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統計局公佈的數據顯示,7月份70個大中城市房價仍然呈現普漲態勢,尤其是北京、上海、廣州、深圳這四個調控政策執行最嚴厲的一線城市,房價漲幅卻位居前列。不禁讓人感慨,“史上最嚴”的樓市調控,難道真的無法遏制住飛漲的房價?
回顧這些年的樓市調控歷程,每次新政出臺,都會讓樓市陷入新一輪觀望;隨着成交量低迷,部分區域可能出現房價回落。但要不了多久,隨着需求逐步釋放,短暫的量價齊跌之後,市場又會出現反彈。然後政策再加碼、再反彈,始終沒有跳出這個怪圈。
不管願不願意承認,多年來房價屢調屢漲的反覆,已經讓許多普通百姓對樓市調控的效果逐漸喪失了信心,樓市調控政策的公信力和政府的公信力也隨之受挫。這種公信力的下降,反過來又影響着人們對市場的預期,成爲房價容易出現反彈的重要因素。
房價屢調屢漲,樓市亂象頻現,不光是因爲開發商或者某些中介機構“好了傷疤忘了疼”,更說明這些年頻頻出臺的房地產政策儘管越來越嚴厲,大多是頭痛醫頭腳痛醫腳的短期政策,缺乏可持續性,市場內在運行機制沒有根本改善。特別是一些城市住房和土地供不應求、尤其是適合剛需的普通住房供應量嚴重不足等結構性矛盾依然存在。促進市場長期平穩健康發展的體制機制尚未形成。一些僅靠房地產自身無法解決的深層次問題對樓市的影響也越來越明顯。
從目前房地產市場的運行態勢看,受供求關係影響,未來一段時間房價上漲的壓力仍然很大,調控的任務會更加艱鉅。如果解決不好上述矛盾和問題,恐怕很難抑制住房價漲勢。
令人欣慰的是,消息面上傳來了一些積極的變化。在房價持續反彈的情況下,政府並沒有急於出臺新一輪以“限”爲主的打壓政策;近期房價連續下降的溫州微調限購政策,沒有像往常一樣闢謠或被叫停;關於樓市調控的長效機制也已開始制定,不久就會面世。這些細節聯繫起來,不難看出,本屆政府的樓市調控思路正在發生轉變,從更依賴“限”和“堵”的短期政策,逐步轉向以經濟手段爲主的長效措施。對調控成效的判斷標準也正從追求“抑制房價”這一短期目標,逐漸過渡到追求市場長期平穩健康這一長期目標。通過制定長效機制,來重建樓市調控的公信力,進而重建人們對樓市平穩健康發展的信心。
要建立樓市調控的長效機制,應從哪些方面下功夫?
我們認爲,首先應在完善住房市場機制的層面下功夫。努力提高住房資源配置效率,促進房價迴歸合理水平。下一階段的調控,應在堅持住房市場化基礎地位的同時,改革創新市場運行機制,充分激發市場的競爭活力。爲此,一是要形成多元化的住房用地供應主體,減少賣方壟斷造成的效用損失,促進市場競爭確定最優的供地量。二是要降低單宗住房用地規模,削弱開發企業單個項目的區位壟斷優勢,加大競爭力度以形成合理的住房價格。三是要適應中小城市和小城鎮的市場特點,支持和引導中小型開發企業的發展,形成競爭有序、梯度合理的行業結構。
同時,應在發展以住房消費爲主體的層面下功夫。增加普通住房供應,嚴格抑制投資投機,致力於改善羣衆的居住條件。我國資源稟賦、發展階段決定了住房市場只能服務於居民合理的住房消費。前幾年房地產市場盛行的投資投機風氣加劇了市場供求矛盾,這會制約合理住房需求得到滿足。爲此,要堅持房地產市場調控方向不動搖,在需求端完善信貸稅收等經濟政策和必要的行政措施,始終遏制不合理住房需求。在供應端依靠規劃手段重點發展普通商品住房,增加普通商品房的供應比例,使其成爲市場供應的主體。同時要善於將羣衆認可的市場定位、行之有效的調控措施上升爲法律規則,穩定調控工作機制,引導形成合理的住房消費觀念。
具體到可以實施的手段,我們認爲,首先應儘快組織各地開展住房普查,摸清底數,根據住房普查的情況,合理確定調控目標。這一目標應該建立在對本地樓市供求狀況、宏觀經濟環境的科學研究和合理預判基礎上,應考慮本地房價的基數,大城市還應對熱點區域和遠郊區縣有不同的要求。除了房價目標,對土地、住房的供應量和供應結構的改善,也應提出更加完整的目標。
其次,應格外重視信息的公開透明和及時發佈。人們從各種媒體上獲得的成交和房價信息,大多來自各種中介機構,相比之下政府發佈的數據不夠及時、缺乏梳理分析,而且常常這個月發佈了、下個月就不發了。相關的政策傳言也缺少及時的澄清和解釋,導致搶購潮、過戶潮、離婚潮常常出現,把老百姓折騰的夠嗆。作爲房地產主管部門,應該更多地考慮普通百姓的感受,更及時的發佈數據和權威分析,相關政策更多的向公衆徵求意見,力求人心穩定,不折騰老百姓。
此外,還應以更大的格局統籌樓市調控。房價上漲的壓力不僅來自樓市本身,與整個城鎮化進程、經濟結構、收入分配甚至反腐敗等都有密切聯繫。樓市調控要取得長期效果,必須堅持改革,與新型城鎮化發展戰略、轉變經濟發展方式、提高居民收入、加強反腐敗等統籌考慮、齊頭並進。
政策穩則預期穩,預期穩則市場穩。要完善樓市調控長效機制,政策的導向應該更尊重規律,逐步用金融、稅收等經濟手段取代行政手段。應該更加細化,避免一刀切,對不同地區實施不同的手段和力度。應該更加着眼長遠,儘快推動觸及根本的各項長期制度改革。只有這樣,人們才能對調控的長期效果重樹信心,預期更穩定,調控也才更有可能獲得真正的成功。