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隱懮
租金成商家不堪忍受之重
不過,房東漲租也有『天花板』,如果超過了很多商業業態承受租金的極限,難以為繼,那麼,高高在上的商鋪售價和租金,都將沒有『根基』。
美聯物業全國研究中心徐楓預計,今年下半年,深圳二手商鋪租金仍有10%左右的昇幅,但較今年上半年環比漲幅超過15%的情況有所下跌。
『受累於互聯網的衝擊和人工、租金等成本上昇的雙重壓力,實體門店利潤被不斷壓縮。商鋪經營者的困境,傳導到樓市,導致深圳商鋪市場的租金和售價提昇有不小壓力。』徐楓表示。
地產業內人士透露,目前開發商銷售的位於海岸城商圈的天利名城商鋪,最高售價約為28萬元/平方米。按照目前商鋪市場較高的租金回報率4%推算,最高售價的商鋪合理租金是900元/平方米。『那麼,目前海岸城商圈能得到支橕的租金合理水平約是600~800元/平方米。但是,二樓最旺的步行街租金卻可以從400元、500元一平方米漲到800~1500元/平方米。』該地產業內資深人士對深圳商報記者說。
樂凱撒比薩老板陳寧分析,高租金令很多餐飲企業處於盈虧臨界點。由於目前人工成本約佔20%,原材料佔30%~40%,如果租金佔比超過30%,那麼企業的利潤將所剩無幾,因此,餐飲行業的房租佔成本最好控制在20%以內。實際上,即使上市餐飲公司,也面臨高租金壓力。味千(中國)公告顯示,租金成本約佔全部成本的三成,公司坦言租金開支比例甚大。
『現在還有什麼在淘寶上買不到?除了餐飲、理發、美容等,零售行業受電子商務的衝擊實在太大。』陳寧慶幸自己賣比薩沒有受到網購的衝擊。
據了解,零售業銷售持續低迷,高租金成為『緊箍』套牢經營者。近日,深圳上市百貨業紛紛亮出業績黃牌,人人樂發布上半年預虧5500萬元~6500萬元的業績預告;天虹商場也預測上半年業績增速不會高於15%,甚至會負增長;多次因延期發布2011全年業績而停牌的歲寶百貨近日稱,2011年純利同比大幅減少,是因2010年及2011年新開張門店的行政開支及經營成本增加,超過了年內的銷售增加,其中主要為租金開支和員工費用。
另外,由於租售比破警戒線,國美和蘇寧最近都遭遇『關店潮』。可比門店銷售下滑,以及租金上昇,家電連鎖的大腕們被逼轉型,加速關閉虧損門店,並走向『旗艦店互聯網』新模式。
趨勢
商鋪租金將持續上揚?
對於商鋪的投資價值,自稱『看50個鋪纔會有一個動心』的投資客Jacky表示,將來還會追加商鋪的持有,但只對臨街鋪有興趣。『隨著城市化進程加快,以及樓盤的容積率增加,未來城市的人口只會越來越多,那麼臨街鋪的人流也會越來越多。』
肖霄則認為,隨著深圳商業的成熟,商鋪租金將持續上揚,未來商業業態也會走香港之路。『香港的零售業都被擠到了工業廠房和寫字樓裡,臨街鋪位都是珠寶、名表和奢侈品牌,單店面積較小。』肖霄說,盡管網購衝擊實體店,但傳統零售不會被淘汰。
徐楓預計,2013年,商鋪租金將兩極分化:普通商鋪租金難大漲,因為大眾消費品營業額難有爆發式增長;但經營奢侈品和金銀珠寶的商鋪租金有望進一步走高。