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保險業出海動機何在
分析人士表示,之所以出現中國保險機構大舉進軍海外房地產市場的情況,除了監管層面許可之外,也與保險資金投資渠道狹窄、海外不動產的市場表現有關。
一方面,監管層面的許可和支持。去年10月,保監會發布《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則》,允許保險公司運用總資產15%的資金投資海外。相關細則還明確,保險資金境外投資不動產可投資的領域必須是發達市場主要城市的核心地段,且具有穩定收益的成熟商業不動產。
另一方面,去年中國保險機構資產總值為1.2萬億美元,以保險機構用於“非自用”房地產上投資不多於總資產的15%估算,險企目前有超過1800億美元可投資於房地產。
據稱,大量保險資金的投資重點只能仍舊放在銀行協議存款以及債券投資上。但銀行存款和債券投資的收益率卻一直不能令保險公司滿意。
雖然保險資金獲准直接投資股票市場,但為了資金的安全,保險公司也不敢“放開手腳”。因此,提高保險資金的投資收益或成為保險業當前急需解決的重要問題之一。
從2012年開始,中國的保險企業似乎和其他制造業類似,也在經歷著一場寒冬。在保費下滑、投資收益率不高的狀況下,資本市場也顯得格外萎靡不振,這也讓中國保險企業叫苦不迭。
在已公布的年報業績中,中國太保(行情,問診)的總投資收益率為3.2%,中國平安為2.9%。數據還顯示,中國太保去年實現淨利潤為50.77億元,同比下滑4成,年報中將原因歸結為投資業務收益率下降。
盡管有保險資金進入房地產的呼聲,但2012年下半年之前不允許保險資金投資房地產。近年來保險機構僅僅是曲線涉足國內房地產投資,即通過購置自用兼出租、自建自用、項目參股、合組公司及直接購置等形式進行房地產投資。
分析人士認為,自2012年下半年中國保監會放開保險資金海外投資,國內保險機構開始嘗試房地產直接投資,試圖從估值相對較低的海外核心物業投資中獲得資產增值及長期穩定的租金收益。
而國外房地產相比較國內項目有著很大的投資優勢,與國內一線城市房價存在著巨大泡沫相比,在經歷了2008年的金融危機之後,歐美房地產正在復蘇的過程也為投資者提供了良好的投資機會。
由於目前國內一線城市可投資的優質物業稀缺,而海外房地產市場,尤其是位於核心地段的高端辦公樓物業在金融海嘯之後的估值對投資者十分有吸引力,且擁有長期穩定的現金收益。因此,海外核心城市的寫字樓物業或將成為未來中國保險資金資產組合的選擇之一。
仲量聯行最新數據顯示,截至2013年第三季度末,中國海外房地產投資同比上漲25%,交易額已突破50億美元,刷新了2012年全年40億美元的歷史最高紀錄。
2013年倫敦的房地產市場的表現,突破了過去100年來的極限。自1900年開始,倫敦房地產市場價格每年以7%的速度在增長(除了1929大蕭條和2008年金融危機)。
2013年以來,在韓國等海外資本的推動之下,倫敦房地產市場價格已經上昇了25%,預計到聖誕節之前,同比將增長30%。考慮到倫敦市場目前高達5%的租金回報率,機構投資者選擇倫敦購買不動產並不讓人意外。
分析人士表示,鑒於當前全球及國內經濟環境、機構資金的成本、周期及風險偏好等因素,中國的保險機構進軍海外直接投資房地產,並著眼於回報穩定的核心投資。
另外,對於保險資金來說,境外投資意味著國際化進程加速。從海外市場來看,隨著資本項下管制的逐步放松,將有越來越多的企業發行離岸人民幣債券、股票、資產證券化產品及衍生產品,使境外以人民幣為計價的投資品種逐步豐富,參與主體不斷增加,這將極大拓寬中國保險資金的境外投資渠道,從而優化資產配置選擇。
