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日本房價大跌引發經濟惡果:如何抑制房價上漲
1987年日本政府對東京地價開始進行限制,到了1988年,東京地價開始回落。
但是以大阪、名古屋為主的大都市圈地價仍在上昇,由於低利率和房地產景氣下房地產昇值預期強烈,資金相機流入比東京地價便宜的地區。1990年大阪地價開始回落,同時名古屋地價上昇變平緩,1991年全國范圍地價纔開始回落。
1990年,日本政府開始對全國房價實施綜合政策,設立地價稅。由於日本長期在土地稅方面存在偏差,在80年代中後期固定資產有效稅率纔為0.2%-0.3%,所以一直拖到1992年4月纔開始征地價稅,這個時候明顯為時已晚,甚至在泡沫破碎以後加大了房地產下跌的幅度,進一步損害了日本經濟。
從1989年末開始,日本房地產業就已經出現『破裂』跡象。同年12月,新一屆日本銀行總裁三重野康上任僅僅8天,就開始對日本經濟實施所謂的『電擊療法』。幾個月內,多次提高政府貼現率,要求商業銀行停止對房地產企業及股票投機者貸款。
這一系列舉措一下子刺破了泡沫。1990年初,以東京證券交易所股市迅速下滑為開端。日本地價隨之暴跌,三重野康也獲得了盛譽。但是隨著此後10多年日本始終走不出經濟停滯的狀態,對他的指責和批判也高漲了起來。米山秀隆對記者說:
『在80年代的後半期,日本的房地產泡沫破碎後,一直到今天,都沒有回到上漲的軌道中去。而且整體經濟泡沫破碎後,日本戰後的經濟體系也因此陷入了一種僵局。
從中國的現狀出發,我並不認為現在已經陷入了僵局,但是從長遠來看,遇到困境的可能性還是有的。從這個角度出發,房地產價格的調控是一項更長遠的任務。』
『但在泡沫破滅過後,日本銀行和美國聯邦銀行也進行了反省,認為可能泡沫無需調控。除非泡沫會無限期持續,那纔要調控。』淺子和美教授主張:
『中國正謹慎地推出很多微調的政策,目前這其實已經是唯一能做的了。當前,即使面臨經濟不景氣、增長速度下降等問題,但只要中國還是能夠繼續保持經濟增長,即使房地產泡沫有小小的破碎,也是有益的,因為這是一種對貨幣流動的自然調節。
目前中國面臨的經濟增長速度放緩,實際上和資產泡沫關系不大,主要是受美國和歐洲不景氣影響。利用這個機會,把中國經濟的發動機從出口轉向國內市場會是更長遠的考量。』
米山秀隆建議:『我認為目前中國政府采取各種有效的措施抑制房價上漲,這是妥當的。但是當把房價調節到和收入相匹配的時候,就應該立即解除這些措施。因為如果不這樣做的話,就很可能承擔房價大跌引發的經濟惡果。這就是從上世紀80年代後半期日本經濟政策失誤所得到的教訓。』 (稿件由《時代周報》提供)張子宇、葉佩君