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據統計,1月份,京滬杭三地土地出讓金收入超過千億元,僅北京一地,土地出讓金收入就超過了去年同期的7倍。而隨著各地政府2013年預算執行情況和2014年預算草案報告陸續向社會公布,各地在過去一年的土地出讓金數據也進入公眾的視野。
多地此項費用的高漲與稅收收入增幅有限的強烈對比,加重了業界對地方政府土地財政的擔懮。同時,高地價意味著將進一步推高房價,人們期盼已久的房價下跌或許又將化為泡影。
多地土地出讓金飆漲
2014年伊始,國土資源部就公布了2013年有關全國土地出讓收入的總金額,高達4.1萬億元,刷新了2011年3.15萬億元的歷史紀錄。社會對此數據的關注度尚未消散,隨著各地政府2013年預算執行情況和2014年預算草案報告陸續向社會公布,各地2013年國有土地使用權出讓收入,即土地出讓金數據也浮出水面。土地出讓金已經成為業界近期無法回避的熱點問題。
不管是全國土地出讓金總額,還是各地土地出讓金收入,飆漲都是2013年的關鍵詞之一。在江西,2013國有土地使用權出讓收入1210.7億元,增長74.8%;在天津,市級土地出讓收入303億元,增長56.6%;在北京,此項收入為592.8億元,相比2012年的401.1億元,增長了47.8%;在吉林,此項收入為489.7億元,完成預算的128.8%,增長33.6%。
好在各省份2014年預算報告中多有下調土地出讓收入的打算。
不過,經驗表明,預算與最終數據可能相去甚遠,年末的數據完全可以徹底『顛覆』『一廂情願』的年初預算。從2013年數據來看,北京市國有土地使用權出讓收入592.8億元就完成了預算的238.7%;上海市2013年市本級國有土地使用權出讓收入793.2億元,完成預算的247.9%。
稅收收入漲幅有限
雖然各省2014年預算報告中多有下調土地出讓收入的打算,但各界對『土地財政』的擔懮並未減少。
在北京,2月13日豐臺西局和順義趙全營兩宗地塊出讓,共計獲得60.8億元土地出讓金。根據北京土地市場公開出讓的地塊統計,北京土地市場今年成交金額已達406.6億元。
另據北京土地儲備中心消息,北京2月份已經確定出讓的經營性地塊有16宗,合計土地建築面積達到242.6萬平方米,其中7宗掛牌地塊起價已經達到了175.16億元,預計2月土地出讓金有望再次突破400億元。即僅今年前兩個月,北京土地出讓金就將突破800億元。
更值得注意的是,在土地出讓金大幅飆昇的同時,各地稅收增長幅度卻被遠遠拋在後面。同樣是上述的幾個地方,江西省2013年稅收收入1177 .7億元,增長了20.4%;北京市稅收同比僅增長12.4%,遠低於47.8%的土地出讓收入增幅;天津和吉林兩省份稅收收入增幅也遠低於土地出讓收入增幅。
業內人士分析,落實結構性減稅,取消部分行政事業性收費,特別是『營改增』范圍的進一步擴大,導致財政收入將維持較低幅度增長。在2015年『營改增』擴展到全行業時,地方稅源將面臨更為嚴峻的挑戰。
土地財政實難轉變
土地出讓收入只是地方政府的賣地收入,如果再加上與房地產相關的稅費,地方政府從房地產市場獲取的收入更多。一方面,地方靠稅收大幅增收『有心無力』;另一方面,土地市場持續繁榮。在這種條件下,希望地方政府在財政上擺脫對土地出讓金的依賴,可能夢想遠大於現實。
業內人士懮慮,如果地方政府普遍過度依賴土地財政的現狀不改變,可能短期內不會出現什麼問題,但最終將自食苦果。同時,房地產近乎長期一枝獨秀的局面反映了地方缺乏新的經濟增長源,創新驅動乏力。經濟增長過度依賴投資拉動,經濟結構調整和發展方式轉變面臨的挑戰仍然很嚴峻。
有觀點認為,土地收入不是越多越好,也不是越少越好。土地收入已經成為地方經濟社會發展的重要資金來源,已經納入預算管理。在這種情況下,土地收入應該是相對平穩為好。
畢竟在當下的土地出讓收益中,各地政府用於保障性安居工程的支出比例超過10%,用於農業農村的支出比重明顯提高,用於城市建設的支出比重則明顯下降。就是說,城市建設作為土地出讓收益支出主渠道的格局正在逐步改變。從這個角度看,所謂的『土地財政』也正在產生積極變化。
此外,市場更為關心的還是房價,高地價意味著將進一步推高房價,人們期盼已久的房價下跌或許又將化為泡影。中原地產市場研究部總監張大偉就此分析,如果全國主要城市出現的地王要達到正常的贏利,市場售價需要在一年內再漲50%,否則地王入市的風險將非常大。