保險業出海風險難料
分析人士表示,對於中國保險機構來說,海外房地產投資一面充滿高收益的誘惑,另一面又充滿投資的風險。
由於存在政治經濟文化制度的差異,中國保險機構海外投資時,應當充分重視境外投資中的風險與合規性。
對於保險機構而言,海外投資是如此遙遠,商務成本、法律關系、不同的語言文化背景等因素都構成了猶豫遲疑、謹慎的理由。因此,中國保險機構海外投資仍處於摸索階段,風險不可小覷。
環境、政策、政治和文化背景的不可控都是中國企業海外投資的瓶頸所在。在很多國家,出於貿易保護,在政策上對外資公司的要求都十分苛刻。
近期最轟動的案例是中國商人黃怒波開發冰島的嘗試。各方反饋的情況顯示,別國政府對中資房地產項目態度謹慎,政策上也不會輕易松口。對於保險等機構投資者來說,審批以及當地政策的風險也不可忽視。
同時,中國保險機構直接投資房地產的歷史相對較短,仍缺乏海外房地產直接投資經驗,缺少熟悉當地市場的資產管理團隊。
有關專家認為,保險機構境外投資一定要做好盡職調查,充分聘請商業顧問、物業顧問、法律顧問等一起密切合作,評估境外不動產的商業模式與法律風險,同時需要向保監會履行相應的報告或備案等程序。
由於境外投資不動產所需資金需求量較大,保險機構應充分重視相應的融資途徑以及相應的匯率風險,對此進行相應籌劃,以盡量降低投資成本。
保險機構走出去將面臨匯率波動帶來的投資風險。據了解,日本保險資金投資海外一直使用對衝工具,在買入美國國債的同時一般在期貨市場進行對衝賣出美元,以防止匯率波動的風險。
此外,相對於債券股票來說,房地產流動性較低,一旦有風險不易脫手。美聯物業全國研究中心總監徐楓表示,國外在經營物業時更講究現金流,而國內一般更注重資產增值。因此,國內的物業管理經驗與國外物業相遇時,必然要經歷磨合期。
事實上,在一些保險公司內部,股東和管理層對於現在去海外抄底不動產存有異議。在他們看來,不動產行業具有較強的周期性特征,擇城市、擇地段、擇時機和控制價格,對於不動產投資十分重要。然而,並非所有保險公司都具備這種戰略眼光和投資能力。
針對中國資金投資海外房地產可能面臨的機遇及挑戰,有關專家指出,首先,保險機構應當把握恰當的入市時機,避免盲目跟風;
其次,保險機構可通過選取恰當的當地合作伙伴、僱傭有經驗的本地員工、借助網絡全面的房地產專業諮詢機構等方式,深入掌握海外房地產市場知識,縮短學習曲線;
第三,保險機構應充分整合集團資源,利用集團內資產投資團隊在國內積累的房地產投資經驗以搭建合適的投資結構,選取最佳投資管理方式。充分做好風險管理,評估直接及間接投資房地產的優勢及劣勢,從而構建最佳的投資組合。
有關專家表示,保險機構應制定嚴密的海外投資流程,全面認識海外投資過程中的風險要素和風險來源,把風險控制理念貫穿於整個海外投資流程。
值得一提的是,海外投資所追求的應該是長期相對優質的回報,過分追求單一年份的回報,往往會使整體回報背離預先設定的長期投資目標。因此,中國的保險公司要登陸海外,也需要多方考慮。因為新的市場意味著從零開始,需要更多地學習,通過提高風險管控能力實現長期的投資回報。
分析人士指出,國內保險公司在海外投資的初期更需要提高資產配置的能力,因此可以通過外包的形式,學習和了解先進的資產配置理念和方法,為以後的投資積累經驗。
專家建議保險機構可以以人民幣離岸投資工具為先導,逐步參與到國際金融市場當中去,為未來多市場、多品種、多幣種的資產配置和全球化投資積累經驗,鍛煉、培養和儲備人纔。