3月下旬兩會過後,房價將緩慢恢復向上運行的態勢,因此,目前是全年購房的好時機。