|
||||
房企陸續公布前11月業績,在今年樓市持續回暖情況下,房地產企業分化、強者恆強的情況進一步加劇。年內銷售突破千億元房企將從去年的3家增加至7家,房企進入銷售前10的門檻有可能達到600億元,比去年提高40%。
規模擴張
2013年經歷了幾次政策波動之後,房企還是迎來了一個豐收年。從已經公布前11個月業績的30家房企情況來看,這些企業前11個月合計銷售業績達到了10457億元,同比漲幅高達33.7%。
從幾家領軍房企的情況來看,萬科累計銷售金額已達1599億元居首,連續4年破千億元;保利、中海、綠地也在前11個月銷售破千億,恆大、碧桂園銷售額超過960億元,再加上萬達,年內銷售超過千億元的房企將達到破紀錄的7家。
7家房企中,表現最為搶眼的是碧桂園,前11個月銷售額達967億元,同比增加130%,排行房企第一,僅用一年時間就把自己的銷售額從400億元的級別一舉躍昇到千億元級別。某集團分析師朱一鳴表示,碧桂園銷售增長如此迅速有三方面原因,一是在營銷策略上運用“全民營銷”,不只是集團營銷中心的所有員工、集團橫向部門,甚至是碧桂園廣大業主以及外拓人士都被納入到營銷體系范圍之內;二是低價、快速的銷售策略;三是布局全國、拓展海外的發展戰略,今年馬來西亞金海灣項目獲得熱銷為企業貢獻了不少業績。恆大則以1461萬平方米的銷售面積,排行第二。今年恆大在上海、北京、廣州等一線城市拿了大量地,其明年不僅繼續保持較大的銷售面積,還能在金額榜上有較強的競爭力。
在前11個月銷售額前10的房企中,融創中國實現銷售金額514億元,同比增加68%,綠地集團銷售金額1342億元,同比增加59%,世茂房地產銷售金額613億元,同比增加45%。
“根據前三季度榜單以及四季度企業銷售表現,我們預計今年銷售額前10房企的門檻達到630億元左右,與2012年460億元門檻相比,增幅達39%;前20房企金額門檻提昇力度更為明顯,增加至380億元左右,同比增長超60%;前50房企入榜門檻預計可達到135億元。”朱一鳴表示。
房地產企業銷售規模的快速增長,一方面是市場熱度持續,另一方面也與房企加快周轉開發速度相關。今年前11個月銷售額排名前10的企業有8家企業都是快速開發高周轉型企業。其中萬科、綠地、保利、碧桂園和恆大都是典型的高周轉型企業,其快速拿地快速開盤的策略由來已久。
從單個企業來看,碧桂園號稱平均開盤時間5.7個月,龍湖近兩年高周轉戰略執行效果開始顯露,2013年以來新增項目平均開盤時間在7個月左右。金地集團2013年年初新增項目有70%已經開盤。中海、世茂等企業近幾年也在產品轉型,向中小戶型高周轉的行列靠齊。萬科、保利等典型快周轉企業2012年新增項目超過60%已經開盤,2013年年初新增土地儲備也有很大一部分已經推出市場。
利潤下滑
在大房企年內銷售規模擴張,繼而在土地市場搶地,為下一輪擴張積極儲備的時候,利潤率普遍有所下降的情況值得關注。
據統計,截至目前公布3季度報的上市房企合計135家,這135家企業合計總利潤為835億元,行業利潤率只有17.9%,淨利潤只有13%,相比2012年都出現了明顯的下滑。相應的2013年上半年行業利潤率為19.2%,在2012年同期則為21.3%。
中原地產研究部總監張大偉分析認為,在市場熱度僅次於2009年的情況下,收入增加,但利潤率明顯下滑的主要原因,一是高負債率、高貸款利率帶來的高利息費用“吃掉”了大量利潤,資金成本增加很多,導致很多企業利潤受到影響。二是土地成本增加,房企拿地競爭激烈,導致房企的利潤率下滑。三是樓市分化,雖然目前市場房價明顯上漲,但只是在一、二、三、四線市場量價均平穩,甚至因為地價處於高位利潤也在下滑。
“絕大多數一線房企都采取高周轉模式,策略是推行產品標准化和管理標准化。在未來幾年內,行業平均利潤率每年將降低1-2個百分點。”張大偉表示。
在利潤率下降的壓力下,房企在今年年末已經開始注重利潤,選擇惜售的房企越來越多,也導致在11月單月,30家房企合計銷售業績為1124億元,環比10月份下調了21%。前10名房企中也有6家企業11月的銷售額和銷售面積出現了環比下降。業內人士表示,11月銷售放緩,大部分是房企的主動剎車,絕大部分房企在前11個月已經接近完成任務,在最後2個月就不會出現往年的衝刺預售的現象,預計11-12月大部分房企很可能會放緩供應。
“從目前市場走勢看,大部分企業對價格上漲已經形成共識,部分一、二線城市的購房者陷入恐慌,各地日光盤迭出,而且因為房企都處於惜售狀態,房價在四季度依然上漲的趨勢很難改變。”業內人士表示。