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限制預售、網簽等辦法能否達到樓市調控目標?專家對此進行研討——
建議豪宅與普通商品房分開統計
-圓桌嘉賓
王玨林住建部政策研究中心副主任
葉檀知名財經評論員
郝金斯(Michael Harkins)僑鑫集團投資發展部總經理
彭澎廣州市社科院高級研究員
廣州市國土房管局上月下發通知明確:商品房未辦理網上價格申報或申報價格過高且不接受指導的暫不核發預售證;超過申報價格銷售的暫停網簽。在一季度廣州房價同比漲幅高達22.55%、遠超年度房價控制目標的背景下,房管部門采取這樣的“技術性調控辦法”,對商品房預售進行價格指導,被許多人認為是無奈之舉。
實際上,這並不是廣州第一次采取類似手段;在國內北京、深圳等城市,也可以發現相似做法。而從4月數據來看,這一辦法也似乎取得了立竿見影的效果:4月份廣州十區僅成交3911套單位,環比大跌51.6%,房價也在今年首度跌破16000元/m2回落至15937元/m2,環比3月創造新高的均價17205元/m2,跌幅超過7.3%;而根據陽光家緣網簽數據,5月第一周(4月28日-5月5日)網簽1111套,環比繼續下跌14.76%。
不過仍有不少觀點認為,這種“技術性調控辦法”更多作用在統計層面,並不能真正降房價;而限制預售、網簽的辦法也有過度發揮行政調控手段之嫌。
究竟應該如何看待這一現象?在許多普通購房者眼中房價“越調越漲”的背景下,今後的調控應該如何避免重蹈覆轍?南方日報南方經濟圓桌特約住建部政策研究中心副主任王玨林、知名財經評論員葉檀、僑鑫集團投資發展部總經理Michael Harkins、廣州市社科院高級研究員彭澎進行了討論。
●南方日報記者盧軼
實習生劉合瀟
限制預售網簽劍指房價控制目標
南方日報:上月下旬,廣州市國土房管局下發通知,明確房企在商品房預售前應接受價格指導。有人認為這表示廣州限價昇級,但也不乏質疑之聲。對此您怎麼看,廣州采取這種“技術性的調控辦法”的真正目的是什麼?
王玨林:這其實不是一個新現象,有些城市近幾年都是這樣做的,只是不公開而已。
我們現在知道的“三限”:限價、限貸、限購,“限價”就是政府要控制全年的房價漲幅,這就要求從每一天每一處開始,平衡整個城市的房價漲幅。之所以需要這個價格申報,一是平衡全年的房價,另一個就是防止一段時間裡成交的全是很高的價位,否則就容易拉高均價,形成新的預期。
彭澎:國五條的第一條就是要求制定年度的房價控制目標,如果連這個都做不到,就等於國五條無效了。廣州3月的同比漲幅達到了30%,而今年的房價控制目標我們經過測算大約是不超過7.5%的漲幅,要達到這一目標,意味著接下來的房價必須下降。但開發商不可能自己降房價,廣州市進行結構性的調整,通過限制預售、限制網簽,使高價房成交不了,也無法使房價下行。
郝金斯:是的,降房價過度依靠行政指導並不可取,特別是將調控房價作為年度指標硬壓給政府部門,對地方政府來說,似乎就變成了調控與烏紗掛鉤。
政府對市場應該有所敬畏。這個辦法除了統計數字好看些,沒有實質性意義,不可能有成交。而且就算拉到年度調控目標,普通消費者也還是買不起房。用行政手段去粗暴地乾預,不僅傷害了企業,對購房者和經濟發展也沒有好處,我認為是浪費時間。
房價為什麼“十調九漲”?還是應該正視高房價的原因。一是確實有大量需求存在,不管是剛性需求、改善性需求還是投資需求;二是房子保值增值的特性強化了抗通脹的理財恐慌;第三,當前的土地政策也需要檢討,地價越拍越高,房價怎麼可能降下來,房企必然是趨利的,總不可能虧本賣房。
葉檀:行政手段恐怕會愈演愈烈,現在是限制預售、限制網簽,接下來就可能進一步限制購買資格,比如北京單身人士限制購房的做法就可能蔓延到廣州。
豪宅對一個城市不可或缺
南方日報:在這種“技術性的調控辦法”下,首當其衝受影響的是豪宅項目。究竟應該如何看待豪宅?豪宅的出路何在?
