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海岸城二樓『鋪王』招租。深圳商報記者陳相明攝
美食每客網絡蛋糕店工作人員正准備配送蛋糕。深圳商報記者陳相明攝
在深圳南山海岸城人流量最大的二樓步行街,不少黃金位置的鋪位卻在招租,或者換了商家正在裝修。由於近期陸續有商鋪租約到期,租金從4年前的200~500元/平方米/月,現在飆昇到500~1500元/平方米/月,很多商家難以承受高租金,紛紛撤走。
不僅僅是海岸城,近期,深圳成熟商圈的商鋪漲勢驚人,一旦換租客再簽約,漲租幅度普遍可達20%~30%。另受累於電子商務的衝擊和人工、原材料成本上昇,實體門店利潤不斷壓縮,商鋪經營者只能苦苦支橕。
現象
海岸城商圈租金最高漲三倍
深圳樂凱撒比薩老板陳寧在海岸城有店鋪,盡管他的鋪租約很長,暫時沒有漲租的困擾,但他留意到,旁邊幾步之遙的黃金鋪位租金已經飛漲。
『保利A區御蝶坊和牛廚租約到期,現在放租價每平方米1500元20萬進場費;海岸城東座85度C租約到期,租金翻3倍。深圳灣大街正街鋪位進入千元租金時代,拐角鋪進入1500元時代。開店的同學悲催了,在保利有物業的哥爽歪歪了。』陳寧在微博上感慨。
隨著海岸城商圈的成熟,以及近幾年商鋪投資熱推昇了價格,租約到期後房東為了提高投資回報率,紛紛漲租,最高漲3倍。中原地產商鋪部營業總監肖霄介紹說,保利文化廣場的商鋪大部分租約始於2008年,而一般商鋪租約時間是3~5年,今年下半年將迎來『解約潮』。比如,人流最多的二樓步行街,年底前就將有5家租約到期。
『現在到了海岸城商圈一線鋪位大品牌進駐的階段了。諸如便利店等,利潤偏低,已經無法支橕。』肖霄說。
記者了解到,海岸城二樓絕佳位置的休閑食品店牛廚,就是因為承受不了合同到期後,業主從500元漲到1500元/平方米/月的租金,搬到了位置較差的一樓。海岸城東座一家佔據了好位置的旅行社店鋪到期,房東從600元漲到1000多元,也換租給了賣手機的商家。
另外,新簽的租賃合同裡,都要附上『每年漲租10%』條款。『以前一般每年漲5%,而且從第三年開始漲;現在則是10%,第二年開始就要漲。』肖霄說。
根據美聯物業全國研究中心的最新數據,今年7月深圳各區商鋪租金南山和福田漲幅最高,同比漲20%,其次是寶安區15%和龍崗8%,羅湖為5%。其中,成熟商圈的租金漲幅更凶猛。美聯物業在福田中心區興業銀行樓下的工商鋪,合同到期後,房東從13萬元漲至18萬元/月,漲幅40%,美聯物業最後只能騰挪位置。
原因
投資熱、貨幣貶值令租金攀昇
『這幾年因為住宅限購,商鋪投資很熱,漲幅一直遠大於租金漲幅,因此,租約到期後,房東都不可避免要漲租。』美聯物業全國研究中心徐楓對深圳商報記者說。
深圳投資客Jacky在深圳和東莞開工廠經營實業,一直對CBD的豪宅投資情有獨鍾,但住宅限購後,已經有多套房產的Jacky只能轉而投資商用物業。『前幾年寫字樓的價格和住宅倒掛,現在上述兩者的價格已經持平,所以我現在收縮戰線,只專注商鋪投資了。』Jacky最近在福田福華路投資了一個商鋪,總價880萬,每月租金3.5萬元,回報率接近5%。
而最令Jacky有成就感的,則是2001年在廈門投資的一個鋪,11年過去了,租金也從最初的8000元/月,2007年的1.5萬元/月,漲到了現在3萬元/月,每次租約到期,都是翻倍增長。對於商鋪租金的上漲,Jacky認為,並非房東胡亂定價,而是人民幣貶值的結果。
『在東莞的公司,五年前每月1200多元就能招到工人,現在則是2500元,勞動力成本翻番。再看菜價,也是幾年前的數倍。商鋪價格不斷攀昇,幾年租約到期,租金怎麼可能不漲?』
Jacky表示,他從來不擔心租金上漲過猛會嚇跑商家。『物競天擇。只要有人流,肯定會有人租。』不過,在挑選租客方面,Jacky還是更喜歡將商鋪租給對租金不敏感的商家,例如,一家齒科診所和小額信貸公司,同時想租Jacky在福華路的鋪位,最後Jacky選擇了小額信貸公司,因為該小額信貸公司的資金背景比較雄厚。