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保利地產:布局全國、快速周轉、獨特盈利模式的開發商
保利地產600048房地產業
研究機構:中投證券分析師:李少明撰寫日期:2012-10-10
推盤量較少致銷售下滑。9月實現簽約銷售金額78億元,環比下降9%,連續3個月環比下滑;同比增長15%,增幅顯著收窄。我們認為公司銷售下滑除了受整體市場環境的影響外,推盤量較少是主因。(1)受利率優惠幅度縮小及房價較年初回昇、政策環境從緊等影響,購房者觀望情緒漸增;從主要上市公司近月銷售情況看,8月底開始推盤和簽約情況都已顯示疲態,公司銷售情況與整體市場環境變化方向一致;(2)我們估算9月份新推盤量僅為60-70億元,低於此前市場預期的100多億元,政府預售證價格監管、市場環境趨弱使蓄客期拉長以及公司自身的推盤節奏等等對此都有影響。
預計全年銷售950億元(+30%),市場份額持續提昇。1-9月累計實現簽約銷售756億元,同比增長32%,仍大幅領先市場。4季度可推盤量仍大,但實際推盤受市場環境影響可能會低於市場預期。公司產品定位主流需求,銷售策略積極,執行力強,周轉快,仍將會在弱市中保持領先。
9月份以合作競拍的方式獲取北京地塊,加強了中心城市的土地儲備。9月合作獲取北京大興區2幅地塊,總規劃建面51萬方,樓面地價8837元/平米,總地價45億元。預計公司年內仍將繼續加大拓展力度,重點對已進入的一二線城市進行鞏固和加強,以實現"等量拓展"的目標。 12-14年EPS1.19/1.55/2.01元,PE9/7/5倍,今明兩年業績鎖定有餘,RNAV10.5元。股權激勵計劃已完成授權,且行權價8.13元仍遠低於目前股價,將為公司業績增長和市值持續提昇保駕護航。中長期來看,持續的政策調控將加速行業集中度提昇,有利於開發產品集中於普通商品房特別是中小套型住房及少量商業和改善性住房、布局全國、快速周轉、成本控制力強、具有獨特盈利模式的開發商,而公司正是這類公司中最優質的標的,中長期估值仍有提昇空間,維持"推薦"評級。
風險提示:行業調控力度超預期的風險,公司杠杆過高的資金風險。