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土地增值稅存在黑洞,這在財稅界和房地產行業內是人所皆知的事,但這黑洞究竟有多大,卻一直是個謎。近日,央視《每週質量報告》試圖要揭開這個謎底,最近兩期的《每週質量報告》報道稱,2005年1月1日至2012年12月31日,全國房地產企業應繳土地增值稅超過4.6萬億元,其中徵收到位的僅0.8萬億元,房企欠繳的土地增值稅可能高達3.8萬億元。此說法一出,輿論一片譁然。但是羊城晚報記者注意到,稅務界人士在談論這一話題時,普遍不認同該報道的這一說法並指出:不能把土地增值稅應繳未繳與欠繳混淆。
開發週期長環節多導致徵管難
據瞭解,我國從1994年開始實施徵收土地增值稅,是對轉讓土地、地上的建築物及其附着物所產生的增值徵收的稅金。即納稅人轉讓房地產取得的收入,減除取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用、轉讓房地產有關稅金等扣除項目後的餘額,採用累進稅率,稅率從30%到60%不等進行計徵。也就是說,增值額的多少,直接關係到納稅人稅負的高低。
由於房地產開發項目週期都很長,因此,我國土地增值稅實施細則裏規定,對納稅人在房地產開發項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由於涉及成本確定或其他原因而無法據以計算增值額的,可以預徵土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算,多退少補。
正因爲如此,應繳未繳土地增值稅已經成爲房地產開發行業中普遍存在的現象,也有一些房企會就此進行稅收籌劃。
昨天,有稅務部門人士向羊城晚報記者介紹了徵收土地增值稅的兩種基本流程:一是對於項目全部竣工完成銷售的,由企業提出申請進行清算。二是對於項目達到清算條件時,稅務機關也可啓動要求房企進行清算。這裏所謂的達到清算條件,主要是指:轉讓的建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上的;雖未超過85%,但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的;取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。
“我們的徵收都有流程,但由於房地產開發週期長,涉及環節多,包括開發、建築、裝修、銷售等等,靠稅務部門現有的徵管手段,哪有能力對幾億元、十幾億元的房地產開發項目的真實成本一一進行覈算,有些只能依靠中介機構等出具的紙質鑑證報告。徵管難,尤其是滾動開發的項目。”有稅務部門人士感嘆。
土增稅應繳未繳並非欠繳
針對《每週質量報告》報道,稅務界人士普遍認爲,央視報道中存在“致命傷”,那就是把房地產企業按照會計制度要求預提的土地增值稅稅款等同於欠稅和拖欠稅款。
昨天,在國內稅務界知名的中國會計視野論壇,有不少業內人士就紛紛就此發表看法:
“對於開發企業來說,土地增值稅是一種未到期債務,記賬時要預提,但條件未成就,是不需要償還的。”
“計提土地增值稅,是會計上的要求。計提的土地增值稅,在會計上通常列入‘其他應付款——計提的土地增值稅準備金’,並不是企業現實的一項納稅義務(未到清算條件)。”
“CCTV張口閉口說老百姓交了土地增值稅被開發商扣下,這在企業裏,保持現金流採用‘早收晚付’是通行的做法,以此增加利息收入也是資金籌劃的首選方案!”
還有稅務人員向羊城晚報記者表示:“按照政策規定,企業按照開發進度、開發成本配比預提、預留土地增值稅稅款,與欠稅、拖欠稅款性質不同,不能混淆。只要項目還沒有達到清算條件,納稅義務還沒有發生,或者進入清算環節但清算還沒有結束,應繳未繳的稅款都不能算是欠稅。”
國際評級機構惠譽昨天也就此發表觀點稱,土地增值稅結欠在國內發展商屬一般正常做法,並非異常營運債項,惠譽在其經營現金流模型中已考慮到未來的土地增值稅款項支付,而土地增值稅的處理跟其他營運債務並無兩樣。記者嚴麗梅