彭澎:豪宅的確是拉動均價上漲的主要力量,但實際上把普通商品住房和豪宅放在一起統計本來就是不科學的,因為兩種類型住宅的購買人群本來就是完全不一樣的。一個合理的調控政策不應該過分地限制豪宅,我們的限制性措施應該分開,把高價房和普通商品房分開統計,比如我們以後的統計將高價房排除,只計100平方米以下的商品房,這樣的計價方式就會更加合理、准確,政府也能給自己“解套”。
郝金斯:我很同意彭澎教授的觀點。住房產品對應的是三種不同的需求:一種是解決基本的居住需求的,比如保障房和小戶型、價格較低的商品房;一種是改善性住房,原本住的房子可能很小,通過努力有錢了再換成較大較舒適的房子;還有一種是高端性的需求,比如富豪住的。這三種需求自會量體裁衣,有沒有能力買,買多少平方米,自己拿主意。而這三種不同的產品根據各自的配置、設計、材質、環境、服務等因素由市場定價,不宜頭發胡子一把抓統統拉入“限價限售”的范疇。
事實上,高端住宅對一個城市來說是不可或缺的。一座城市如果沒有豪宅,沒有高端消費群體,那證明這座城市的配套環境、經濟發展等對高端人纔、高端人士不具吸引力。而吸引有錢人到這座城市購屋置業,是真正的“築巢引鳳”。高端人纔來了,各類資源、投資也會尾隨而來,對城市的轉型昇級有好處。比如我們僑鑫開發的匯悅臺項目就吸引了一批高端人士。所以我認為政府應該正視高端消費群體,正視豪宅。
雙軌制保障不同需求
南方日報:剛剛彭澎教授和Harkins先生都談到不同類型的需求。實際上當前的調控理念也是對應不同的需求,分保障房和商品房兩條腿走路的。目前中國也在學習例如新加坡、香港這樣的國家和地區,一方面商品房非常貴,另一方面普通老百姓或者較為貧困的人又能夠得到政府保障的覆蓋。但畢竟中國人口眾多,雖然近年加大力度建設保障房,但能夠覆蓋到的人群還是社會中的少數。政府財力吃緊,就希望包括開發商在內的社會力量參與保障房建設。但鑒於目前保障房的盈利模式尚未確立,社會參與的程度仍然有限。如何解決這一困境?
葉檀:保障房的制度可以向上海學一學。一方面有政府完全承擔的廉租房,這是一定要由政府出錢的;另一方面,是有部分產權的房子,如果民眾買不起商品房,那麼可以跟政府共享產權,政府有優先回購權,這樣的房子會比市場價優惠很多。
王玨林:保障房首先要明確是誰的責任,保障房就是政府的責任。任何企業參與,一個是積極參與社會貢獻,另一個是要保證自己的收益,但這兩個要分開。我們以前保障性住房供給的不多,這幾年比較多一些,但這是一個長期的過程,因為會不斷產生需求人群,不可能一下子解決。香港、新加坡的公屋制度我認為是可行的,我們現在是先有一些保障房,然後從制度方面完善,最終形成以公共租賃房為主的保障房制度,另外還可以補貼保障房,這纔是未來長久穩定的發展方向。
郝金斯:非常贊同這個觀點,建保障房的責任在政府,而不是推給社會力量。“希望包括開發商在內的社會力量參與保障房建設”?我認為,說“希望”可以,講“要求”不行;從道德層面可以,用行政手段不行。要允許開發商自行選擇,在商言商。
應創造更多投資機會
南方日報:本輪調控的核心是打擊投機投資需求。但是應該看到,調控雖然有效果,但樓市當中投機投資需求仍佔有一定比例。要真正消除房子的投資屬性,恐怕還得拓展投資渠道。這方面您怎麼看?
彭澎:全世界各國人民投資的主要渠道是股市,像美國有些人會用退休金購買基金等。但我國的股市是個“怪胎”,我們的經濟很好,每年的GDP增長有7%、8%,但卻在股市上感覺不到,如果中國的股市像西方的股市那樣穩定增長,大家就不會只投資房地產。所以不是投資渠道不多,而是投資渠道有問題。
郝金斯:我認為房子的投資屬性是不能夠真正消除的。買房子投資沒錯,問題是將所有的熱錢都投到這裡風險就很大。人們只知道購置優質房屋可以增值保值,比股票更安全,更具有抵御通貨膨脹風險的能力,所以千軍萬馬都在擠這座獨木橋,包括投資性、投機性購房者。
正如您所言,這反映出目前國內投資渠道有限的問題。應開拓投資渠道,創造良好的投資環境,讓老百姓有安全感,對未來有信心,令從樓市擠出的熱錢有其他更好的出路,不至出現新的問題。即便是遏制投機,也讓市場去做,不必耗費行政資源。
王玨林:我們現在家庭投資的渠道比較單一,大家的消費集中在房地產,所以這是政府需要統一考慮應該發展什麼行業,給家庭投資更多的投資機會。