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在日本經濟甚至世界經濟中扮演著重要角色的東京證?交易所(全景網)
瘋狂時代到來的鏡像:地產業滋生無數的富豪
日本讓後世記憶猶新的超級房價泡沫,出現在上世紀80年代。1985年日美《廣場協定》的簽訂讓日元對美元大幅昇值,海外熱錢大量湧入,更多資金從制造業中被解放出來,日本央行也一直保持著低利率。
1985年到1990年,從房價到股市,從海外收購到融資放貸,整個日本經濟都進入了極為瘋狂的狀態,特別是1987年後更進入了『超泡沫時代』。當中許多事情,至今讓人生畏。
上世紀80年代日本的消費者價格指數(CPI)沒有什麼很大變動,主要是『資產通貨膨脹』,也就是股價和地價的狂昇。以股價來說,《廣場協定》簽訂後第一個交易日的1985年9月24日,東京證券交易所的平均股價是12755日元。
1987年1月30日,平均股價超過了2萬日元;1989年12月29日,平均股價創下了38915日元的歷史紀錄。那年的5月2日,東證一部的上市公司股價總額達到500萬億日元,佔世界份額的45%。東京證券交易市場成為了世界最大的股票交易市場。
從1983年算起,到1989年為止,日本股票價格平均增長率高達49%,而同期GDP增長率只有4%,股價五年內上昇了3倍之多。
進入1987年後,可以用『狂亂』來形容地價的上漲了,東京的商業用地價格漲了48.2%,住宅用地價格上漲了21.5%。1988年更為恐怖,東京的商業用地價格上漲了61%,住宅用地價格上漲了68%。和1985年比,商業用地價格上漲2.9倍,住宅用地價格漲了2.1倍。
到1987年底,全日本的土地時價總額為1673萬億日元,是國土面積為日本26倍的美國全國土地時價總額的2.9倍。
在銀行貸款的128萬億日元增加額中,50%流向房地產業和非金融機構。1987年,日本商業用地和住宅用地價格的年上昇率甚至超過了76%的異常水平。
據日本國土廳公布的調查統計數據,1985年,東京都的商業用地價格指數為120.1(1980年為100)。但到了1988年就暴漲到了334.2,可謂世界經濟史上空前的房地產泡沫。
接著,各種怪誕之事就接連發生。比如有個著名的說法就是一個東京的地價可以買下整個美國,日本皇室的土地可以買下整個紐約。實際上是包括皇室在內擁有眾多重要機構的東京都千代田區,當時的地價市值確實接近紐約或者一個歐洲小國。
房地產業的狂熱也滋生了無數的富豪。千葉商科大學一個學生的家長是地產商。某個晚上,這個學生拿了200萬日元請自己的老師到俱樂部去喝酒。直接用現金,兩沓1萬一張的日幣堆在酒桌之前。
也因為房地產如此火爆,越來越多的公司開始『不務正業』,進行炒股和炒樓。日本各大銀行也將房地產作為最佳貸款項目。1990年,在東京證券交易所上市的12家大銀行向房地產發放貸款總額達到50萬億日元,佔貸款總額的1/4,5年間猛增2.5倍。
而1984年日本銀行業對房地產貸款的比例佔制造業貸款的比例是27%,1989年就上昇到74%。經濟嚴重失衡,直接打擊了作為國民經濟支柱的其他制造業產業。結果是,到2003年日本7家大型銀行還需要核銷壞賬5.6萬億日元。
為了爭奪利潤和分享市場,日本上千家財務公司和投資公司等非銀行機構也不顧政策限制,躋身於房地產金融行業,直接或間接向房地產貸款,總額高達40萬億日元,而且重復抵押貸款嚴重。
比如壽險公司對土地和建築物的投資明顯暴增,1988年投資達5.5萬億日元,1989年就增加到6.5萬億日元。1989年,日本生命、住友生命和第一生命三家大型壽險公司分別居日本擁有出租樓宇面積的第二位、第三位和第五位。
1987年,日本住宅對GDP增長率的貢獻幾乎超過30%。在當年日本的很多文藝作品裡,也反映出房地產泡沫時代狂熱的影子。
比如著名漫畫《哆啦A夢》系列的《日本誕生記》裡,小學生乘坐時光機到數百萬年前的日本,做的第一件事就是劃分土地。雖然這只是作者藤子不二雄對當時狂熱的日本房地產的諷刺,但也足以看出地產泡沫的影響程度。
此外還有一幅政治諷刺漫畫是這樣的,日本外海因為火山爆發新增加了一個小島,日本政府派人前往勘探,卻發現無數房地產商已在那兒打得不可開交了。